La Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs

La Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs protege a los inquilinos contra aumentos de renta irrazonables y terminaciones injustificadas, pero desde su promulgación hace varios años, con el tiempo la mayoría de las propiedades que originalmente estaban cubiertas por la ordenanza han quedado excluidas de forma permanente de su protección. Una unidad con control de rentas puede quedar excluida permanentemente de la protección de la ordenanza si un inquilino la desocupa voluntariamente o si un inquilino es desalojado por ciertos motivos. Hoy en día, solo unas pocas propiedades siguen sujetas a la ordenanza.

La mayor parte de la información a continuación sobre aumentos de renta no aplica a su arrendamiento a menos que haya vivido en la misma unidad desde antes de 1979 y su renta fuera menor de $450 en ese momento o que la renta fuera menor de $450 en 1979 y desde entonces ningún inquilino se haya ido voluntariamente o haya sido desalojado por uno de los motivos justificados permitidos. Aunque la mayoría de los inquilinos no tienen protecciones según la ordenanza de Palm Springs, muchos de los inquilinos de la ciudad pueden tener protecciones según la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019), la ley estatal de control de rentas y desalojos. Los inquilinos de Palm Springs deben leer la información a continuación y comunicarse con un abogado de inquilinos para determinar si la ley local o la estatal aplica a su arrendamiento.

¿Qué unidades están protegidas por la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

La ordenanza aplica a edificios de varias unidades que se alquilaban por menos de $450 al mes al 1 de septiembre de 1979. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.010. La ordenanza no aplica a las siguientes unidades:

• Unidades a las que el inquilino se mudó en cualquier momento después del 1 de septiembre de 1979 en las que algún inquilino anterior se fue voluntariamente o fue desalojado por uno de los motivos justificados permitidos.
• Unidades que se alquilaban por $450 al mes o más al 1 de septiembre de 1979.
• Unidades construidas el 1 de abril de 1979 o después.
• Propiedades comerciales.
• Edificios ocupados por el dueño que tengan cuatro unidades o menos.
• Espacios en parques de vehículos recreativos.
• Unidades en cooperativas sin fines de lucro, a menos que se alquilen o arrienden a un inquilino.
• Unidades en cualquier hospital, centro de atención médica, asilo u hogar sin fines de lucro para personas mayores.
• Unidades que sean propiedad de alguna agencia gubernamental o que sean administradas u operadas por ella.
• Unidades cuya renta esté subsidiada por alguna agencia gubernamental, si la ley federal o estatal exime específicamente a dichas unidades de la regulación de rentas. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.030.

Los inquilinos que no vivan en una unidad de alquiler cubierta por la ordenanza de la ciudad pueden tener protecciones según la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019), que es la ley estatal de control de rentas y de desalojos.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) o a la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs en cuanto a las protecciones de límite de renta?

Como la mayoría de las propiedades ya no tienen protecciones de límite de renta según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs, es probable que la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019, “Control de Rentas de California”) le aplique a usted si su arrendamiento cumple con los requisitos del control de rentas estatal. En general, su arrendamiento puede estar sujeto al control de rentas estatal si usted vive en un edificio de varias unidades que tiene al menos quince años de antigüedad y ha vivido en la unidad por al menos un año.

Para determinar si usted tiene protecciones de límite de renta según el Control de Rentas de California, lea nuestra guía. Los inquilinos también deben hablar con un abogado de inquilinos para entender qué ley aplica a su arrendamiento.

¿Las casas móviles están cubiertas por la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Sí, las casas móviles están cubiertas por la ordenanza, pero el control de rentas se aplica de manera diferente a este tipo de unidades. Los inquilinos que viven en una casa móvil deben comunicarse con un abogado de inquilinos para entender qué protecciones tienen según la ordenanza.

¿Los dueños de propiedades están obligados a registrar sus unidades residenciales de alquiler según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Las propiedades sujetas a la ordenanza deben registrarse con la Ciudad de Palm Springs. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.110. El propietario que no registre su propiedad tiene prohibido aumentar la renta del inquilino. Id. Pero, nuevamente, la mayoría de las unidades ya no están cubiertas por la ordenanza de rentas de la Ciudad y, en cambio, están cubiertas por la Rent Tenant Protection Act del Estado de California. Si ese es el caso, no es obligatorio registrar la unidad con la Ciudad.

¿Los inquilinos pueden renunciar a sus derechos según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

No. Cualquier disposición en un contrato de arrendamiento o de alquiler que haga que el inquilino renuncie a sus derechos según la ordenanza es contraria al orden público y nula. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.160.

AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS SEGÚN LA ORDENANZA DE CONTROL DE RENTAS DE LA CIUDAD DE PALM SPRINGS

¿Cuánto se le puede aumentar la renta a un inquilino según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

En las unidades cubiertas por la ordenanza, el propietario puede aumentar la renta solo una vez cada doce meses. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.040. El monto del aumento de renta no puede ser mayor que el monto fijado anualmente por la Rent Review Commission (Comisión de Revisión de Rentas, la “Comisión”). Id. Este monto no puede exceder las tres cuartas partes del aumento en el costo de vida según el Índice de Precios al Consumidor (CPI). Id. Los inquilinos pueden averiguar cuál es el porcentaje actual de aumento anual de renta permitido comunicándose con la Ciudad de Palm Springs.

¿Puede un propietario solicitar a la Rent Review Commission un aumento de renta mayor que el monto permitido según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Un propietario puede presentar una solicitud ante la Comisión para obtener un rendimiento justo de su inversión alegando una dificultad económica. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.060. Los propietarios solo pueden presentar una solicitud por propiedad en un período de doce meses, y la solicitud solo puede presentarse en septiembre, octubre, noviembre, diciembre o enero. Id.

¿Se permite a los propietarios “acumular” aumentos de renta según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

No. La Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs no permite a los propietarios “acumular” los aumentos de renta que no aplicaron anualmente para imponerlos en una fecha posterior.

¿En qué circunstancias puede un inquilino solicitar a la Comisión una reducción de renta según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Los inquilinos pueden presentar una solicitud ante la Comisión cuando hay una reducción de servicios sin la correspondiente reducción de renta por parte de su propietario. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.100. La Comisión determinará a cuánta reducción tiene derecho el inquilino. Id. Un ejemplo de reducción de servicios es transferir los costos de los servicios públicos del propietario al inquilino. Id. Otros ejemplos pueden incluir quitarle al inquilino el estacionamiento, la lavandería o el acceso al patio.

¿Con cuánta anticipación se debe notificar a los inquilinos un aumento de renta según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

El inquilino que vive en una unidad protegida por la ordenanza tiene derecho a recibir un aviso por escrito de un aumento de renta con al menos sesenta días de anticipación. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.110(a).

PROTECCIONES CONTRA EL DESALOJO SEGÚN LA ORDENANZA DE CONTROL DE RENTAS DE LA CIUDAD DE PALM SPRINGS

¿La Ciudad de Palm Springs tiene una ordenanza de causa justificada para desalojos?

No. La Ciudad de Palm Springs no exige una causa justificada para terminar un arrendamiento de mes a mes. Sin embargo, la ordenanza desalienta que el propietario termine el arrendamiento de un inquilino sin motivo. Si se termina el arrendamiento de un inquilino sin motivo, el dueño no podrá excluir permanentemente su unidad del control de rentas para los inquilinos posteriores. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.060.

¿Cómo se puede excluir permanentemente una propiedad del control de rentas según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Aunque la Ciudad de Palm Springs no exige que los propietarios den una causa justificada para terminar un arrendamiento, una propiedad solo puede excluirse del control de rentas si el inquilino anterior se mudó voluntariamente o si fue desalojado por uno de los motivos enumerados en la ordenanza. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.060. Si un inquilino es desalojado por uno de los siguientes motivos, la unidad ya no estará sujeta a la ordenanza:

• El inquilino no pagó la renta.
• El inquilino incumplió el contrato de arrendamiento o de alquiler.
• El inquilino causó o permitió una molestia (nuisance).
• El inquilino usó la propiedad para fines ilegales.
• El propietario busca de buena fe mudarse a la unidad o mudar a la unidad a sus hijos, padres, hermanos, abuelos, suegro, suegra, yerno o nuera. Id.

