¿Tiene la ciudad de Palo Alto una ordenanza que limite los aumentos de renta?
Las unidades en Palo Alto no tienen límites en los aumentos de renta. Sin embargo, muchas unidades en Palo Alto pueden tener límites de renta bajo la Ley de Protección al Inquilino (Tenant Protection Act) del Estado de California si el edificio tiene más de quince años de antigüedad y cumple ciertos requisitos. En las unidades cubiertas por la Tenant Protection Act, el propietario solo puede aumentar la renta cada año un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor. El aumento no puede superar el 10%.
Código Civil § 1947.12(a)
¿Qué unidades están cubiertas por la protección contra desalojos sin causa justificada de la City of Palo Alto Rental Housing Stabilization Ordinance?
Todas las unidades en Palo Alto tienen protección contra desalojos sin causa justificada una vez que todos los inquilinos han vivido en la unidad de forma continua durante al menos seis meses o una vez que al menos un inquilino ha vivido en la unidad de forma continua durante doce meses o más, excepto:
- Casas unifamiliares, condominios y townhomes cuyo dueño no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo, y cuyo dueño haya informado oportunamente que la propiedad está exenta;
- Dúplex ocupados por el dueño cuando este vivía en la propiedad al inicio del arrendamiento;
- Viviendas ocupadas por el dueño en las que un inquilino comparte la cocina o el baño con el dueño;
- Alojamiento de corto plazo, como hoteles, moteles y casas de huéspedes;
- Instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal; y
- Unidades de vivienda asequible sujetas a restricciones en la escritura y a acuerdos gubernamentales de asequibilidad
Código Civil § 1946.2(e)
Sec. 9.68.04(b)
¿Exige la City of Palo Alto Rental Housing Stabilization Ordinance que los propietarios ofrezcan contratos de arrendamiento con plazos mínimos?
Los propietarios en Palo Alto deben ofrecer a los posibles inquilinos un contrato de arrendamiento por escrito con un plazo mínimo de un año, excepto en el caso de unidades ocupadas por el dueño que se alquilan por menos de un año; subarrendamientos de corto plazo; casas unifamiliares, condominios y townhomes; alojamiento de corto plazo, como hoteles, moteles y casas de huéspedes; instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal; viviendas en las que el propietario y el inquilino comparten el alojamiento; viviendas reguladas o subsidiadas por el gobierno; viviendas adquiridas para fines públicos; y viviendas condicionadas al empleo. Se prohíbe a los propietarios modificar la renta durante el plazo del contrato de arrendamiento.
En el caso de los inquilinos actuales, el propietario debe ofrecer anualmente contratos de renovación por escrito con un plazo de un año cuando venza el contrato existente. Esto se aplica sin importar si el inquilino rechazó inicialmente dicha oferta y ha ocupado la unidad durante al menos doce meses. En los arrendamientos sin contrato por escrito, los propietarios estaban obligados a ofrecer un contrato de arrendamiento por escrito dentro de los treinta días posteriores a la entrada en vigor de la ordenanza.
Solo después de que el inquilino rechace la oferta inicial de arrendamiento con el plazo mínimo obligatorio, el propietario puede ofrecer plazos más cortos.
Sec. 9.68.03
¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo por culpa del inquilino en las unidades cubiertas por la City of Palo Alto Rental Housing Stabilization Ordinance?
- No pagar la renta
- No corregir una violación importante del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso por escrito
- Causar una molestia pública o privada, causar daños, no corregir condiciones insalubres o usar la unidad de manera ilegal
- Negarse a renovar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar
- Subarrendamiento o cesión indebidos
- Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad
- No desocupar la unidad después de la terminación del empleo como administrador de la propiedad o administrador residente
Si la causa justa es una infracción que el inquilino puede corregir, el propietario primero debe entregarle al inquilino un aviso de infracción y darle la oportunidad de corregirla antes de entregarle un aviso de terminación.
Código Civil § 1946.2(b)(1)
Sec. 9.68.04(c)
¿En qué circunstancias puede un propietario terminar el arrendamiento sin culpa del inquilino según la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto?
- Demolición
- Retiro de todas las unidades de la parcela del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act (Ley Ellis)
- Mudanza del propietario o de un familiar
- Cumplimiento de una orden gubernamental de desalojo
- Cumplimiento de una orden gubernamental relacionada con la habitabilidad que requiera desocupar la unidad de alquiler
- Cumplimiento de una ordenanza local que requiera desocupar
Código Civil § 1946.2(b)(2)
¿Cuáles son los requisitos para la mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto?
Para la mudanza del propietario o de un familiar, Palo Alto adopta los requisitos de la Ley de Protección al Inquilino de California. Según esta ley, si el inquilino ha vivido en la unidad menos de un año, el propietario debe darle un aviso con al menos treinta días de anticipación, y si el inquilino ha vivido en la unidad más de un año, el propietario debe darle un aviso con al menos sesenta días de anticipación. El aviso debe indicar la causa justa de la terminación, identificar al futuro ocupante y su relación con el propietario, y explicar el derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación.
Un propietario no puede terminar un arrendamiento por la mudanza del propietario o de un familiar si el futuro ocupante ya vive en otra unidad de la propiedad o si hay otra unidad vacía similar disponible en la propiedad. Además, para los contratos de arrendamiento firmados el 1 de julio de 2020 o después, el propietario solo puede desalojar a un inquilino por la mudanza del propietario o de un familiar si el contrato lo permite o si el inquilino lo acepta por escrito.
El nuevo residente debe mudarse a la unidad dentro de noventa días y debe usarla como residencia principal durante al menos un año. Si el propietario no cumple con estos requisitos, el aviso de terminación es nulo y el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad de alquiler con la misma renta y con todos los derechos que tenía anteriormente.
Código Civil § 1946.2(b)(2)(A)
¿Están obligados los propietarios a pagar asistencia de reubicación a los inquilinos según la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto?
Para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto, el propietario que busque recuperar la posesión de la unidad por una causa justa sin culpa del inquilino debe incluir, junto con el aviso de terminación, un aviso sobre el derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación o una exención de renta.
El propietario debe pagarle al inquilino una asistencia de reubicación equivalente a un mes de renta dentro de los quince días siguientes a la entrega del aviso de terminación. Si el propietario decide eximir el pago de la renta del último mes, el aviso sobre la asistencia de reubicación disponible debe indicar explícitamente el monto de la renta eximida y que el inquilino no está obligado a pagar la renta del último mes del arrendamiento.
Para los edificios residenciales cubiertos por la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto que tengan diez o más unidades, el propietario debe proporcionar una asistencia de reubicación ampliada cuando busque recuperar la posesión de una unidad por una causa justa sin culpa del inquilino, a menos que el desalojo sea necesario para cumplir con regulaciones gubernamentales relacionadas con los requisitos de elegibilidad de los inquilinos o implique un desplazamiento temporal de treinta y un días o menos. El propietario debe cumplir con los requisitos de asistencia de reubicación ampliada según el tamaño de la unidad.
- Apartamento tipo estudio: $7,000
- Una recámara: $9,000
- Dos recámaras: $13,000
- Tres o más recámaras: $17,000
Si la unidad está ocupada por varios inquilinos, el propietario debe darle a cada inquilino una parte proporcional. El propietario debe entregarle al inquilino la mitad del pago al momento de entregar el aviso de terminación. El propietario debe pagar el saldo restante cuando el inquilino desocupe la unidad.
El propietario debe pagar $3,000 adicionales si el hogar del inquilino es de bajos ingresos o si en el hogar vive una persona de sesenta años o más, una persona con discapacidad o una persona con un hijo menor de edad dependiente. Los inquilinos que reúnan los requisitos deben entregarle al propietario un aviso por escrito y documentación de respaldo dentro de los quince días siguientes a la recepción del aviso de terminación. El propietario debe pagar el monto total dentro de los quince días siguientes a la recepción del aviso de elegibilidad del inquilino.
Bajos ingresos se define como el 80% del ingreso medio del área, según lo define HUD. Discapacidad es un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida.
Sec. 9.68.06
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injustificado según la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto?
Un inquilino que haya sido desalojado injustificadamente en violación de la Ordenanza de Estabilización de Viviendas de Alquiler de la Ciudad de Palo Alto puede presentar una demanda civil para reclamar daños por angustia emocional, la pérdida del valor de la unidad, la devolución de la renta y otras medidas de equidad para restablecer la situación del inquilino.
Sec. 9.68.08
