Ejecuciones hipotecarias

Ejecución hipotecaria en jurisdicciones con control de rentas frente a jurisdicciones sin control de rentas

Los derechos del inquilino en una ejecución hipotecaria dependen de si su unidad está en una jurisdicción con o sin control de rentas. Si usted vive en una propiedad en Berkeley, Hayward, San Francisco u Oakland, primero debe determinar si está cubierto por la sección de protección contra desalojos de la ordenanza de control de rentas de su ciudad. Lo más probable es que sí. En San Francisco, la mayoría de las unidades de alquiler construidas antes de 1979 tienen protección contra desalojos. Esto incluye casas unifamiliares, lofts de vivienda y trabajo (live-work lofts), condominios y edificios de apartamentos de varias unidades. En Berkeley, las protecciones contra desalojos se aplican a la mayoría de las unidades de alquiler, incluso a las construidas después de 1980. En Hayward, una unidad solo está cubierta por el control de rentas si el propietario es dueño de cinco o más unidades en Hayward y la unidad tiene un Certificado de Ocupación emitido antes del 1 de julio de 1979. En Oakland, la mayoría de las unidades de alquiler están cubiertas por las protecciones de desalojo por causa justa, a menos que la unidad tenga un certificado de ocupación posterior a 2003.

Unidades sin protección local contra desalojos

En una unidad sin protección contra desalojos, a un inquilino con contrato de mes a mes se le debe dar un aviso de noventa días para desocupar. Véase la Federal Protecting Tenants at Foreclosure Act (Ley Federal de Protección de Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias), 123 Stat. 1660, Sec. 702(a)(2)(B). Un inquilino con un contrato de arrendamiento a largo plazo puede permanecer en la unidad hasta que venza el contrato. Id. Sin embargo, si la propiedad embargada se vende a un propietario que tiene la intención de usar la unidad como residencia principal, el nuevo propietario puede anular el contrato de arrendamiento. Id. El nuevo propietario aun así estaría obligado a dar un aviso de noventa días. Id. Una salvedad es que esta protección para compradores que tienen la intención de vivir en la unidad solo se aplica a los “sucesores inmediatos en interés”. 123 Stat. 1660, Sec. 702(a)(2)(B). Por lo tanto, un inversionista de bienes raíces no puede comprar una propiedad, remodelarla y vendérsela a un comprador que desee vivir en la unidad. Esto se consideraría un intento de evadir las protecciones federales para inquilinos.

Un nuevo propietario también puede extinguir un contrato de arrendamiento a largo plazo si 1) se celebró de mala fe, 2) fue un contrato entre el propietario que perdió la propiedad por ejecución hipotecaria y un familiar de ese propietario, o 3) la renta es considerablemente inferior a la renta justa de mercado. Id.

Unidades con protección contra desalojos

Un inquilino en una propiedad con control de rentas cubierta por protección contra desalojos no puede ser desalojado durante ni después de una ejecución hipotecaria. Los tribunales han determinado que las protecciones locales de control de rentas siguen aplicándose independientemente de la ley estatal o federal. Gross v. Superior Court, 171 Cal. App. 3d 265 (1985) y 123 Stat. 1660, Sec. 702(a)(2)(B).

Dinero a cambio de las llaves (Cash for Keys)

Cuando una propiedad se acerca a una venta por ejecución hipotecaria, es común que el representante del prestamista les pague a los inquilinos para que se muden. Muchos prestamistas no conocen las protecciones locales de control de rentas, por lo que pueden intentar tácticas ilegales para sacar a los inquilinos o incluso decirles que no tienen derecho a estar en la propiedad. Para los inquilinos protegidos contra el desalojo, una oferta de pago de “cash for keys” (dinero a cambio de las llaves) suele ser demasiado baja para justificar una mudanza. En jurisdicciones sin control de rentas, los inquilinos de mes a mes recibirán menos que los inquilinos con contratos de arrendamiento a largo plazo. Al negociar un pago, tenga en cuenta su depósito de garantía, los intereses del depósito de garantía (si aplican en su jurisdicción) y los costos de mudanza.