Si el arrendamiento se termina por cualquier otro motivo o sin motivo alguno, la unidad seguirá sujeta a la ordenanza para los arrendamientos posteriores. Id.

Los inquilinos de casas móviles deben tener en cuenta que su arrendamiento está exento de esta disposición de la ley. Id. Los inquilinos de casas móviles deben comunicarse con un abogado de inquilinos para entender sus derechos bajo la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs.

¿Tengo derecho a asistencia para reubicación bajo la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs si me desalojan para que el propietario o un familiar se mude a la unidad?

No. Por ahora, la ordenanza no ofrece beneficios de reubicación.

¿Con cuánta anticipación deben notificarme si mi arrendamiento se termina sin causa en la Ciudad de Palm Springs?

Si tiene un arrendamiento de mes a mes y ha vivido en la unidad por un año o más, tiene derecho a un aviso por escrito con sesenta días de anticipación. Cal. Civ. Code § 1946.1.​ Si ha vivido en la unidad por menos de un año, tiene derecho a un aviso por escrito con treinta días de anticipación. Id.

¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino de 2019 del Estado de California o por la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs en cuanto a las protecciones contra el desalojo sin causa justificada?

Como la Ciudad de Palm Springs no tiene una ordenanza de desalojo con causa justificada, es probable que la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (“Control de Rentas de California”) se aplique a su caso si su arrendamiento cumple con los requisitos del control de rentas estatal. En general, si vive en un edificio de varias unidades que tiene quince años o más de antigüedad y ha vivido en su unidad por al menos un año, es posible que tenga protecciones contra el desalojo bajo la ley estatal.

Para determinar si tiene protecciones contra el desalojo bajo el Control de Rentas de California, lea nuestra guía. Los inquilinos también deben hablar con un abogado de inquilinos para entender qué leyes se aplican a su arrendamiento.

REPRESALIAS DEL PROPIETARIO BAJO LA ORDENANZA DE CONTROL DE RENTAS DE LA CIUDAD DE PALM SPRINGS

¿La Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs prohíbe que un propietario tome represalias contra un inquilino?

Sí. Se prohíbe a los propietarios tomar represalias contra un inquilino porque este haga valer o ejerza cualquier derecho bajo la ordenanza. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.150. Además, un inquilino puede defenderse en una demanda de desalojo (unlawful detainer) alegando que la acción se presentó como represalia contra él. Id.

SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY

¿Puedo demandar a mi propietario por desalojo injustificado bajo la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Como la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs no exige una causa justificada para terminar un arrendamiento, no existe el derecho a demandar por desalojo injustificado. Sin embargo, un inquilino puede presentar una demanda contra su propietario si este exige, acepta, recibe o retiene cualquier pago de renta por una cantidad mayor a la permitida por la Ordenanza de Control de Rentas. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.120. Los inquilinos pueden recuperar los daños reales, junto con una multa civil de $500 por cada violación y honorarios razonables de abogados. Id.

¿Puedo demandar a mi propietario por represalias bajo la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs?

Los inquilinos pueden demandar a su propietario por represalias. Un propietario que haya tomado represalias contra un inquilino, según se determine, será responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos, medidas cautelares y honorarios de abogados. Palm Springs, Cal. Mun. Code § 4.08.150.

La Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Palm Springs solo cubre un número reducido de unidades. Es probable que muchos inquilinos de Palm Springs tengan protecciones de control de rentas y contra el desalojo bajo la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019. Los inquilinos que tengan preguntas sobre qué ley se aplica a su arrendamiento deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos.