Cargos por pago tardío en contratos de arrendamiento residencial

¿Son ilegales las cláusulas de cargos por pago tardío en los contratos de arrendamiento residencial en California?

Muchos propietarios incluyen en sus contratos de arrendamiento cláusulas que exigen que los inquilinos paguen un cargo fijo si se atrasan con la renta. A menudo estos cargos pueden ser de $50, $100 ¡o incluso más! A veces los propietarios cobran estos cargos aunque la renta se pague con solo un día de retraso. Algunos propietarios incluso cobran cargos por pagar tarde los cargos por pago tardío. En California, es probable que muchos de estos cargos sean ilegales.

Los cargos por pago tardío son “daños liquidados” (liquidated damages). Los daños liquidados son penalidades acordadas de antemano por incumplir un contrato. Aunque los daños liquidados pueden ser válidos en ciertos contratos, la ley de California los desfavorece en los contratos de arrendamiento residencial. Se presume que los daños liquidados en los contratos de arrendamiento residencial son inválidos hasta que el propietario demuestre lo contrario. Cal. Civ. Proc. Code § 1671(d).

En Del Monte Props. & Invs., Inc. v. Dolan, el tribunal explicó lo que los propietarios deben hacer para demostrar que sus cargos por pago tardío son válidos. Del Monte Props. & Invs., Inc. v. Dolan, 26 Cal. App. 5th Supp. 20 (2018). Para empezar, el propietario debe demostrar que sería “impráctico o extremadamente difícil” determinar cuánto daño sufre por el pago tardío de la renta. Para ello, el propietario debe demostrar que intentó calcular cuánto daño podría sufrir por el pago tardío de la renta y que su cargo por pago tardío representa una estimación de ese daño. El propietario debe demostrar que realizó este análisis antes de que el inquilino firmara el contrato de arrendamiento. La estimación del propietario debe aproximarse al daño real sufrido. Al estimar este daño, el propietario solo puede tomar en cuenta los intereses perdidos y los costos administrativos razonablemente relacionados con la contabilidad y el cobro de la renta atrasada.

En Del Monte Props. & Invs., el propietario no realizó una investigación real de los daños sufridos por el pago tardío de la renta. El tribunal determinó que, como el propietario no hizo un “esfuerzo razonable” para calcular el daño causado por el pago tardío de la renta y, en cambio, fijó el cargo por pago tardío con base en un porcentaje de la renta total, ese cargo por pago tardío no era exigible. El Tribunal sostuvo que “[i]f no effort was made to estimate the actual losses then the resulting fee cannot approximate the losses” (si no se hizo ningún esfuerzo por estimar las pérdidas reales, el cargo resultante no puede aproximarse a las pérdidas). Del Monte Props. & Invs., 26 Cal. App. 5th Supp. 20 at 927.

Algunos propietarios intentan evadir los mandatos claros de la ley de California incluyendo lenguaje deshonesto en sus contratos de arrendamiento. Por ejemplo, algunos contratos de arrendamiento indican que el cargo por pago atrasado del propietario es una estimación de los daños reales sufridos por el retraso en el pago de la renta. La corte en Del Monte Props. abordó estas cláusulas: “las [c]ortes van más allá del texto del contrato para determinar las circunstancias reales de una cláusula de daños liquidados. Aceptar una cláusula de daños liquidados inválida no la protege de ser impugnada conforme a la sección 1671 del Código Civil”. Del Monte Props. & Invs., Inc., 26 Cal. App. 5th Supp. at 23.

Aunque Del Monte Props. & Invs. Inc. se publicó en 2018, los tribunales han visto con desfavor los daños liquidados en los contratos de arrendamiento desde hace décadas. En 1956, en McCarthy v. Tally, la Corte Suprema de California anuló una cláusula de daños liquidados en un contrato de arrendamiento con el mismo razonamiento que el tribunal en Del Monte Props. McCarthy v. Tally, 46 Cal. 2d 577 (1956). En McCarthy, el tribunal declaró: “[o]rdinariamente, las cláusulas de daños liquidados no proceden por la falta de pago de la renta según lo dispuesto en el contrato de arrendamiento. Esto es así porque, en tal caso, no existe la presunción de que el monto de los daños que pueda resultar del incumplimiento por parte de un inquilino de su obligación de pagar la renta sea imposible o extremadamente difícil de determinar. McCarthy, 46 Cal. 2d en 583. Incluso en 1899, la Corte Suprema de California declaró: “cuando un inquilino no paga la renta según lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, el monto del daño no es extremadamente difícil de determinar, y ciertamente no es impracticable determinar el monto de dicho daño”. Jack v. Sinsheimer, 125 Cal. 563, 566 (1899).

A pesar de que la ley desfavorece desde hace mucho tiempo los daños liquidados en los contratos de arrendamiento, muchos propietarios todavía exigen y cobran cargos arbitrarios por pago tardío. Algunos propietarios incluso recurren a agencias de cobranza o a demandas de desalojo si los inquilinos se niegan a pagar. Estas prácticas a menudo también son ilegales.

Si cree que su contrato de arrendamiento residencial en California tiene un cargo por pago tardío ilegal, comuníquese hoy mismo con nuestros abogados de inquilinos al 415-504-2165.