La Ordenanza de Estabilización de Rentas y la nueva Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles

La “RSO” y la «JCO» de la Ciudad de Los Angeles

La Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles (Rent Stabilization Ordinance, “RSO”) regula cuánto puede aumentar un propietario la renta de un inquilino y prohíbe el desalojo de inquilinos a menos que el propietario tenga una causa justa conforme a la ley para hacerlo. La ordenanza también establece qué tipos de desalojos requieren pagos de reubicación a los inquilinos y regula los acuerdos de compra (buyout).

Además, a partir del 27 de enero de 2023, la Ciudad de Los Angeles implementó una nueva Ordenanza de Causa Justa (Just Cause Ordinance, “JCO”), que es independiente de la Ordenanza de Estabilización de Rentas. La JCO ofrece protección contra desalojos sin causa justa para la mayoría de las propiedades que no están cubiertas por la RSO. Aunque la JCO no regula cuánto se puede aumentar la renta de un inquilino, sí ofrece beneficios de reubicación a los inquilinos que se mudan de su unidad debido a un aumento grande de la renta.

¿Qué comunidades y vecindarios cubre la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

La Ciudad de Los Angeles es la ciudad más grande de California y está dividida en muchos distritos y vecindarios. Es posible que los inquilinos que viven en los distintos vecindarios y distritos de la Ciudad de Los Angeles no sepan que están cubiertos por la Ordenanza de Estabilización de Rentas. Zonas como Echo Park, Encino, Highland Park, Hollywood, La Brea, Los Feliz, Northridge, San Pedro, Studio City, Van Nuys y Venice están todas cubiertas por la ordenanza. Los inquilinos pueden consultar aquí si viven en la Ciudad de Los Angeles.

¿Qué departamento supervisa la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

El Los Angeles Housing Department (Departamento de Vivienda de Los Angeles, “LAHD”) supervisa la ordenanza. L.A., Cal. Mun. Code § 151.02. El LAHD investiga las violaciones de la Ordenanza de Estabilización de Rentas. Si un inquilino cree que su propietario ha violado la ordenanza o si vive en condiciones inseguras o insalubres, puede presentar una queja ante el LAHD.

Los inquilinos deben tener en cuenta que, para la mayoría de los asuntos, el LAHD solo puede investigar una queja, pero es posible que no pueda hacer cumplir la ley. Los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para saber cuáles son sus derechos cuando su propietario ha violado la ordenanza.

¿Qué sucede si un propietario no registra sus unidades residenciales de alquiler como lo exige la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Los propietarios están obligados a registrar sus unidades ante la ciudad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.15. Un inquilino puede defenderse en una acción de desalojo alegando que su propietario no registró la propiedad conforme a la ordenanza. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09F.

¿Qué unidades están protegidas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Casi todas las estructuras residenciales de alquiler de varias unidades construidas antes del 1 de octubre de 1978 están cubiertas por la ordenanza, tanto en materia de control de rentas como de protección contra desalojos. L.A., Cal. Mun. Code § 151.02.

La ordenanza no se aplica a las siguientes unidades:

• Viviendas unifamiliares cuando la unidad es la única propiedad ubicada en una parcela de terreno.
• La mayoría de los edificios construidos después del 1 de octubre de 1978 (construcción nueva).
• Habitaciones en un motel, hotel, casa de huéspedes o pensión que no hayan sido ocupadas por el mismo inquilino durante al menos 30 días consecutivos.
• Alojamientos en cualquier hospital, centro de atención comunitaria con licencia estatal, convento, monasterio, centro de atención médica prolongada, asilo, casa de fraternidad o sororidad, o alojamientos que sean propiedad de, operados o administrados por una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria para ser ocupados por sus estudiantes.
• La mayoría de las unidades de vivienda asequible.
• Alojamientos que son propiedad de y operados por la Los Angeles City Housing Authority (Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Angeles), o alojamientos que una agencia o autoridad gubernamental posee, opera o administra y que están específicamente exentos de la regulación municipal de rentas por ley o reglamento administrativo estatal o federal.
• Unidades de vivienda de lujo clasificadas como exentas por el LAHD. Una unidad de alquiler se considera un alojamiento de lujo si el propietario obtuvo un Luxury Exemption Certificate (certificado de exención por lujo) del LAHD.
• Una unidad de vivienda en una cooperativa de acciones sin fines de lucro mientras esté ocupada por un inquilino accionista de dicha cooperativa.
• Unidades en cooperativas de vivienda de capital limitado cuando la propiedad está ocupada por un inquilino miembro de la cooperativa, a menos que la cooperativa haya adquirido la propiedad de una entidad gubernamental.
• Un parque de casas móviles cuyo permiso de operación se haya emitido por primera vez el 10 de febrero de 1986 o después.
• Vehículos recreativos en los que un inquilino haya ocupado el vehículo y residido en el parque durante menos de nueve meses continuos.
• Alojamientos en un Interim Motel Housing Project (proyecto de vivienda provisional en moteles) sujeto a un contrato de Supportive Housing (vivienda de apoyo) o Transitional Housing (vivienda de transición) y que opere de acuerdo con dicho contrato.

Los inquilinos que no viven en una unidad de alquiler que esté bajo el alcance de la RSO de la ciudad pueden tener derechos conforme a la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles o a la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019), que es la ley estatal de control de rentas y de desalojos. Vea más información a continuación.

¿Pueden las unidades de nueva construcción quedar alguna vez bajo las protecciones de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Sí, las unidades de nueva construcción que se construyeron para reemplazar otras que originalmente estaban cubiertas por la ordenanza también pueden estar sujetas al control de rentas. L.A., Cal. Mun. Code § 151.28. Si un edificio bajo control de rentas se retira del mercado y se demuele conforme a la Ellis Act (Ley Ellis), y se construyen nuevas unidades de alquiler en la propiedad que se ofrecen en renta dentro de los cinco años siguientes al Notice of Intent to Withdraw (aviso de intención de retiro), el propietario puede fijar la renta inicial de las unidades de nueva construcción, pero la propiedad quedará entonces sujeta al control de rentas. Id.

Sin embargo, las unidades de reemplazo de nueva construcción pueden estar exentas del control de rentas si el edificio demolido tenía cuatro unidades o menos y el dueño del edificio es una persona física que residió en el edificio durante tres años consecutivos antes de la demolición. Id.

¿Están cubiertas las casas móviles y los vehículos recreativos por la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Sí, las casas móviles y los vehículos recreativos están cubiertos por la ordenanza, pero hay diferencias en la forma en que se aplica el control de rentas a este tipo de unidades. Los inquilinos que residen en una casa móvil o un RV deben comunicarse con un abogado de inquilinos para entender qué protecciones tienen conforme a la ordenanza.

¿Mi arrendamiento está cubierto por la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) o por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Los límites de renta y las protecciones contra el desalojo sin causa justificada de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019, “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Los Angeles que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles (City of Los Angeles Rent Stabilization Ordinance) y que, por lo demás, cumplen los requisitos del control de rentas estatal. En general, los límites de renta y las protecciones contra el desalojo sin causa justificada de la ciudad se aplican a edificios de varias unidades construidos antes del 1 de octubre de 1978. Si su edificio en Los Angeles se construyó después del 1 de octubre de 1978, o es uno de los muchos edificios exentos según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta y la protección contra el desalojo sin causa justificada del control de rentas del Estado de California.

Como la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles es complicada, los inquilinos deben hablar con un abogado de inquilinos para determinar si su unidad está sujeta al control de rentas local o estatal.

AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS SEGÚN LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿Cuánto me pueden aumentar la renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

La renta de un inquilino solo puede aumentarse una vez cada doce meses y no puede exceder el porcentaje anual de aumento de renta determinado por la Rent Adjustment Commission (Comisión de Ajuste de Rentas, “RAC”). L.A., Cal. Mun. Code § 151.06. Como el porcentaje de aumento permitido cambia cada año, los inquilinos deben comunicarse con el LAHD para conocer el porcentaje o usar la calculadora de aumentos de renta del LAHD para determinar el monto de su aumento.

¿Me pueden aumentar la renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles porque mi propietario paga los servicios públicos?

Sí, si su propietario paga todos los costos de los servicios de electricidad y/o gas de una unidad de alquiler, la renta puede aumentarse anualmente un 1% adicional por cada uno de esos servicios que pague el propietario, sin exceder un total de 2%. Id. Este tipo de aumento no requiere la aprobación del LAHD.

¿Puede mi propietario aumentarme la renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles si agrego un nuevo compañero de vivienda a mi unidad?

Sí, su propietario puede aumentarle la renta un 10% por cada inquilino adicional que se agregue a la unidad y que aumente el número de inquilinos que había al inicio del arrendamiento. L.A., Cal. Mun. Code § 151.06(G). Para que su propietario pueda aprovechar este aumento, la renta debe aumentarse dentro de los sesenta días siguientes a que el propietario se entere del inquilino adicional; de lo contrario, se renuncia al derecho al aumento. Id. Si el inquilino adicional se muda, debe haber una reducción correspondiente. Id. Este tipo de aumento no requiere la aprobación del LAHD.

Los inquilinos deben tener en cuenta que el primer hijo menor dependiente que se agregue al hogar no está sujeto a este aumento del 10%. Id.

¿Se permite a los propietarios “acumular” aumentos de renta según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

La ordenanza no permite que un propietario “acumule” aumentos de renta que no aplicó anualmente para imponerlos en una fecha posterior. Sin embargo, cuando la renta de un inquilino no se ha aumentado durante muchos años, el propietario puede imponer un aumento considerable sin pedir permiso al LAHD únicamente en las siguientes circunstancias:

1. Si no ha habido un aumento de renta desde el 31 de mayo de 1976, la renta del inquilino puede aumentarse hasta un 19%, más un 2% si el propietario paga el gas y la electricidad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.06A.
2. Si no ha habido un aumento de renta desde el 31 de mayo de 1977, la renta del inquilino puede aumentarse hasta un 13%, más un 2% si el propietario paga el gas y la electricidad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.06B.

¿Qué tipos de aumentos de renta requieren la aprobación del LAHD según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Un propietario puede aumentar la renta de un inquilino por las siguientes razones, siempre que haya obtenido la aprobación del LAHD:

1. Seismic Retrofit Program (Programa de Refuerzo Sísmico) – Según la Soft-Story Ordinance No. 183893 (Ordenanza de Pisos Débiles), los propietarios pueden recuperar los costos de los trabajos obligatorios de refuerzo sísmico.
2. Primary Renovation Program (Programa de Renovación Principal) – Según el Tenant Habitability Plan Bulletin (Boletín del Plan de Habitabilidad para Inquilinos), los propietarios pueden recuperar los costos de renovaciones importantes de los sistemas del edificio o para reducir la exposición a materiales peligrosos.
3. Rehabilitation Program (Programa de Rehabilitación) – Según el Reglamento 250 de la Rent Adjustment Commission, los propietarios pueden recuperar los costos de trabajos en una unidad o área común para cumplir con una orden emitida por el LAHD u otras entidades gubernamentales.
4. Capital Improvement Program (Programa de Mejoras de Capital) – Según el Reglamento 210 de la Rent Adjustment Commission, los propietarios pueden recuperar los costos de mejoras a la unidad de alquiler o a las áreas comunes en elementos que beneficien al inquilino y que duren al menos cinco años.
5. Just and Reasonable Rent Increase Program (Programa de Aumento de Renta Justo y Razonable) – Según el Reglamento 240 de la Rent Adjustment Commission, los propietarios pueden solicitar un aumento de renta cuando su ingreso operativo neto ajustado por inflación no es suficiente para cubrir los gastos operativos de la propiedad.

PROTECCIONES CONTRA EL DESALOJO SIN CAUSA JUSTIFICADA SEGÚN LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿Qué unidades están amparadas por las protecciones contra el desalojo de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Todas las unidades sujetas a las disposiciones de control de rentas de la ordenanza también tienen protección contra el desalojo según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09. Por lo general, esto significa que un inquilino tiene protección contra el desalojo si vive en una estructura residencial de alquiler construida antes del 1 de octubre de 1978.

¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Un propietario debe tener una causa justificada para terminar un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09. Si un propietario no tiene una de las causas permitidas de desalojo, no puede obligar a un inquilino a salir de su vivienda.

Las siguientes son las causas de desalojo por culpa del inquilino:

1. No pagar la renta.
2. No corregir ni resolver un incumplimiento del contrato de alquiler. Un inquilino no incumple esta sección si agregó a otra persona a la unidad, superando el número de ocupantes permitido en el contrato de arrendamiento original, siempre que el inquilino adicional sea el primer o segundo hijo dependiente que se una al arrendamiento existente de un inquilino registrado, o un único inquilino adulto adicional. Los partos múltiples se considerarán como un solo hijo. El propietario tiene derecho a aprobar o rechazar al posible inquilino adicional que no sea un hijo menor dependiente, siempre que no niegue la aprobación sin una razón válida. En algunas circunstancias, el propietario también podría aumentar la renta del inquilino.
3. Cometer o permitir una molestia pública (nuisance), o causar daños a la unidad de alquiler.
4. Usar la unidad de alquiler para un fin ilegal.
5. No renovar un contrato de alquiler similar.
6. No dar al propietario un acceso razonable a la unidad de alquiler.
7. La persona que ocupa la unidad al final del plazo del contrato de arrendamiento es un subarrendatario no aprobado por el propietario.
8. El inquilino se niega a desocupar temporalmente o a celebrar un acuerdo de reubicación permanente después de que el propietario ha cumplido los requisitos para realizar trabajos de renovación principal (Primary Renovation Work) conforme a un Tenant Habitability Plan (Plan de Habitabilidad para Inquilinos) aprobado por el LAHD. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09.

Las siguientes son las causas de desalojo sin culpa del inquilino:

1. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la propiedad para ocuparla él mismo, para su cónyuge, hijos, nietos, padres o abuelos, o para que la ocupe un administrador residente. (Desalojo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente)
2. El propietario busca de buena fe demoler la propiedad o retirarla permanentemente del mercado de alquiler (desalojo conforme a la Ellis Act).
3. El propietario busca de buena fe cumplir con una orden de desocupación de una agencia gubernamental.
4. La propiedad pertenece a HUD y los inquilinos deben desocuparla antes de su venta.
5. La unidad de alquiler se encuentra en un hotel residencial y el propietario ha obtenido la aprobación del LAHD para convertir (es decir, cambiar el uso de) la unidad o demolerla.
6. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la unidad para convertir la propiedad en vivienda asequible. Id.
7. La unidad requiere un desalojo permanente debido a un plan de trabajos de renovación principal (Primary Renovation Work) conforme a un Tenant Habitability Plan aceptado por el LAHD. L.A., Cal. Mun. Code § 152.05.

¿Qué ayuda ofrece el LAHD cuando un propietario tiene la intención de realizar un desalojo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Después de que el propietario presenta ante el LAHD una declaración de su intención de desalojar, se abrirá un caso que se asignará a un analista del LAHD, y se remitirá al Consultor de Reubicación de la Ciudad. El analista del LAHD se asegura de que el propietario siga los procedimientos y requisitos, y responderá cualquier pregunta que el inquilino tenga sobre el caso. El consultor de reubicación se encarga de entrevistar al inquilino para determinar si la unidad puede ser objeto de desalojo, si el inquilino es un inquilino protegido y qué monto de reubicación le corresponde al inquilino; además, el consultor le proporcionará al inquilino listados de unidades de reemplazo.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

El dueño debe cumplir con los siguientes requisitos:

• El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación ni compañía fiduciaria).
• El propietario debe ser dueño de al menos el 25% de la propiedad, o del 50% si va a desalojar para que se mude a la unidad un familiar elegible. La ordenanza no especifica el porcentaje de propiedad necesario para que se mude a una unidad un administrador residente.
• El propietario, su familiar o el administrador residente debe tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los tres meses siguientes a que el inquilino la desocupe.
• El propietario, su familiar o un administrador residente debe vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos dos años.
• El propietario no debe tener ninguna unidad comparable desocupada en la propiedad.
• La unidad debe ser una unidad elegible, lo que significa que está ocupada por el inquilino que se mudó más recientemente al edificio y que la unidad tiene el número de recámaras que necesita el propietario. L.A., Cal. Mun. Code § 151.30.

¿Estoy protegido contra un desalojo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

La única unidad elegible para un desalojo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente es la unidad del inquilino que se mudó más recientemente al edificio, y esa unidad debe tener el número de recámaras que necesita el propietario. Id.

Si un inquilino vive en una unidad elegible pero ha residido en ella de forma continua durante al menos diez años, y tiene 62 años o más, o tiene una discapacidad según la definición del Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 423, o tiene una discapacidad (handicapped) según la definición de la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California, el inquilino está protegido y el propietario no puede desalojarlo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente. Id. Además, un inquilino cuyo médico tratante certifique que tiene una enfermedad terminal está protegido, sin importar cuánto tiempo lleve en el arrendamiento. Id.

¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Si ha residido en la unidad durante un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito con sesenta días de anticipación. Cal. Civ. Code § 1946.1.​ Si ha residido en la unidad durante menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito con treinta días de anticipación. Id.

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi unidad si mi propietario la vuelve a alquilar durante el período de dos años después de que la desocupé debido a la mudanza del propietario, un familiar o un administrador residente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Si su propietario vuelve a alquilar la unidad dentro de los dos años posteriores a que usted la desocupe, su propietario debe presentar un Aviso de Intención de Volver a Alquilar (Notice of Intent to Re-Rent) ante el LAHD. L.A., Cal. Mun. Code § 151.30. Luego, el propietario debe ofrecerle a usted nuevamente la unidad si usted le indicó por escrito al propietario, dentro de los 30 días posteriores a su desplazamiento, su deseo de volver a alquilar la unidad. Id. Los propietarios deben informar a los inquilinos de la oferta para renovar su arrendamiento por correo certificado. Id. Los inquilinos tienen 30 días para responder a la oferta. Id.

Un cambio de administradores residentes durante los dos años posteriores a que el inquilino desocupe la unidad no se considerará un nuevo alquiler de la unidad. Id.

Los inquilinos deben tener en cuenta que la ordenanza no indica si la unidad debe ofrecérsele a usted por el mismo monto de alquiler legal vigente al momento del aviso de desalojo si usted fue desplazado debido a la mudanza del dueño, de un familiar o de un administrador residente.

Si un inquilino cree que su propietario actuó de mala fe para lograr que desocupara su unidad con control de alquiler, debe hablar con un abogado de inquilinos para determinar cuáles son sus derechos.

¿Qué asistencia brinda el LAHD cuando un propietario tiene la intención de realizar un desalojo conforme al Ellis Act según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Si un propietario desea retirar la propiedad del mercado de alquiler o demolerla, primero debe presentar su Aviso de Intención de Retiro (Notice of Intent to Withdraw) ante el LAHD y entregar el aviso y un memorando de retiro a la Oficina del Registrador del Condado (County Recorder’s Office). L.A., Cal. Mun. Code § 151.23. Los propietarios deben actuar de buena fe y deben demoler o retirar del mercado de alquiler todo el edificio y todas las unidades. Id.

Una vez que la intención del propietario se presenta ante el LAHD, se abrirá un caso que se asignará a un analista, y se remitirá al Consultor de Reubicación de la Ciudad. El analista del LAHD se asegura de que el propietario cumpla con los procedimientos y requisitos, y responderá cualquier pregunta que el inquilino pueda tener sobre el caso. El consultor de reubicación es responsable de entrevistar al inquilino para determinar si la unidad es elegible para el desalojo, si el inquilino es un inquilino protegido y qué monto de reubicación le corresponde al inquilino, y el analista le proporcionará al inquilino listados de unidades de reemplazo.

¿Con cuánta anticipación tengo derecho a ser notificado en un desalojo conforme al Ellis Act según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Dentro de los cinco días posteriores a que el dueño presente su intención de retiro ante el LAHD, se le debe entregar al inquilino un aviso de desalojo. Id. Los inquilinos tienen derecho a un Aviso de Desalojo de 120 días, a menos que sean inquilinos protegidos, lo cual le daría al inquilino derecho a una extensión de un año. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo conforme al Ellis Act según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Por lo general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo conforme al Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo. Id. Si usted tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad según la definición de la Sección 12955.3 del Government Code (Código de Gobierno) y ha residido en su unidad de alquiler durante al menos un año, es posible que tenga derecho a una extensión de un año. Id. Para solicitar la extensión, usted debe entregarle a su propietario un aviso por escrito dentro de los 60 días posteriores a la presentación de su Aviso de Intención ante el LAHD. Id.

Si me desalojan mediante un desalojo conforme al Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Si su propietario vuelve a alquilar su unidad después de que usted fue desalojado mediante un desalojo conforme al Ellis Act, su propietario debe ofrecerle a usted nuevamente la unidad por el mismo alquiler legal vigente al momento en que se presentó ante el LAHD el aviso de intención de retiro del propietario, más cualquier ajuste anual permitido, si usted le indicó por escrito al propietario, dentro de los 30 días posteriores a su desplazamiento, su deseo de volver a ocupar la unidad. L.A., Cal. Mun. Code § 151.23 – 151.27. Los propietarios deben informar a los inquilinos de su derecho a volver a ocupar la unidad por correo certificado. Id. Los inquilinos tienen 30 días para responder a la oferta. Id.

Si un inquilino cree que su propietario actuó de mala fe para lograr que desocupara su unidad con control de alquiler, debe hablar con un abogado de inquilinos para determinar cuáles son sus derechos.

¿Qué es una “unidad de reemplazo” posterior al Ellis Act según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Si un edificio se demuele debido al Ellis Act y se construyen nuevas unidades de alquiler en la propiedad que se ofrecen en alquiler dentro de los cinco años posteriores a la presentación del Aviso de Intención de Retiro, el dueño puede establecer el monto inicial del alquiler de las unidades, pero las unidades estarán sujetas a todas las disposiciones de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres. L.A., Cal. Mun. Code § 151.28.

El dueño de una propiedad puede solicitar ante el LAHD una exención de esta sección para las siguientes propiedades:

• Un dueño puede solicitar una exención de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres si el edificio tenía cuatro unidades o menos y el dueño ocupó una unidad en el edificio demolido durante tres años antes de que se presentara la intención de retiro. Si el edificio aún no ha sido demolido, el dueño puede solicitar una exención si el edificio que se va a demoler tiene cuatro unidades o menos y el dueño ocupó una unidad en el edificio durante tres años consecutivos antes de presentar una solicitud de exención. Id.
• Un dueño puede solicitar una exención si reemplaza, una por una, las unidades de alquiler demolidas que estaban cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres con unidades de vivienda asequible, o si reemplaza al menos el 20% del número total de unidades de alquiler recién construidas con unidades de vivienda asequible, lo que sea mayor. Id.

¿Qué es un desalojo por obras de renovación principal según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

El Tenant Habitability Program (“THP”) (Programa de Habitabilidad para Inquilinos) ayuda a los propietarios a facilitar un plan de Obras de Renovación Principal para corregir condiciones inhabitables en una unidad. El THP ayuda a garantizar que los inquilinos puedan permanecer de manera segura en la unidad durante la construcción o ayuda a facilitar una reubicación temporal de los inquilinos a una vivienda alternativa. L.A., Cal. Mun. Code § 152.06.

Las Obras de Renovación Principal consisten en el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso, o la eliminación de materiales peligrosos, como pintura a base de plomo y asbesto, o ambos, de conformidad con las leyes federales, estatales y locales aplicables. Id. Se debe presentar al LAHD un Plan de Habitabilidad para Inquilinos (Tenant Habitability Plan) y este debe ser aprobado antes de que se pueda implementar el plan de Obras de Renovación Principal. Id.

En algunos casos, el inquilino podría permanecer en la unidad durante la construcción. Sin embargo, si las obras obligarán al inquilino a desocupar la unidad por más de 30 días, el inquilino puede optar por terminar su contrato de alquiler y aceptar los beneficios de reubicación permanente que se explican a continuación. Id. De lo contrario, el propietario puede reubicar temporalmente al inquilino en una unidad comparable si la reubicación será por más de 30 días, o en un hotel si la reubicación será por menos de 30 días. Id. Los inquilinos reubicados deben seguir pagando el alquiler. Id. Las partes también pueden celebrar voluntariamente un acuerdo de pago diario por reubicación en lugar de una vivienda de reemplazo temporal. Id.

BENEFICIOS DE REUBICACIÓN POR DESALOJOS SIN CULPA SEGÚN LA ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE ALQUILERES DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿De cuánto son los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Los inquilinos que son desalojados por un motivo sin culpa según la ordenanza tienen derecho a beneficios de reubicación. L.A., Cal. Mun. Code § 151.09G. El monto de reubicación lo determina el LAHD y depende de cuánto tiempo ha vivido el inquilino en el edificio, su edad, cuánto dinero gana y si es un inquilino elegible o un inquilino calificado.

Inquilino elegible – A menos que un inquilino sea un inquilino calificado, el inquilino es un inquilino elegible con derecho a recibir un monto de asistencia de reubicación que depende del tiempo que ha vivido en la unidad y de sus ingresos.

Inquilino calificado – Un inquilino calificado es cualquier inquilino que, en la fecha de entrega del aviso escrito de terminación, tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad física, según la definición de la Sección 50072 del California Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California), o tiene una discapacidad según la definición del Título 42 del United States Code (Código de los Estados Unidos), Sección 423, o que tiene uno o más hijos menores dependientes según se determine para fines del impuesto federal sobre la renta.

Inquilino de bajos ingresos – Un inquilino cuyos ingresos son del 80% o menos del Ingreso Medio del Área según la definición del U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU.), sin importar la duración del arrendamiento.

¿Todos los inquilinos de la unidad reciben beneficios de reubicación según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Los inquilinos deben saber que los pagos de reubicación son por unidad, no por inquilino. Si hay más de un inquilino en la unidad, cada inquilino tendrá derecho a una parte proporcional del pago. Si corresponde más de un monto de pago, el propietario debe pagar el monto mayor.

¿Qué es un negocio “Mom and Pop” y cómo afecta esa designación los pagos de reubicación según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Un propietario “Mom and Pop” (pequeño propietario familiar) es un propietario que no posee más de un edificio con cuatro unidades o menos y una casa unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Angeles. L.A., Cal. Mun. Code § 151.30E. Puede aplicarse un pago de reubicación reducido si un inquilino que reside en una propiedad “Mom and Pop” es desalojado debido a la mudanza del dueño o de un familiar, si el propietario no ha pagado el monto de reubicación reducido a ningún inquilino en los últimos tres años y, si un familiar se mudará a la unidad, si dicho familiar no es dueño de ninguna propiedad residencial en la Ciudad de Los Angeles. Id.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Montos de reubicación vigentes del 1 de julio de 2023 al 30 de junio de 2024:

¿Cuándo se deben hacer los pagos de reubicación según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Los pagos de asistencia de reubicación deben ponerse a disposición del inquilino dentro de los quince días posteriores a la entrega del aviso escrito de terminación del arrendamiento.

¿Puede un inquilino apelar la decisión de reubicación del LAHD según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Sí. Tanto el inquilino como el propietario tienen derecho a apelar la determinación del consultor de reubicación sobre el monto que se le debe al inquilino. La apelación debe presentarse dentro de los quince días calendario a partir de la fecha de la determinación.

REGLAMENTOS SOBRE ACUERDOS DE COMPRA DE ARRENDAMIENTO (BUYOUT) EN LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿Qué es un acuerdo de compra de arrendamiento (buyout) según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

Un acuerdo de compra de arrendamiento (buyout) es un acuerdo por escrito en el que un propietario y un inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad con control de alquiler.

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para ofrecerle a un inquilino una compra de arrendamiento (buyout) según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Los Angeles?

El Tenant Buyout Notification Program (Programa de Notificación de Compras de Arrendamiento a Inquilinos) establece la regulación, el monitoreo y la aplicación de las desocupaciones voluntarias de unidades de alquiler con control de alquiler que ocurren mediante un acuerdo de compra de arrendamiento. L.A., Cal. Mun. Code § 151.31.

Antes de hacer una oferta de compra de arrendamiento, el propietario debe informar al inquilino sobre sus derechos según la Ordenanza de Estabilización de Alquileres, y el Aviso de Divulgación (Disclosure Notice) debe presentarse ante el LAHD. Id. Además, el acuerdo debe estar redactado en el idioma principal del inquilino, debe contener una declaración en letra negrita de doce puntos arriba de la línea de firma que notifique al inquilino su derecho a rescindir (cancelar) el acuerdo sin consecuencias dentro de los treinta días posteriores a su firma, y debe presentarse ante el LAHD dentro de los sesenta días posteriores a que ambas partes lo firmen. Id.

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE INFRINGE LA LEY — ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN DE RENTAS DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿Puedo demandar a mi propietario por infringir las protecciones del límite de renta de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Un inquilino cuyo propietario haya infringido las disposiciones de control de rentas de la ordenanza puede presentar una demanda contra su propietario. L.A., Cal. Mun. Code § 151.10. El propietario que exija, acepte o retenga una renta superior al monto permitido por la ordenanza será responsable ante el inquilino por el triple del monto cobrado en exceso, más los honorarios de abogado y costas razonables que determine el tribunal. Id.

El propietario que infrinja cualquier disposición de la ordenanza también puede ser declarado culpable de un delito menor (misdemeanor) y ser castigado con una multa de hasta $1,000 o hasta seis meses de cárcel. Id.

¿Puedo demandar por desalojo injustificado conforme a la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Si un propietario actúa de mala fe para que un inquilino desocupe su unidad con control de rentas con el fin de que se mude a ella el dueño, un familiar o un administrador residente, el inquilino puede demandar a su propietario por desalojo injustificado. Los Angeles, Cal. Mun. Code § 151.30. El propietario puede ser responsable ante el inquilino por los daños reales, los daños punitivos y los honorarios de abogado. Id. Conforme a la ordenanza, los daños del inquilino se triplican. Id.

Si un inquilino es desalojado mediante un desalojo conforme a la Ellis Act (Ley Ellis) y el propietario vuelve a rentar la propiedad dentro de los dos años siguientes a la fecha en que el inquilino desocupó la unidad, el propietario puede ser responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos. L.A., Cal. Mun. Code § 151.25.

¿Puedo demandar a mi propietario por infringir el Plan de Habitabilidad para Inquilinos del Programa de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Un inquilino puede demandar a su propietario por infringir esta sección de la ordenanza. L.A., Cal. Mun. Code § 152. 07. El propietario puede ser responsable ante el inquilino por los daños reales, por daños especiales en un monto que no exceda la cantidad mayor entre el doble de los daños reales o $5,000, y por los honorarios de abogado y costas razonables que determine el tribunal. Id. Se pueden otorgar daños triplicados por el incumplimiento intencional de las obligaciones de pago, de la obligación de proporcionar una vivienda temporal de reemplazo segura, digna y salubre, o de la obligación de permitir que el inquilino vuelva a ocupar la unidad de alquiler una vez terminado el trabajo principal. Id.

¿Puedo demandar a mi propietario por infringir las regulaciones sobre acuerdos de compra (buyout) de la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles?

Un inquilino puede presentar una demanda contra su propietario si este infringe las regulaciones sobre acuerdos de compra (buyout). L.A., Cal. Mun. Code § 151.31. El propietario será responsable ante el inquilino por los daños reales más una penalidad de $500. Id.

NUEVA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA (“JCO”) DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿Cuándo entró en vigor la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

La Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles entró en vigor el 27 de enero de 2023. L.A., Cal. Mun. Code § 165.00.

¿Cuál es la diferencia entre la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles y la nueva Ordenanza de Causa Justa?

La Ordenanza de Estabilización de Rentas (“RSO”) ofrece tanto control de rentas como protección contra desalojos sin causa justa para las estructuras residenciales construidas antes del 1 de octubre de 1978. Si su unidad no está cubierta por la RSO, es posible que tenga protecciones conforme a la Ordenanza de Causa Justa (“JCO”).

La JCO ofrece protecciones contra desalojos sin causa justa para la mayoría de las propiedades que no están sujetas a la RSO, pero la nueva ordenanza no establece control de rentas. La nueva ordenanza sí le da derecho al inquilino a beneficios de reubicación si se ve obligado a mudarse debido a un aumento de renta considerable de más del 10%.

Aunque los inquilinos cubiertos por la JCO no tienen control de rentas conforme a la nueva ley municipal, sus aumentos anuales de renta pueden estar limitados por la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019), que es la ley estatal de control de rentas. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está protegida por los límites anuales de aumento de renta del Control de Rentas del Estado de California.

PROTECCIONES CONTRA DESALOJOS SIN CAUSA JUSTA CONFORME A LA ORDENANZA DE CAUSA JUSTA DE LA CIUDAD DE LOS ANGELES

¿Qué unidades están protegidas por la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

La Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles protege casi todas las unidades de la ciudad que no están sujetas a la RSO, a menos que la unidad esté comprendida en una de las excepciones a continuación. L.A., Cal. Mun. Code § 165.04.

La ordenanza no se aplica a las siguientes unidades:

• Unidades sujetas a la Ordenanza de Estabilización de Rentas (“RSO”).
• Habitaciones de hoteles para huéspedes transitorios y turistas donde se brinda servicio de limpieza, correo u otros servicios a la habitación.
• Hospitales, asilos, instalaciones religiosas, centros de cuidado prolongado y centros de cuidado residencial con licencia para personas mayores.
• Casas de fraternidades o sororidades, o cualquier alojamiento que sea propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria, y que esta opere, para ser ocupado por estudiantes.
• Unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino comparte un baño o la cocina con el dueño.
• Unidades en una cooperativa de acciones sin fines de lucro, si están ocupadas por un inquilino accionista de dicha cooperativa.
• Unidades en cooperativas de vivienda de capital limitado, según se definen en las Secciones 817 y 817.1 del Código Civil de California, cuando están ocupadas por un inquilino miembro de la cooperativa de vivienda de capital limitado. Sin embargo, si la cooperativa adquirió la propiedad conforme a la Sección 54237(d) del Código de Gobierno de California, entonces todas las viviendas de la cooperativa de vivienda de capital limitado estarán exentas de este Artículo y quedarán amparadas por las protecciones.
• Unidades del Interim Motel Housing Project (Proyecto de Vivienda Provisional en Moteles) conforme a la Sección 14.00 A.12 del Código Municipal de Los Angeles. Esta excepción se aplica únicamente a los alojamientos a los que el Departamento haya otorgado una exención.
• Unidades en una instalación sin fines de lucro cuyo propósito principal es brindar tratamiento, asistencia o terapia a corto plazo para el abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, y en la que la vivienda se proporciona como parte del programa de recuperación.
• Unidades en una instalación sin fines de lucro que ofrece un entorno de vida estructurado cuyo propósito principal es ayudar a personas sin hogar a adquirir las habilidades necesarias para vivir de forma independiente en una vivienda permanente.
• Unidades arrendadas o pagadas de otro modo por una entidad o agencia gubernamental cuyo propósito principal es ayudar a personas sin hogar a obtener vivienda temporal o de transición.
• Unidades que son propiedad de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Angeles y que esta opera, o alojamientos que son propiedad de cualquier otra unidad, agencia o autoridad gubernamental, o que esta opera o administra. Id.

¿Cuándo comienzan las protecciones conforme a la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Las protecciones comienzan al vencer el contrato de arrendamiento original inicial o después de seis meses de ocupación continua y legal, lo que ocurra primero. L.A., Cal. Mun. Code § 165.04.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo conforme a la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

El propietario debe tener una causa justa para dar por terminado un arrendamiento cubierto por la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles. L.A., Cal. Mun. Code § 165.03. Si el propietario no tiene una de las causas permitidas para el desalojo, no puede obligar al inquilino a dejar su hogar.

Las siguientes son las causas de desalojo por culpa del inquilino:

1. No pagar la renta.
   • Los inquilinos no pueden ser desalojados por falta de pago de la renta, a menos que el inquilino deba más del equivalente a un mes de la renta de valor justo de mercado para el área metropolitana de Los Angeles establecida por HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.).
2. No corregir o atender un incumplimiento del contrato de alquiler.
   • El inquilino no incumple esta sección si agregó a otra persona a la unidad, superando el número de ocupantes permitido en el contrato de arrendamiento original, siempre que el inquilino adicional sea el primer o segundo hijo dependiente que se una al arrendamiento existente de un inquilino registrado, o un único inquilino adulto adicional. Los partos múltiples se considerarán como un solo hijo. El propietario tiene derecho a aprobar o rechazar al posible inquilino adicional que no sea un hijo dependiente menor de edad, siempre que no niegue la aprobación sin una razón válida. En algunas circunstancias, el propietario también podría aumentar la renta del inquilino.
   • El inquilino no incumple esta sección por no cumplir con un cambio unilateral hecho por el propietario en las condiciones del arrendamiento, a menos que el inquilino haya aceptado el cambio por escrito y el documento esté firmado por ambas partes.
   • El propietario no puede cambiar las condiciones del arrendamiento para prohibir mascotas, a menos que pueda demostrar que la mascota constituye una molestia (nuisance) y que la molestia no se ha eliminado después de notificar debidamente al inquilino.
3. Cometer o permitir una molestia (nuisance) o causar daños a la unidad de alquiler.
4. Usar la unidad de alquiler para un fin ilegal.
5. No renovar un contrato de alquiler similar.
6. No dar al propietario un acceso razonable a la unidad de alquiler.
7. La persona que ocupa la unidad al final del plazo del contrato de arrendamiento es un subarrendatario no aprobado por el propietario.

Las siguientes son las causas de desalojo sin culpa del inquilino:

1. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la propiedad para ocuparla él mismo, para que la ocupe un familiar del propietario o para que la ocupe un administrador residente. (Desalojo para mudanza del dueño, mudanza de un familiar o mudanza de un administrador residente)
   • La mudanza de un administrador residente se aplica a un administrador residente, conserje, empleado de limpieza, encargado u otra persona responsable que esté obligada a residir en la propiedad por ley o conforme a los términos de un convenio de vivienda asequible o de un acuerdo regulatorio.
   • Los familiares elegibles para una mudanza de un familiar son: el cónyuge, la pareja doméstica, los nietos, los hijos, los padres o los abuelos del propietario.
2. El propietario busca de buena fe:
   • Demoler la unidad.
   • Remodelar sustancialmente la unidad, siempre que el propietario haya obtenido los permisos necesarios para la remodelación sustancial y haya entregado una copia de los permisos junto con un aviso de terminación por escrito que indique el motivo de la terminación, el tipo y alcance del trabajo que se realizará, por qué el trabajo no puede realizarse razonablemente de manera segura con el inquilino en la unidad y por qué el trabajo requiere que el inquilino desocupe la unidad durante al menos 30 días.
     • La remodelación sustancial conforme a la JCO tiene la misma definición que en la sección 1946.2 del Código Civil de California, es decir, “el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso de una agencia gubernamental, o la eliminación de materiales peligrosos, incluidos la pintura con plomo, el moho o el asbesto, de conformidad con las leyes federales, estatales y locales aplicables, que no pueda realizarse razonablemente de manera segura con el inquilino en la unidad y que requiera que el inquilino desocupe la propiedad residencial durante al menos 30 días. Las mejoras únicamente estéticas, como pintar, decorar y hacer reparaciones menores, u otros trabajos que puedan realizarse de forma segura sin desocupar la propiedad residencial, no se consideran una rehabilitación sustancial.”
   • Retirar la propiedad de forma permanente del uso como vivienda de alquiler cuando el propietario retira del alquiler o arrendamiento todos los inmuebles residenciales ubicados en la misma parcela de terreno.
3. Cumplir con una orden de desalojo emitida por una agencia gubernamental.
4. La propiedad pertenece a HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.) y los inquilinos deben desocuparla antes de su venta, cuando HUD haya cumplido con todos los requisitos federales de notificación al inquilino.
5. La unidad de alquiler se encuentra en un hotel residencial y el propietario ha obtenido la aprobación del LAHD para convertir (es decir, cambiar el uso de) la unidad o demolerla.
6. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la unidad para convertir la propiedad en vivienda asequible.
7. El propietario busca de buena fe convertir la propiedad a un uso no residencial. Id.

¿Qué requisitos debe cumplir el propietario para desalojar a un inquilino por la mudanza del dueño, de un familiar o de un administrador residente conforme a la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

El dueño debe cumplir con los siguientes requisitos:

• El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación ni compañía fiduciaria).
• El propietario debe ser dueño de al menos el 25% de la propiedad, o del 50% si va a desalojar para que se mude a la unidad un familiar elegible. La ordenanza no especifica el porcentaje de propiedad necesario para que se mude a una unidad un administrador residente.
• El propietario, su familiar o el administrador residente debe tener la intención de buena fe de mudarse a la unidad dentro de los tres meses siguientes a que el inquilino la desocupe.
• El propietario, su familiar o un administrador residente debe vivir en la unidad como su residencia principal durante al menos dos años.
• El propietario no debe tener ninguna unidad comparable desocupada en la propiedad.
• La unidad debe ser una unidad elegible, lo que significa que está ocupada por el inquilino que se mudó más recientemente al edificio y que la unidad tiene el número de habitaciones que necesita el propietario. L.A., Cal. Mun. Code § 165.03.

¿Estoy protegido contra un desalojo por la mudanza del dueño, de un familiar o de un administrador residente conforme a la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

La única unidad elegible para un desalojo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente es la unidad del inquilino que se mudó más recientemente al edificio, y esa unidad debe tener el número de recámaras que necesita el propietario. Id.

Si un inquilino vive en una unidad elegible pero ha residido en ella de forma continua durante al menos diez años, y tiene 62 años o más, o tiene una discapacidad según la definición del Título 42 del Código de los Estados Unidos, Sección 423, o tiene una discapacidad (handicapped) según la definición de la Sección 50072 del Código de Salud y Seguridad de California, el inquilino está protegido y el propietario no puede desalojarlo para que se mude el propietario, un familiar o un administrador residente. Id. Además, un inquilino cuyo médico tratante certifique que tiene una enfermedad terminal está protegido, sin importar cuánto tiempo lleve en el arrendamiento. Id.

¿Con cuánta anticipación deben notificarme un desalojo por la mudanza del dueño, de un familiar o de un administrador residente conforme a la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Si ha vivido en la unidad durante un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito con sesenta días de anticipación. Cal. Civ. Code § 1946.1.​ Si ha vivido en la unidad durante menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito con treinta días de anticipación. Id.

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi unidad si mi propietario la vuelve a rentar durante los dos años posteriores a mi desalojo por la mudanza del dueño, un familiar o un administrador residente según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Si su propietario vuelve a rentar la unidad dentro de los dos años posteriores a su desalojo, debe presentar ante el LAHD (Departamento de Vivienda de Los Angeles) un Aviso de Intención de Volver a Rentar (Notice of Intent to Re-Rent) y ofrecerle a usted la unidad nuevamente, siempre que usted le haya informado por escrito a su propietario, dentro de los 30 días posteriores a su desplazamiento, que desea regresar si la unidad se vuelve a rentar. L.A., Cal. Mun. Code § 165.03. Su propietario debe enviarle la oferta para renovar su arrendamiento por correo certificado, y usted tendrá treinta días para responder a la oferta. Id. La ordenanza no indica si la unidad debe ofrecérsele al mismo monto de renta legal vigente en el momento del aviso de desalojo.

Un cambio de administradores residentes durante los dos años posteriores a su desalojo no se considerará una nueva renta de la unidad. Id.

Beneficios de reubicación por desalojos sin culpa según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles

¿A cuánto ascienden los beneficios de reubicación por desalojos sin culpa según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Los inquilinos que son desalojados por un motivo sin culpa según la ordenanza tienen derecho a beneficios de reubicación. L.A., Cal. Mun. Code § 165.06. El monto de la reubicación lo determina el LAHD y depende de cuánto tiempo ha vivido el inquilino en el edificio, su edad, cuánto dinero gana y si es un inquilino elegible o un inquilino calificado.

Inquilino elegible – A menos que un inquilino sea un inquilino calificado, el inquilino es un inquilino elegible con derecho a recibir un monto de asistencia de reubicación que depende del tiempo que ha vivido en la unidad y de sus ingresos.

Inquilino calificado – Un inquilino calificado es cualquier inquilino que, en la fecha de entrega del aviso escrito de terminación, tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad física, según la definición de la Sección 50072 del California Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California), o tiene una discapacidad según la definición del Título 42 del United States Code (Código de los Estados Unidos), Sección 423, o que tiene uno o más hijos menores dependientes según se determine para fines del impuesto federal sobre la renta.

Inquilino de bajos ingresos – Un inquilino cuyos ingresos son del 80% o menos del Ingreso Medio del Área según lo define el U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.), sin importar la duración del arrendamiento.

¿Qué es un negocio “Mom and Pop” (pequeño propietario familiar) y cómo afecta esa designación los pagos de reubicación según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Un propietario “Mom and Pop” es un propietario que no posee más de un edificio con cuatro unidades o menos y una vivienda unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Angeles. L.A., Cal. Mun. Code § 165.06. Puede aplicarse un pago de reubicación reducido si un inquilino que reside en una propiedad “Mom and Pop” es desalojado por la mudanza del dueño o de un familiar, el propietario no ha pagado el monto de reubicación reducido a ningún inquilino en los últimos tres años y, si un familiar se mudará a la unidad, dicho familiar no es dueño de ninguna propiedad residencial en la Ciudad de Los Angeles. Id.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Montos de reubicación vigentes del 1 de julio de 2023 al 30 de junio de 2024:

Los inquilinos deben tener en cuenta que la asistencia de reubicación es de un mes de renta si el propietario es una persona física que no posee más de cuatro unidades residenciales y una vivienda unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Angeles.

Reubicación por desplazamiento económico según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles

Aunque la JCO (Ordenanza de Causa Justa) no limita cuánto se puede aumentar la renta de un inquilino, si un inquilino recibe un aumento de renta de más del 10% dentro de un período de doce meses y debe mudarse porque no puede pagar el aumento, el inquilino puede recibir asistencia de reubicación. L.A., Cal. Mun. Code § 165.09.

¿Cuáles son los montos de los beneficios de reubicación por desplazamiento económico según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Montos de reubicación vigentes del 1 de julio de 2023 al 30 de junio de 2024:

Los inquilinos deben tener en cuenta que la asistencia de reubicación es de un mes de renta si el propietario es una persona física que no posee más de cuatro unidades residenciales y una vivienda unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Los Angeles.

Sanciones para el propietario que viola la ley — Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles

¿Puedo demandar a mi propietario por desalojo injusto según la Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles?

Si un propietario viola la Ordenanza de Causa Justa, el inquilino puede demandar a su propietario por desalojo injusto. L.A., Cal. Mun. Code § 165.07. Un propietario que viola la ordenanza será responsable ante el inquilino por los daños reales del inquilino, como la pérdida del valor de la unidad con control de renta, los daños por angustia mental o emocional y la falta de pago de la asistencia de reubicación, así como por los honorarios razonables de abogados y las costas. Id. Según la ordenanza, los daños del inquilino se triplican. Id.

Un propietario también puede ser responsable de sanciones civiles de hasta $10,000 y, en el caso de inquilinos mayores de 65 años o con discapacidad al momento de la violación, el tribunal puede imponer una sanción adicional de hasta $5,000 por violación. Id.

Además, los inquilinos pueden presentar una defensa afirmativa en un desalojo si el propietario no cumplió con cualquier disposición de la ordenanza. Id.

¿CUÁNDO DEBO LLAMAR A UN ABOGADO DE DERECHOS DE INQUILINOS?

La Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de Los Angeles y la nueva Ordenanza de Causa Justa de la Ciudad de Los Angeles son complicadas. Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado las ordenanzas.