La City of East Palo Alto Rent Stabilization and Just Cause for Eviction Ordinance (ordenanza de estabilización de alquileres y causa justa para desalojo) regula cuánto puede aumentar un propietario el alquiler de un inquilino y prohíbe desalojar a un inquilino a menos que el propietario tenga una causa justa válida. La ley también establece qué tipos de desalojos requieren pagos de reubicación y prohíbe que los propietarios acosen a sus inquilinos.
Abogados de inquilinos en East Palo Alto
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en East Palo Alto y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación que no se resuelven, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
Aumentos de alquiler permitidos bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause For Eviction Ordinance
¿Qué unidades tienen límites a los aumentos de alquiler bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause For Eviction Ordinance?
Las propiedades con al menos dos unidades construidas antes del 1 de enero de 1988 tienen límites a los aumentos de alquiler bajo la ordenanza. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.050.
Las siguientes unidades no tienen límites de alquiler:
- Casas unifamiliares
- Unidades construidas después del 1 de enero de 1988
- Unidades ocupadas por el dueño, cuando el propietario no alquila más de dos unidades adicionales en la propiedad y el propietario o su familiar ha ocupado la unidad como su residencia principal durante al menos un año
- Unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino comparte un baño o una cocina con el propietario
- Habitaciones en un motel, hotel, casa de huéspedes o pensión que se alquilan a huéspedes por menos de treinta días
- Proyectos de vivienda sin fines de lucro con límites de alquiler
- Unidades en una cooperativa sin fines de lucro que son propiedad de la mayoría de los residentes, y que estos ocupan y controlan
- Unidades con asistencia mediante vales, como la Sección 8
- Unidades en hospitales, centros de enfermería especializada, centros de salud o de cuidado, hogares de convalecencia u hogares sin fines de lucro para personas mayores. Id.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la California Tenant Protection Act of 2019 o por la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause For Eviction Ordinance?
Las protecciones de límite de alquiler de la California Tenant Protection Act of 2019 (ley de protección al inquilino de California, “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de la City of East Palo Alto que no están cubiertas por la City of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause For Eviction Ordinance y que de otro modo cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. Si su unidad en East Palo Alto se encuentra en uno de los edificios exentos bajo la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de alquiler de California Rent Control.
¿Cuánto puede aumentar el alquiler un propietario bajo la City East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
Los aumentos de alquiler están limitados al 80% del cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor para todos los consumidores urbanos del área de San Francisco-Oakland-San Jose, pero no pueden superar el 10% en ningún período de doce meses. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.100.
Los propietarios pueden solicitar un aumento mayor presentando una Fair Return Petition (petición de rendimiento justo). East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.120. El propietario debe demostrar que la propiedad ya no genera un rendimiento justo debido a un aumento en los gastos de operación o a una disminución de los ingresos. Id.
Cuando un propietario no hace reparaciones o no presta servicios, el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler presentando una Decrease in Services Petition (petición por reducción de servicios). East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.130.
Protecciones de desalojo por causa justa bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause For Eviction Ordinance
¿Qué unidades tienen protección contra desalojos bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
Todas las unidades en East Palo Alto tienen protección contra desalojos, excepto las siguientes:
- Unidades ocupadas por el dueño en las que el inquilino comparte un baño o una cocina con el propietario
- Habitaciones en moteles, hoteles, casas de huéspedes o pensiones que se alquilan a huéspedes por menos de treinta días
- Unidades en cooperativas sin fines de lucro
- Unidades en hospitales, centros de enfermería especializada, centros de salud o de cuidado, hogares de convalecencia u hogares sin fines de lucro para personas mayores
East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.050.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la California Tenant Protection Act of 2019 o por la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause For Eviction Ordinance?
Las protecciones contra desalojos de la California Tenant Protection Act of 2019 (ley de protección al inquilino de California, “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de la City of East Palo Alto que no están cubiertas por la City of East Palo Alto Rent Stabilization and Just Cause for Eviction Ordinance y que de otro modo cumplen con los requisitos de las protecciones contra desalojos del control de alquileres estatal. Si su unidad en East Palo Alto se encuentra en uno de los edificios exentos bajo la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra desalojos de California Rent Control.
