Control de alquileres en las áreas no incorporadas del condado de Marin

Ordenanza de causa justa para desalojo y Ordenanza de resolución de disputas de vivienda de alquiler en las áreas no incorporadas del condado de Marin

Recientemente, el condado de Marin promulgó la Just Cause Eviction Ordinance (Ordenanza de desalojo por causa justa) y la Rental Housing Dispute Resolution Ordinance (Ordenanza de resolución de disputas de vivienda de alquiler). Las ordenanzas solo se aplican a propiedades ubicadas en las áreas no incorporadas del condado. Los inquilinos que residen en áreas incorporadas no están cubiertos por las ordenanzas y deben seguir dependiendo de las protecciones de la ley estatal.

¿En qué áreas del condado están vigentes las ordenanzas?

Las ordenanzas no dependen de la ciudad o el pueblo donde vive el inquilino, sino de si la dirección se encuentra en una comunidad no incorporada del condado de Marin. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.010. Algunas de las áreas no incorporadas cubiertas por la ordenanza son las siguientes: Almonte, Bel Marin Keys, Belvedere Island, Bivalve, Blakes Landing, Burdell, California Park, Cerro, Chapman, Cypress Grove, Dewitt, Dogtown, El Campo, Fallon, Five Brooks, Forest Knolls, Galinas, Greenbrae, Hamlet, Harbor Point, Ignacio, Iverness Park, Jewell, Kent Woodlands, Langunitas, Lairds Landing, Las Gallinas, Los Ranchitos, Manzanita, Marconi, Marinwood, Marshall, McDonald, McNears Beach, Meadowsweet, Millerton, Murray Park, Nick’s Cove, Ocean Roar, Old Town, Olema, Paradise Cay, Reed, Reynolds, Sacramento Landing, Saint Vincent, San Antonio, San Quentin, Seahaven, Shafter, Strawberry Manor, Tamalpais Valley, Tamalpais Valley Junction, Tocaloma, Vincent Landing y Waldo.

Para saber si una propiedad en particular se encuentra en una jurisdicción regulada por las ordenanzas, los inquilinos pueden buscar su dirección en el County of Marin Jurisdiction Lookup (buscador de jurisdicción del condado de Marin).

¿A qué propiedades se aplica la ordenanza de desalojo?

Todas las propiedades ubicadas en las áreas no incorporadas del condado de Marin que tienen tres o más unidades están protegidas por la ordenanza. Las unidades desocupadas, vacantes, ocupadas por el dueño y las que se usan como alquileres a corto plazo cuentan para el número total de unidades de vivienda de una propiedad. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.020(a).

Los siguientes tipos de propiedad están exentos de la ordenanza:

1. Unidades de vivienda accesorias (ADU) que cuentan con permiso.
2. Unidades de vivienda accesorias junior (JADU) que cuentan con permiso.
3. Unidades que son propiedad de una agencia gubernamental u operadas por ella, y la mayoría de las unidades con rentas subsidiadas por el gobierno.
4. Todas las unidades en desarrollos donde al menos el 49% de las unidades están restringidas como asequibles.
5. Unidades ocupadas por administradores de la propiedad que viven en el lugar. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.020(b).

¿Cuáles son las causas justas de desalojo según la ordenanza?

Un inquilino que reside en una propiedad de alquiler de tres o más unidades solo puede ser desalojado por una de las siguientes causas justas enumeradas en la ordenanza.

Las terminaciones por causa son las siguientes:

1. El inquilino no paga la renta;
2. El inquilino incumple un término esencial del contrato de alquiler;
3. El inquilino usa la propiedad para actividades ilegales;
4. El inquilino amenaza con cometer un delito violento; y
5. El inquilino causa una molestia (nuisance). Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.040(b).

Las terminaciones sin culpa son las siguientes:

1. El propietario busca de buena fe retirar permanentemente la unidad del mercado de alquiler (desalojo bajo la Ellis Act);
2. El propietario o un familiar inmediato suyo busca mudarse a la unidad (desalojo para que el dueño ocupe la unidad); y
3. El propietario ha obtenido permisos para hacer reparaciones sustanciales de rehabilitación y la unidad debe retirarse temporalmente del mercado de alquiler. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.040(c).

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para terminar el arrendamiento de un inquilino?

Para desalojar a un inquilino según la ordenanza, el propietario primero debe demostrar lo siguiente:

1. El propietario tiene una licencia comercial válida;
2. El propietario entregó previamente al inquilino un Aviso de Derechos de los Inquilinos;
3. El propietario entregó el Aviso de Terminación cumpliendo con los requisitos de contenido, idioma y entrega establecidos en la ordenanza;
4. El propietario no ha aceptado ni aceptará la renta después de la fecha de terminación;
5. El propietario tiene una causa justa según la ordenanza para desalojar al inquilino;
6. El propietario debe registrar su(s) unidad(es) ante el condado de Marin a más tardar el 1 de junio de 2019; y
7. El propietario debe cumplir con todas las demás ordenanzas locales. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.040(a).

También se debe entregar una copia del Aviso de Terminación a la Community Development Agency (CDA, Agencia de Desarrollo Comunitario) dentro de los diez días siguientes a la fecha de entrega al inquilino. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.050(d).

¿Con cuánta anticipación debe recibir aviso un inquilino en una terminación sin culpa?

Aunque la ordenanza contempla tres causas sin culpa para desalojar a un inquilino, solo una establece un período de aviso más largo. Si un inquilino es desalojado porque la propiedad se retirará permanentemente del mercado de alquiler (desalojo bajo la Ellis Act), tiene derecho a un Aviso de Terminación por escrito de 120 días. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.060. No hay extensiones de plazo para las demás causas sin culpa.

