¿Qué unidades están cubiertas por los límites de renta de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy?
Todas las unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 tienen límites de renta bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy, excepto las casas unifamiliares, condominios y townhomes (casas adosadas); los dúplex ocupados por el propietario cuando el propietario residía en la propiedad al inicio del arrendamiento; los alojamientos de corta estancia como hoteles, moteles y casas de huéspedes; las instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal; y las unidades de vivienda asequible sujetas a restricciones en la escritura o a acuerdos gubernamentales de asequibilidad. Las unidades con vales de la Sección 8 están cubiertas por los límites de renta.
Las unidades no cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy podrían tener protección de límite de renta bajo la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California si el edificio tiene quince años o más de antigüedad y cumple ciertos requisitos.
Sec. 5.13.04
¿Qué unidades están cubiertas por la protección contra desalojos sin causa justa de la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos por Causa Justa de la Ciudad de Cudahy?
Todas las unidades en Cudahy tienen protección contra desalojo una vez que al menos un inquilino ha vivido en la unidad de manera continua durante 12 meses o más. A partir de entonces, el propietario debe tener un motivo legalmente válido para desalojar al inquilino.
Las unidades no cubiertas por la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos por Causa Justa de la Ciudad de Cudahy podrían estar cubiertas bajo la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California, que enumera quince causas justas de desalojo.
Sec. 5.14.02
¿Cuál es el aumento anual de renta permitido para los arrendamientos cubiertos por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy?
Para las unidades cubiertas por límites de renta en Cudahy, la renta solo puede aumentarse un 3% al año o según el cambio porcentual anual del índice de precios al consumidor del área metropolitana de Los Angeles-Long Beach-Anaheim, lo que sea menor. Los propietarios solo pueden aumentar la renta si la unidad está debidamente registrada ante la ciudad. El propietario solo puede aumentar la renta una vez al año. Si un propietario no aplica un aumento de renta en un año determinado, renuncia a ese aumento por el resto del arrendamiento. Los aumentos a los que se renuncia no pueden acumularse. Cuando una unidad queda desocupada, la renta puede aumentarse a la tarifa del mercado.
Sec. 5.13.05
¿Puede un propietario presentar una petición para un aumento de renta mayor bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy?
Si un propietario considera que los límites de renta de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy le impiden recibir un rendimiento justo y razonable, puede presentar una petición de rendimiento justo. El propietario tiene la carga de probar que un aumento de renta mayor es necesario para obtener un rendimiento justo y razonable. El aumento no puede exceder lo permitido por las leyes estatales de California sobre límites de renta.
Entre los factores relevantes para determinar un rendimiento justo se incluyen los cambios en el índice de precios al consumidor, el historial de renta de la propiedad, los cambios en los impuestos a la propiedad, las mejoras de capital, los cambios en los servicios de vivienda, la disminución de los ingresos del propietario, las violaciones previas de la ley de rentas y si el aumento representaría una carga injusta para los inquilinos.
Sec. 5.13.07
¿Puede un propietario trasladar a los inquilinos los costos de mejoras de capital?
Un propietario puede trasladar al inquilino el 50% de los costos elegibles de mejoras de capital, siempre que las mejoras sean principalmente en beneficio del inquilino. Los costos deben amortizarse a lo largo de una vida útil de al menos cinco años. Las mejoras elegibles pueden incluir agregar comodidades, actualizar la infraestructura del edificio en la medida en que se requiera un permiso y retirar materiales peligrosos. El propietario no puede cobrar a los inquilinos por el mantenimiento ordinario o las reparaciones normales, por reparaciones causadas por la negligencia del propietario ni por reparaciones ya cubiertas por el seguro.
Sec. 5.13.06
¿Puede un inquilino solicitar una reducción de la renta si el propietario le ha cobrado de más, ha reducido los servicios o no ha dado mantenimiento?
Bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Cudahy, un inquilino puede presentar una petición de ajuste de la renta por una disminución de los servicios de vivienda, falta de mantenimiento o renta ilegal. Antes de presentar la petición, el inquilino debe notificar el problema por escrito al propietario y darle un plazo razonable para solucionarlo. El inquilino debe presentar la petición dentro de los 180 días siguientes a la queja por escrito y tiene la carga de la prueba por preponderancia de la evidencia.
Sec. 5.13.08
¿Cuáles son las causas justas de desalojo por culpa del inquilino para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy?
1. Falta de pago de la renta
2. No corregir una violación importante del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso por escrito
3. Mantener una molestia pública (nuisance), causar daños, no corregir condiciones insalubres o usar la unidad de forma ilegal
4. Negarse a renovar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar
5. Subarrendamiento o cesión indebidos
6. Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad
7. No desocupar la unidad después de terminar el empleo como administrador de la propiedad o administrador residente
Sec. 5.14.05
¿En qué circunstancias puede un propietario terminar el arrendamiento sin culpa del inquilino bajo la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy?