¿Cuáles son las causas justas de desalojo bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
Los propietarios en la City of East Palo Alto deben tener una causa justa para desalojar a un inquilino. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.160. Si un propietario no tiene un motivo permitido, no puede obligar a un inquilino a dejar su vivienda. Estas son las causas justas:
1. Falta de pago de la renta
2. Incumplimiento sustancial y continuo del contrato de arrendamiento después de que el inquilino recibe un aviso para corregirlo
3. Causar molestias graves (nuisance), causar daños sustanciales a la propiedad más allá del desgaste normal, o negarse a pagar las reparaciones después de recibir un aviso por escrito
4. Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento sustancialmente idéntico al contrato anterior del inquilino
5. Conducta desordenada, como perturbar la paz y la tranquilidad de otros inquilinos o del propietario
6. Negarse a dar al propietario acceso razonable a la unidad
7. Reparaciones sustanciales necesarias para que la unidad cumpla con los códigos de salud y seguridad aplicables.
8. Demolición de la propiedad
9. Desalojo bajo la Ellis Act
10. Mudanza del dueño o de un familiar
11. Que el inquilino no desocupe la unidad al terminar un contrato de alquiler temporal
12. Cumplimiento de una orden gubernamental de desocupar
13. Cumplimiento de un acuerdo o reglamento gubernamental que exige que el inquilino desocupe porque ya no reúne los requisitos del acuerdo o reglamento
14. Subinquilino no aprobado que permanece en la unidad después de que el inquilino principal se muda
East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.160.
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo por reparaciones sustanciales bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
El propietario debe cumplir con los siguientes requisitos:
- El propietario ha obtenido todos los permisos necesarios.
- El costo de las reparaciones no es inferior a diez veces el alquiler mensual.
- Las obras harán que la unidad sea inhabitable por más de treinta días.
- El propietario informa al inquilino de su derecho a mudarse a una unidad vacante comparable con un alquiler comparable, o a regresar a la unidad original con el mismo alquiler.
- Si el propietario solicita un ajuste del alquiler dentro de los seis meses siguientes a la terminación de las obras, el inquilino debe ser incluido en el proceso, a menos que renuncie al derecho de volver a ocupar la unidad.
East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.160(A)(7).
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
El dueño debe cumplir con los siguientes requisitos:
- El dueño o su familiar (padres, hijos, hermanos, o cónyuge/pareja de hecho) debe mudarse a la propiedad dentro de los dos meses siguientes a que el inquilino desocupe y vivir en la unidad durante al menos un año como su residencia principal.
- El dueño ya debe vivir en el edificio para realizar una mudanza de un familiar, o bien debe realizar simultáneamente los desalojos por mudanza del dueño y por mudanza de un familiar.
- El dueño debe tener al menos un 50% de participación en la propiedad.
- No debe haber unidades vacantes comparables disponibles a las que el propietario o su familiar puedan mudarse.
East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.160(A)(10).
¿Tengo protección contra un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
Los inquilinos deben tener en cuenta que la ley no dice nada sobre protecciones contra la mudanza del dueño o de un familiar por motivos de edad o discapacidad.
¿Con cuánta anticipación deben avisarme de un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar bajo la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
Si ha vivido en la unidad durante al menos un año, tiene derecho a un aviso por escrito con sesenta días de anticipación. Cal. Civ. Code § 1946.1. Si ha vivido en la unidad menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito con treinta días de anticipación. Id.
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo bajo la Ellis Act según la City Of East Palo Alto Rent Stabilization And Just Cause for Eviction Ordinance?
Un desalojo bajo la Ellis Act significa que el propietario retira el edificio del mercado de alquiler y deja el negocio de arrendamiento. Esto significa que se debe desalojar a todos los inquilinos del edificio, no solo a una unidad.
El propietario debe dar un aviso con 120 días de anticipación para un desalojo bajo la Ellis Act. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §§ 14.08.050(6)-(8). Los inquilinos que tengan al menos sesenta y dos años o que tengan una discapacidad tienen derecho a un aviso con un año de anticipación. Id.
Si dentro de un plazo de dos años el propietario ofrece la unidad en renta, el inquilino desalojado tendrá derecho a regresar pagando la misma renta y podrá demandar al propietario por sus daños reales y ejemplares. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.08.040(A). Si el propietario vuelve a rentar la unidad dentro de cinco años, el inquilino desalojado podrá regresar a la unidad con la misma renta, más cualquier ajuste de renta permitido, y podrá demandar al propietario por sus daños reales. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.08.040(B). Si el propietario vuelve a rentar la unidad dentro de diez años a partir del retiro, el propietario debe ofrecerle la renta al inquilino y, si no lo hace, el inquilino podrá demandar al propietario por sus daños generales y daños punitivos, por un monto que no exceda seis meses de la renta del contrato. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.08.040(C).
¿Existen protecciones contra un desalojo bajo la Ellis Act para niños en edad escolar según la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de la Ciudad de East Palo Alto?
Los inquilinos con hijos menores de dieciocho años pueden extender el plazo para desocupar si la fecha de mudanza cae dentro del año escolar. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.08.060(B). El inquilino debe notificar al propietario sobre esta protección dentro de los treinta días siguientes a la recepción del aviso de desocupación. Id. Los inquilinos que hayan recibido una extensión por año escolar deben mudarse dentro de los veintiún días siguientes al final del año escolar. Id.
Beneficios de reubicación por desalojos sin culpa
¿Cuándo tiene derecho un inquilino a beneficios de reubicación permanente según la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de la Ciudad de East Palo Alto?
La ordenanza solo ofrece asistencia de reubicación para desalojos bajo la Ellis Act y por demolición. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.08.060(A). La ordenanza no dice nada sobre la reubicación en otros tipos de desalojos sin culpa, como un desalojo para que el propietario se mude a la unidad.
Cada inquilino adulto de una unidad tiene derecho al pago de reubicación en un desalojo bajo la Ellis Act o por demolición. Id. Si el inquilino ha vivido en la unidad menos de dos años, tiene derecho a $7,500, y si ha vivido en la unidad más de dos años, tiene derecho a $10,000. Id.
Los hogares de bajos ingresos (según la definición de la Sección 50079.5 del Health & Safety Code) tienen derecho a $2,500 adicionales. Los hogares con un inquilino que sea un menor dependiente, una persona con discapacidad, una persona de al menos sesenta y dos años de edad o una persona con una enfermedad terminal también tienen derecho a $2,500 adicionales. Id. Una discapacidad es un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida.
¿Cuándo tiene derecho un inquilino a beneficios de reubicación temporal según la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de la Ciudad de East Palo Alto?
Los inquilinos que sean desplazados por reparaciones necesarias para cumplir con las leyes de vivienda, salud, construcción o seguridad, o debido a una orden del gobierno, tienen derecho a asistencia de reubicación temporal. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.02.130.
Se les debe ofrecer a los inquilinos una vivienda alternativa a no más de quince millas de su unidad. Id. La vivienda alternativa puede ser una unidad de la que el propietario sea dueño, una unidad de la que no sea dueño, o un hotel/motel. Id. Durante el desplazamiento, el inquilino debe seguir pagando su renta mientras el propietario paga la vivienda alternativa directamente al proveedor. Id. El propietario también debe pagar el almacenamiento de las pertenencias del inquilino y el hospedaje de sus mascotas, si es necesario. Id.
¿Qué sucede en caso de un incendio en la Ciudad de East Palo Alto?
Si un inquilino se ve obligado a desocupar su vivienda debido a un incendio u otro desastre, el propietario debe volver a ofrecerle la unidad dentro de los treinta días siguientes a la terminación de las reparaciones. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.12.020. El inquilino tiene treinta días para aceptar la oferta y debe regresar a la unidad dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la recepción de la oferta del propietario. Id. El inquilino puede demandar al propietario por sus daños reales y por daños punitivos si el propietario no le vuelve a ofrecer la unidad. Id.
Represalias y acoso por parte del propietario en la Ciudad de East Palo Alto
¿Están protegidos los inquilinos contra el acoso según la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de la Ciudad de East Palo Alto?
Todos los inquilinos de East Palo Alto están protegidos contra el acoso del propietario, a menos que el inquilino viva en un hospital, un centro de cuidado con licencia estatal, un convento/monasterio, un centro de cuidado prolongado, un dormitorio escolar, una residencia para jubilados o una vivienda que sea propiedad del gobierno o que este administre u opere. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.02.030.