Las terminaciones por otros desalojos sin culpa deben cumplir con los requisitos de la ley estatal. A los inquilinos que han vivido en la unidad menos de un año se les debe dar un Aviso de Terminación por escrito de al menos 30 días, y en arrendamientos de un año o más, se les debe dar un aviso por escrito de 60 días. Cal. Civil Code § 1946.1.

¿Tiene derecho un inquilino a pagos de reubicación si es desalojado por una causa sin culpa?

A diferencia de otras jurisdicciones con ordenanzas de control de desalojos, el condado de Marin no exige que se den a los inquilinos pagos de reubicación o de gastos de mudanza en las terminaciones sin culpa.

¿Existen defensas afirmativas que un inquilino puede presentar en una acción para terminar su arrendamiento?

Cualquier incumplimiento de la ordenanza por parte del propietario puede ser presentado por el inquilino como defensa afirmativa en una acción de unlawful detainer (es decir, una demanda de desalojo). Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.070(a).

Además, cuando un inquilino o un miembro de su hogar sufre actos que constituyen violencia doméstica, agresión sexual o acecho, dichos actos no pueden ser la base de una terminación por causa según la ordenanza, y un miembro del hogar puede presentar estos hechos como defensa afirmativa contra una acción para terminar el arrendamiento. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.040(b)(6).

¿Qué es la Rental Housing Dispute Resolution Ordinance (Ordenanza de resolución de disputas de vivienda de alquiler)?

Las áreas no incorporadas del condado de Marin están sujetas a la Rental Housing Dispute Resolution Ordinance (Ordenanza de resolución de disputas de vivienda de alquiler). Marin County, Cal. Mun. Code § 5.95.020. La ordenanza no es una ordenanza de control de alquileres que limite cuánto se puede aumentar la renta. Más bien, es una manera para que los inquilinos respondan a un aumento de renta iniciando un proceso de mediación con el fin de negociar con su propietario. El programa es totalmente voluntario y gratuito tanto para inquilinos como para propietarios.

¿A qué propiedades se aplica la ordenanza?

La ordenanza se aplica a todas las unidades de vivienda residenciales ubicadas en el área no incorporada del condado de Marin. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.95.020. Son unidades elegibles según la ordenanza todas las que tienen baño, cocina y área de estar independientes. Id. Las casas unifamiliares y los condominios también son elegibles. Id.

Las propiedades que son de una agencia gubernamental u operadas por ella, y la mayoría de las unidades restringidas para vivienda asequible, están exentas de la ordenanza. Id.

¿Cuándo puede un inquilino solicitar la resolución de una disputa?

Un inquilino que recibe un aumento de renta de más del 5% dentro de un período de 12 meses es elegible para la resolución de disputas. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.95.040. Un propietario también puede solicitar servicios de resolución de disputas si decide aumentar la renta más del 5% en un período de 12 meses. Id. Cualquiera de las partes puede presentar un formulario de Solicitud de Servicio de Mediación a la Consumer Protection Unit (Unidad de Protección al Consumidor) para iniciar el proceso. Id. Una vez que la solicitud elegible se presenta, se aprueba y se programa la mediación, las partes están obligadas a participar de buena fe. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.95.050(d). El objetivo final es llegar a un acuerdo por escrito exigible entre las partes sobre un aumento de renta razonable. Marin County, Cal. Mun. Code § 5.95.050(c).

¿Cuáles son los requisitos de aviso para un aumento de renta en el condado de Marin?

Los inquilinos del condado de Marin (tanto en áreas no incorporadas como incorporadas) deben basarse en la ley estatal en cuanto a los avisos de aumento de renta. Según la ley estatal, el propietario puede aumentar la renta a la cantidad que quiera una vez que haya vencido el plazo original del contrato de arrendamiento. Se requiere un aviso por escrito con sesenta días de anticipación para aumentos de renta de más del diez por ciento, y un aviso por escrito con treinta días de anticipación para aumentos del diez por ciento o menos. Cal. Civil Code § 827.

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por violar cualquiera de las ordenanzas?

Los inquilinos pueden reclamar daños monetarios y una orden judicial (injunction) contra su propietario por violar la Just Cause for Eviction Ordinance (Ordenanza de causa justa para desalojo). Marin County, Cal. Mun. Code § 5.100.070(b). Los inquilinos también podrían tener derecho a honorarios de abogados y costas. Id. Además, si se determina que el propietario violó la ordenanza a sabiendas o actuó con desprecio imprudente, los daños pueden triplicarse. Id.

Asimismo, los inquilinos pueden solicitar una orden judicial (injunction) y se les pueden otorgar daños monetarios, el triple de esos daños, y honorarios de abogados y costas cuando se determine que el propietario violó cualquier disposición de la Rental Housing Dispute Resolution Ordinance (Ordenanza de resolución de disputas de vivienda de alquiler). Marin County, Cal. Mun. Code § 5.95.070.

Todos los inquilinos en California deben tener en cuenta que, aunque vivan en una ciudad que no tenga ordenanzas de control de rentas y desalojos, el estado sí tiene muchas leyes que protegen a los inquilinos. Para leer más sobre algunas de las leyes que protegen a los inquilinos en California, visite las siguientes páginas: Desalojo injustificado, Acoso y represalias del propietario, Entrada del propietario, Discriminación, Deber del propietario de prevenir delitos y Cómo obligar a su propietario a hacer reparaciones.

Los inquilinos de Marin County que tengan preguntas sobre la ordenanza de control de desalojos recién aprobada deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado.