¿Estoy protegido por la City of Los Angeles Tenant Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el acoso a inquilinos de la Ciudad de Los Angeles)?
La ordenanza se aplica a todas las unidades residenciales de alquiler en la Ciudad de Los Angeles, incluidas casas unifamiliares, condominios, casas móviles y vehículos recreativos si el vehículo se encuentra en un parque de casas móviles o en un parque de vehículos recreativos. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.32.
La Ciudad de Los Angeles está dividida en muchos distritos y vecindarios. Es posible que los inquilinos que viven en los distintos vecindarios y distritos de la Ciudad de Los Angeles no sepan que están protegidos por la Tenant Anti-Harassment Ordinance. Zonas como Echo Park, Encino, Highland Park, Hollywood, La Brea, Los Feliz, Northridge, San Pedro, Studio City, Van Nuys y Venice están cubiertas por la ordenanza. Los inquilinos pueden consultar aquí para determinar si viven en la Ciudad de Los Angeles.
Abogados de inquilinos en Los Angeles
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y tiene más de veinte años de trayectoria. El bufete atiende a inquilinos en Los Angeles y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Qué se considera acoso por parte de un propietario según la City of Los Angeles Tenant Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el acoso a inquilinos de la Ciudad de Los Angeles)?
El acoso a inquilinos se define como “la conducta de mala fe de un propietario dirigida a uno o más inquilinos específicos que les causa perjuicio o daño”. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.33. La conducta de “mala fe” significa “intencional, imprudente o con negligencia grave”. Id.
En la Ciudad de Los Angeles, se prohíbe a los propietarios hacer lo siguiente:
- Reducir o eliminar, o amenazar con reducir o eliminar, servicios de vivienda, como el estacionamiento.
- No realizar las reparaciones y el mantenimiento necesarios, o no seguir las normas aplicables de la industria para minimizar la exposición a ruido, polvo, pintura con plomo, asbesto u otros materiales de construcción con efectos potencialmente dañinos para la salud.
- Abusar del derecho de acceso a una unidad de alquiler, lo que incluye entrar o fotografiar áreas de la unidad que estén fuera del alcance de una entrada o inspección legal; no indicar explícitamente el motivo específico de la entrada; no coordinar razonablemente la entrada con el horario del inquilino; dar un motivo falso para la entrada; no indicar el horario aproximado de la entrada; no notificar oportunamente al inquilino que se canceló la entrada notificada; y solicitar la entrada de manera excesiva.
- Amenazar a un inquilino, o a sus invitados, con daño físico.
- Intentar coaccionar a un inquilino para que desocupe la unidad mediante ofertas de pago.
- Amenazar con tomar o tomar medidas para terminar un arrendamiento, como entregar un aviso de desalojo, con base en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son verdaderos.
- Interferir o amenazar con interferir con el derecho del inquilino a usar y disfrutar su unidad.
- Hacerle creer a un inquilino que está obligado a desocupar la unidad, o inducir a un inquilino a desocupar una unidad de alquiler mediante una declaración falsa o el ocultamiento u omisión de un hecho importante.
- Negarse a reconocer, facilitar o aceptar pagos legales de alquiler o pagos de asistencia para el alquiler.
- Preguntar sobre el estatus migratorio de un inquilino.
- Amenazar con revelar o revelar el estatus migratorio de un inquilino.
- Amenazar con revelar o revelar información sobre un inquilino a cualquier entidad gubernamental por realizar actividades protegidas por la ley o para influir en él para que desocupe la unidad.
- Violar las leyes federales, estatales o locales contra la discriminación en la vivienda.
- Tomar represalias, amenazar o interferir con un inquilino que organiza una asociación o un sindicato de inquilinos.
- Interferir con el derecho a la privacidad de un inquilino.
- Imponer unilateralmente o exigir que un inquilino acepte nuevas condiciones esenciales del arrendamiento o un nuevo contrato de alquiler, a menos que el cambio esté autorizado por la Sección 1946.2(f), 1947.5 o 1947.12 del California Civil Code (Código Civil de California), o que el cambio sea exigido por una ley federal, estatal o local o por un acuerdo regulatorio con una agencia gubernamental, o que el inquilino acepte el cambio por escrito.
- Cualquier otro acto u omisión repetidos que interfieran sustancialmente con o perturben la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad de un inquilino y que causen, puedan causar o se cometan con el objetivo de causar que el inquilino desocupe la unidad o renuncie a sus derechos. Id.
Para los inquilinos que residen en unidades con control de alquiler, el acoso incluye ofrecerle dinero a un inquilino para que desocupe su unidad sin entregarle un aviso por escrito de sus derechos bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 151.33.
Antes de que un inquilino pueda demandar a su propietario bajo la ordenanza por no reparar ni mantener la unidad, primero debe enviarle un aviso por escrito a su propietario y darle un plazo razonable para corregir los problemas.
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Los Angeles?
Sí. Los inquilinos pueden demandar a su propietario y a cualquier persona que ayude, facilite o incite a otra a violar la ordenanza, sin importar si la unidad sigue ocupada o si el inquilino la desocupó debido al acoso. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.35. Un inquilino que gane una demanda contra su propietario por acoso tendrá derecho a recibir el triple de sus daños reales, incluidos los daños por angustia mental o emocional. El inquilino que gane también tendrá derecho a honorarios de abogado y costos razonables, multas civiles de entre $2,000 y $10,000 por cada violación, según la gravedad de la violación, más la reubicación del inquilino, si corresponde, reembolsos de alquiler por la reducción de servicios de vivienda, si corresponde, y cualquier otra reparación adecuada que determine el tribunal. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.35(B). Un inquilino de al menos 65 años de edad o con una discapacidad que haya sido acosado por su propietario puede tener derecho a una multa civil adicional de hasta $5,000 por cada violación, según la gravedad de la violación. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.35(C).
¿Qué otras sanciones puede sufrir un propietario por violar la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Los Angeles?
Los inquilinos pueden usar la violación de la ordenanza por parte del propietario como defensa afirmativa en cualquier proceso de desalojo. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.34.
Si un inquilino desocupa una unidad con control de alquiler porque su propietario violó la ordenanza, la unidad solo puede volver a alquilarse al alquiler legal vigente en el momento en que el inquilino la desocupó. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 45.37.
Los inquilinos de la Ciudad de Los Angeles que estén siendo acosados por su propietario en violación de la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus opciones.