1. Demolición
2. Retiro de todas las unidades de la parcela del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act (Ley Ellis)
3. Mudanza del propietario o de un familiar a la unidad
4. Cumplimiento de una orden gubernamental de desocupar
5. Cumplimiento de una orden gubernamental relacionada con la habitabilidad que exija desocupar la unidad de alquiler
6. Cumplimiento de una ordenanza local que exija desocupar
Sec. 5.14.06
¿Cuáles son los requisitos para la mudanza del propietario o de un familiar bajo la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy?
Al momento de entregar el aviso de sesenta días, o antes, el propietario debe informar a la Ciudad de Cudahy los nombres de las personas elegibles que ocuparán la unidad de alquiler y la relación del propietario con esas personas.
Un propietario no puede desalojar para que se mude el propietario o un familiar si el inquilino de esa unidad ha vivido allí cinco años o más y tiene sesenta y dos años de edad o más, padece una enfermedad terminal, es de bajos ingresos o tiene una discapacidad, a menos que el ocupante previsto esté protegido de manera similar. Discapacidad significa un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida.
El nuevo residente debe mudarse dentro de un plazo de noventa días y debe usar la unidad como residencia principal durante al menos tres años. Si el propietario o el familiar no ocupa la unidad durante tres años, se le debe dar al inquilino desplazado el derecho a regresar con la misma renta.
Sec. 5.14.06
¿Están obligados los propietarios a pagar asistencia de reubicación a los inquilinos bajo la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy?
Para los inquilinos cubiertos por la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy que sean desalojados por la mudanza del propietario o de un familiar, el propietario debe entregar, junto con el aviso de terminación del arrendamiento, un aviso por escrito sobre el derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación. El propietario debe pagar al inquilino el equivalente a tres meses de renta.
Se requieren pagos de reubicación equivalentes a cuatro meses de renta cuando el hogar del inquilino es de bajos ingresos, o cuando el hogar incluye a alguien que tiene sesenta y dos años o más, tiene una discapacidad, ha vivido en la unidad cinco años o más o tiene un hijo menor dependiente. El inquilino debe notificar al propietario dentro de un plazo de diez días si el hogar reúne los requisitos.
Bajos ingresos se define como el 80% del ingreso medio del área, según lo define HUD. Discapacidad es un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida.
El propietario debe pagar la mitad de la asistencia de reubicación dentro de los quince días siguientes a la entrega del aviso de desalojo y debe pagar el saldo restante dentro de los cinco días hábiles posteriores a la mudanza del inquilino. Si en la unidad residen varios inquilinos, el pago de reubicación se divide de manera proporcional.
Sec. 5.14.07(1)
Para los inquilinos cubiertos por la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy que sean desplazados temporalmente debido a reparaciones, trabajos de rehabilitación no causados por el inquilino, violaciones de salud y seguridad u otras actividades que harían inhabitable la unidad de alquiler o que de otro modo no pueden completarse mientras el inquilino permanece en la unidad, los propietarios deben pagar asistencia de reubicación temporal. Para desplazamientos de treinta días o menos, el propietario debe proporcionar pagos diarios (per diem). Para desplazamientos de treinta y un días o más, el propietario debe proporcionar pagos diarios (per diem) o una vivienda temporal comparable. Si el propietario proporciona una vivienda temporal comparable, esta debe ser segura, higiénica y estar razonablemente cerca de la unidad de alquiler original del inquilino.
El pago diario (per diem) se calcula según la tarifa per diem de alojamiento de la General Services Administration (Administración de Servicios Generales) federal para el condado de Los Angeles. El per diem también puede determinarse mediante un acuerdo entre el propietario y el inquilino.
Un inquilino no puede renunciar al derecho de recibir asistencia de reubicación.
Sec. 5.14.07(2) & 5.14.07(3)
¿El desplazamiento temporal termina el arrendamiento bajo la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy?
El desplazamiento temporal de un inquilino no termina el arrendamiento, y el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad de alquiler con todos sus derechos preexistentes una vez que se resuelvan las circunstancias que causaron el desplazamiento.
Sec. 5.14.07(2)(f)
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injusto bajo la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy?
Un inquilino que ha sido desalojado injustamente en violación de la Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Cudahy puede demandar al propietario por angustia emocional, pérdida del valor de la unidad, devolución de la renta, honorarios de abogado y sanciones civiles de $1,000 por infracción. Para efectos de la sanción de $1,000, cada día que el inquilino esté desplazado constituye una infracción por separado. Estos recursos no son exclusivos. Un propietario que gane una demanda solo puede recuperar los honorarios de abogado si el tribunal determina que la demanda del inquilino fue frívola.
Sec. 5.14.13