Los propietarios, sus agentes y empleados no pueden hacer de mala fe ninguna de las siguientes acciones:
- Interrumpir, terminar o dejar de proporcionar servicios de vivienda, o amenazar con interrumpir, terminar o dejar de proporcionar servicios de vivienda exigidos por contrato o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad
- No realizar reparaciones o mantenimiento, o amenazar con no realizar reparaciones o mantenimiento exigidos por contrato o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad
- No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones o el mantenimiento una vez iniciados, o no seguir los protocolos apropiados de la industria para la contención de reparaciones o la remediación, diseñados para minimizar la exposición al ruido, polvo, pintura con plomo, moho, asbesto u otros materiales de construcción con efectos potencialmente dañinos para la salud
- Abusar del derecho de acceso o amenazar con abusar del derecho de acceso
- Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad mediante amenazas, fraude, intimidación o coerción.
- Intentar obligar al inquilino a desocupar mediante ofertas para desocupar acompañadas de amenazas o intimidación
- Amenazar al inquilino, con palabras o gestos, con daño físico
- Violar cualquier ley que prohíba la discriminación basada en raza, género, orientación de género, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, lugar de nacimiento, estatus migratorio o de ciudadanía, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA, o condición de ocupación por menores o de estudiante/no estudiante, ya sean reales o percibidos
- Interferir con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico, o amenazar con interferir con el derecho del inquilino al uso y disfrute pacífico
- Negarse a aceptar o a reconocer la recepción de un pago de renta legal
- Negarse a cobrar un cheque de renta por más de treinta días
- Llamar o amenazar con llamar a las autoridades de inmigración
- Solicitar información o documentación en violación de la Sección 1940.3 del Civil Code, incluyendo, entre otros, el estatus migratorio o de ciudadanía
- Otros actos u omisiones repetidos de tal importancia que interfieran sustancialmente con, o perturben, la comodidad, el descanso, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar la unidad, y que causen, probablemente causen o tengan la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad la desocupe o renuncie a cualquier derecho relacionado con la ocupación
- En arrendamientos que comenzaron después del 1 de junio de 2014, cobrar por el estacionamiento exigido por la ciudad como parte del desarrollo urbano
East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.02.100(A)-(O).
¿Están protegidos los inquilinos contra represalias según la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de la Ciudad de East Palo Alto?
Un propietario tampoco puede desalojar a los inquilinos ni tomar otras medidas negativas contra un inquilino por haber ejercido sus derechos conforme a la ordenanza. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.170.
Sanciones para el propietario que viola la ley
¿Puede un inquilino demandar a su propietario por violar la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de la Ciudad de East Palo Alto?
Los inquilinos pueden demandar por desalojo injustificado cuando el desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad es ilegal. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.180 (C). Si el propietario o su familiar no se muda a la unidad dentro de los dos meses siguientes a la desocupación del inquilino, o no vive en la unidad durante al menos un año como su residencia principal, el inquilino tendrá derecho a regresar a la unidad. Además, si se determina que el propietario actuó de manera intencional o hizo declaraciones falsas intencionales, el inquilino tendrá derecho a una indemnización por daños de $5,000 o a los daños permitidos por la Sección 1947.10 del California Civil Code, lo que sea mayor. Id. Los inquilinos también tendrán derecho a honorarios razonables de abogados y costas. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.180 (F).
Los inquilinos pueden demandar por sus daños reales cuando su propietario exige o retiene ilegalmente una renta excesiva en violación de la ordenanza. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.180 (B). Si se determina que el propietario actuó de manera deliberada o intencional, el inquilino tendrá derecho a una indemnización de $5,000 o a los daños permitidos por la Sección 1947.11 del California Civil Code, lo que sea mayor. Id.
Los inquilinos también pueden demandar por daños reales, daños punitivos y medidas cautelares (injunctive relief) por acoso o represalias. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.02.170. Un inquilino que gane el caso tiene derecho a sus honorarios razonables de abogados y costas. East Palo Alto, Cal. Mun. Code §14.04.180 (F)
¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justa para Desalojos de East Palo Alto.
