La Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona (City of Pomona Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance) protege a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de renta excesivos. La ley también ofrece beneficios de reubicación a los inquilinos desalojados por una razón sin culpa.
Abogados para inquilinos en Pomona
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en Pomona y se enfoca en desalojos injustos, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Qué unidades están cubiertas por los límites de renta y la protección contra desalojos sin causa justa de la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Todas las unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 tienen protección contra desalojos y límites de renta bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona (City of Pomona Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance), excepto las casas unifamiliares, los condominios, las unidades subsidiadas por el gobierno y las unidades con inquilinos que pagan con vales de la Sección 8 (Section 8). Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-571
¿Mi arrendamiento está bajo la Ley de Protección de Inquilinos del Estado de California de 2019 o bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Los límites de renta y las protecciones contra desalojos de la Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019, o “Control de Rentas de California”) se aplican a todas las unidades en Pomona que no están cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona (City of Pomona Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance) y que, por lo demás, cumplen con los requisitos de los límites de renta y las protecciones contra desalojos del control de rentas estatal. Si su unidad en Pomona es uno de los edificios exentos bajo la ley de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta y protecciones contra desalojos del Control de Rentas de California.
Aumentos de renta permitidos bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona
¿Cuál es el aumento anual de renta permitido para los arrendamientos cubiertos por la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Ningún propietario ni agente del propietario puede solicitar, recibir o retener una renta por una unidad cubierta por la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona (City of Pomona Rent Stabilization & Tenant Protection Ordinance) que exceda el cambio porcentual anual del índice de precios al consumidor del área metropolitana de Los Angeles-Long Beach-Anaheim. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-573. El aumento máximo es de cuatro por ciento. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-574(a). Solo se permite un aumento por año. Id. Cuando una unidad queda desocupada, la renta puede aumentarse al precio del mercado. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-574(b). Un propietario no puede aumentar la renta en absoluto si la unidad está en mal estado según lo define la sección 1941.1 del Código Civil (Civil Code). Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-574(d).
¿Puede un propietario solicitar un aumento de renta mayor bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Si un propietario considera que los límites de renta de la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona le impiden obtener un rendimiento justo y razonable, el propietario puede presentar una petición para solicitar una audiencia. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-577(a). El propietario tiene la carga de probar, por preponderancia de la evidencia, que no puede obtener un rendimiento justo y razonable. Id.
La audiencia se lleva a cabo ante un oficial de audiencias. Id. Los factores relevantes incluyen aumentos en las tarifas de servicios públicos del propietario, impuestos a la propiedad, seguro, publicidad, tasas de interés, cuotas gubernamentales, servicios, costos de empleados y reparaciones y mantenimiento normales. Id. El oficial de audiencias también considerará mejoras y adiciones a las comodidades y servicios, los registros de ingresos por renta, el testimonio de inquilinos y testigos, y los testigos expertos. Id.
¿Puede un inquilino solicitar una reducción de renta si el propietario le ha cobrado de más, ha reducido los servicios o no ha dado mantenimiento?
Bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona, un inquilino puede solicitar un ajuste de la renta por una reducción en los servicios de vivienda, falta de mantenimiento o renta ilegal. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 §§ 30-574(c), 30-577(c)(1). El inquilino tiene la carga de la prueba por preponderancia de la evidencia. Id. A discreción del oficial de audiencias, se le puede imponer al propietario una multa de hasta $1,000 por cada violación de la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona. Id at 30-577(c)(2).
Protección contra desalojos sin causa justa bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona
¿Cuáles son las causas justas de desalojo para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Un propietario debe tener una causa justa para terminar un arrendamiento en Pomona. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-575(b). Si un propietario no tiene una de las razones permitidas para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a salir de su hogar.
Las siguientes son las causas justas de desalojo:
- No pagar la renta.
- No corregir una violación material del contrato de arrendamiento después de un aviso de diez días.
- No permitir el acceso a la unidad según lo exige la sección 1954 del Código Civil.
- Mantener una molestia, causar daños o crear una interferencia irrazonable con la comodidad, la seguridad o el disfrute de otros residentes.
- Actividad delictiva, incluida la amenaza de cometer un delito.
- Intención de buena fe de demoler la unidad de alquiler.
- Intención de retirar todas las unidades de la parcela del mercado de alquiler conforme a la Ley Ellis (Ellis Act).
- Intención de realizar obras en el edificio o los edificios que cuesten ocho veces el monto de la renta mensual y que requieran que el inquilino desocupe la unidad por más de treinta días.
- Intención de buena fe de que se mude a la unidad un administrador residente, un dueño o el cónyuge, pareja doméstica, hijos, nietos, padres, abuelos, hermano, hermana, suegro, suegra, yerno o nuera del dueño.
- Intención de buena fe de recuperar la posesión de la unidad de alquiler para cumplir con una orden gubernamental de desalojo.
- Intención de buena fe de recuperar la posesión de la unidad de alquiler para cumplir con un acuerdo contractual con una entidad gubernamental relacionado con los requisitos del arrendamiento, cuando el inquilino ya no califica. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-575(c)-(d)
¿Cuáles son los requisitos para que se mude el dueño, un administrador residente o un familiar bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
El propietario debe aplicar el desalojo para que se mude el dueño, un administrador residente o un familiar al inquilino más reciente, a menos que se necesite otra unidad por necesidad médica o por el número de recámaras. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-575(d)(2). En el caso de un desalojo para un administrador residente, el propietario debe aprovechar una unidad desocupada. Id. Este requisito no parece aplicarse cuando se muda el dueño o un familiar. Id.
Un propietario no puede desalojar para que se mude el dueño, un administrador residente o un familiar de una unidad con un inquilino de diez años o más que tenga sesenta y dos años o más, tenga una discapacidad o padezca una enfermedad terminal. Id. Discapacidad significa un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Id.
El dueño, el familiar o el administrador residente debe mudarse a la unidad de alquiler como residencia principal dentro de tres meses y permanecer allí durante doce meses. Id.
¿Están obligados los propietarios a pagar asistencia de reubicación a los inquilinos bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Para los inquilinos cubiertos por la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona, el propietario debe proporcionar asistencia de reubicación en los siguientes desalojos: demolición, Ley Ellis (Ellis Act), reparaciones (excepto daños causados por fuerza mayor), mudanza del dueño, mudanza de un familiar y orden gubernamental de desalojo (excepto daños causados por fuerza mayor). Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-576(a).
Los hogares con un inquilino que tenga sesenta y dos años o más, que tenga una discapacidad o que sea un hijo menor dependiente tienen derecho a la siguiente reubicación:
- Arrendamiento de menos de tres años: $12,998
- Arrendamiento de tres años o más: $15,377
- Hogar de bajos ingresos: $15,377
- Propietarios que califican para la reubicación reducida: $11,960
Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-576(b).
Bajos ingresos se define como el ochenta por ciento o menos del ingreso medio del área (AMI), ajustado según el tamaño del hogar, según lo define el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development). Discapacidad es un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida.
Los hogares sin un inquilino que no tenga sesenta y dos años o más, que no tenga una discapacidad o que no sea un hijo menor dependiente tienen derecho a la siguiente reubicación:
- Arrendamiento de menos de tres años: $6,164
- Arrendamiento de tres años o más: $8,074
- Hogar de bajos ingresos: $8,074
- Propietarios que califican para la reubicación reducida: $5,926
Id.
Los propietarios califican para la reubicación reducida cuando se cumplen todas las siguientes condiciones: el edificio tiene cuatro unidades o menos, el propietario no ha pagado una reubicación reducida en los últimos tres años, el propietario no es dueño de más de cuatro unidades residenciales más una casa unifamiliar en un lote separado en la Ciudad de Pomona, y ningún familiar elegible para quien el propietario recupera la posesión es dueño de una propiedad residencial en la Ciudad de Pomona. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-576(c).
El propietario puede descontar de la reubicación cualquier renta atrasada adeudada en los últimos doce meses y cualquier daño causado por los inquilinos más allá del desgaste normal si el depósito de seguridad es insuficiente. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-576(b).
El propietario deberá pagar la mitad de la asistencia de reubicación a más tardar cinco días hábiles después de la entrega del aviso y la otra mitad a más tardar cinco días después de que el inquilino desocupe la unidad. Id. En las unidades con más de un inquilino, la reubicación se dividirá en partes iguales entre los inquilinos. Id.
Sanciones para el propietario que infringe la ley
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injusto bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona?
Un inquilino que haya sido desalojado injustamente en violación de la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona puede demandar al propietario por recursos civiles, incluida la pérdida del valor de la unidad con control de rentas, angustia emocional, costos de mudanza y asistencia de reubicación. Pomona, Cal. City Code, Ch.30, Art.8, Div. 4 § 30-579. Al inquilino que prevalezca en una acción civil se le otorgarán los honorarios de abogado y las costas. Id.
¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado para inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección de Inquilinos de la Ciudad de Pomona.
