Control de rentas: Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood limita los aumentos anuales de renta a un pequeño porcentaje determinado para proteger a los inquilinos de aumentos excesivos, y restringe los desalojos únicamente a las razones permitidas por la ley para proteger a los inquilinos de terminaciones injustas. La ordenanza también ofrece asistencia de reubicación a los inquilinos en desalojos sin culpa, regula los acuerdos de compra (buyouts) y protege a los inquilinos contra las represalias y el acoso del propietario.

¿Están obligados los propietarios a registrar sus unidades residenciales de alquiler bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood?

Sí. A menos que la propiedad haya recibido una exención, todas las propiedades deben registrarse. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.28.010. Los propietarios también deben volver a registrar la propiedad cuando se haya vuelto a alquilar y cuando haya un cambio de dueño o de administración. Id. Un propietario que no registre su propiedad no puede imponer un aumento de renta. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.28.040. Si la renta se aumentó ilegalmente, una vez que el propietario cumpla con los procedimientos de registro, pague las tarifas de registro y multas pendientes, y pague al inquilino afectado el monto de renta pagado en exceso, sin exceder más de tres años antes de la fecha de presentación del formulario de registro o de la petición de ajuste de renta por parte del inquilino, el propietario podrá aumentar la renta del inquilino de acuerdo con la ordenanza. Id.

¿Están obligados los propietarios a informar a sus inquilinos sobre la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood?

Sí. Los propietarios están obligados a notificar a todos los inquilinos al comienzo de su arrendamiento, entregándoles un aviso por escrito de sus derechos y una copia de la ordenanza. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.28.060. El aviso también debe incluirse con cualquier aviso de aumento de renta. Id. Además, en los edificios de cinco o más unidades, el aviso debe exhibirse en un lugar visible de un área común. Id.

¿Puede un inquilino renunciar a sus derechos bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood?

No. Las cláusulas de un contrato de arrendamiento o de alquiler, ya sean verbales o escritas, que renuncien a los derechos de un inquilino bajo la ordenanza o los modifiquen son contrarias al orden público y nulas. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.32.070.

Aumentos de renta permitidos bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood

¿Qué unidades están protegidas por los límites máximos de renta de la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood?

A menos que estén incluidos en una de las exenciones que se indican a continuación, todos los edificios de varias unidades construidos antes del 1 de julio de 1979 están protegidos bajo la ordenanza:

• Casas unifamiliares y condominios, a menos que el arrendamiento haya comenzado antes del 1 de enero de 1996.
• Hospitales, conventos, monasterios, centros médicos de cuidados prolongados, asilos, hogares sin fines de lucro para personas mayores, y fraternidades, hermandades femeninas o viviendas que sean propiedad de una institución educativa, o que esta opere o administre, para sus estudiantes.
• Casas de huéspedes donde se alquilan habitaciones en una casa unifamiliar o condominio ocupado por el propietario, en el que el propietario comparte una cocina o un baño con los inquilinos
• Viviendas propiedad del gobierno
• Viviendas de la Sección 8
• Viviendas subsidiadas por el gobierno
• La mayoría de los hoteles, moteles, posadas y casas de huéspedes y de alquiler de habitaciones donde la estadía es de menos de treinta días
• Unidades de vivienda sin fines de lucro
• Unidades donde el propietario o un familiar suyo (cónyuge, padre o madre, abuelo o abuela, hermano, hermana o hijo o hija) vive como residencia principal
• Unidades retiradas del mercado de alquiler para fines de áreas comunes que no son de alquiler, como crear una lavandería o un salón comunitario.
• Casas unifamiliares y condominios en los que la unidad ha sido ocupada de forma continua por el propietario durante al menos dos años como su lugar de residencia principal. Un propietario puede usar solo una exención de este tipo, la cual es permanente, excepto que la unidad no está exenta de las disposiciones de la ordenanza sobre causa justa y contra el acoso.
• Unidades declaradas inhabitables por una autoridad gubernamental autorizada, como el Building and Safety Department (Departamento de Construcción y Seguridad), el Fire Department (Departamento de Bomberos), el Health Department (Departamento de Salud), Code Compliance (Cumplimiento de Códigos) u otra agencia gubernamental autorizada. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.24.010.

La mayoría de las exenciones de la ordenanza requieren que el propietario presente una solicitud de aprobación ante la Rent Stabilization Commission (Comisión de Estabilización de Alquileres, “RSC”). Id.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la State of California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de 2019 del Estado de California) o a la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de West Hollywood) en lo que respecta al control de alquileres?

Las protecciones de límite máximo de alquiler de la State of California Tenant Protection Act of 2019 (“California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de la ciudad de West Hollywood que no están cubiertas por la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. En general, las protecciones de límite máximo de alquiler de la ciudad se aplican a edificios con dos o más unidades que tengan un certificado de ocupación emitido antes del 1 de julio de 1979. Si su edificio en West Hollywood fue construido después de esta fecha o es uno de los edificios exentos según la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de aumento de alquiler del control de alquileres del estado de California.

¿Cuánto me pueden aumentar el alquiler según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

Al momento de redactar este texto, debido a la pandemia de COVID-19, no se puede imponer un aumento de alquiler hasta 60 días después de que se levante el estado de emergencia local, el cual está vigente hasta el 1 de enero de 2022. Una vez que se permitan los aumentos, el alquiler de la mayoría de los inquilinos podrá aumentarse un 3% según el ajuste anual de 2021/2022. Sin embargo, los inquilinos que se mudaron a su unidad antes de 1996 y los inquilinos que se mudaron a sus unidades entre 1996 y 1998 pueden estar sujetos a un cálculo distinto del aumento de alquiler, dependiendo del historial de aumentos y de si el inquilino paga más o menos que el alquiler máximo permitido. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.32.010. Los inquilinos que se mudaron durante estos períodos deben hablar con un abogado de inquilinos o comunicarse con la RSC para determinar qué monto de aumento de alquiler se aplica a su arrendamiento cuando venza el congelamiento de aumentos de alquiler. Los inquilinos también pueden consultar el sitio web del West Hollywood Rent Stabilization Department (Departamento de Estabilización de Alquileres de West Hollywood).

¿Se les permite a los propietarios “acumular” aumentos de alquiler según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

Un aumento de alquiler “acumulado” es un aumento que no se aplica anualmente, sino que el propietario lo impone más adelante. A los propietarios se les permite acumular aumentos solo en arrendamientos que comenzaron antes del 1 de enero de 1996, y para el período comprendido entre el 1 de septiembre de 1985 y el 31 de agosto de 1996. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.08.010.

¿Pueden los propietarios que proporcionan servicios públicos a sus inquilinos aumentar el alquiler más allá del ajuste anual permitido según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

Sí. Si el propietario proporciona servicios públicos como gas y electricidad, puede aumentar el alquiler en medio punto porcentual adicional del alquiler por cada servicio que proporcione. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.36.040.

¿Regula la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance los depósitos de seguridad?

La ley estatal regula cuánto puede cobrar un propietario como depósito de seguridad. Un propietario puede cobrarle a un inquilino hasta dos veces el monto del alquiler por una unidad sin amueblar y hasta tres veces por una unidad amueblada. Cal. Civ. Code § 1950.5.

Según la ordenanza de la ciudad, si un propietario debe usar parte del depósito para cubrir daños causados por el inquilino, puede solicitar que se reponga ese monto. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.32.020. Además, un propietario puede cobrar un depósito por mascota de hasta un mes de alquiler, pero en ningún caso el depósito total puede superar el máximo permitido por la ley estatal. Id.

En West Hollywood, el propietario debe pagar intereses sobre el depósito de seguridad del inquilino. Id.

¿Puede un propietario aumentar el alquiler de un inquilino por agregar un compañero de vivienda según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

No. Un propietario no puede aumentar el alquiler de un inquilino por la incorporación de un compañero de vivienda cuando el propietario da su consentimiento para la incorporación o cuando el nuevo inquilino es el cónyuge, la pareja doméstica, el hermano, la hermana, el padre o la madre, el abuelo o la abuela, un hijo o nieto no dependiente, un hijo menor dependiente o un asistente médico de tiempo completo que vive en la unidad, certificado por un médico. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.32.040.

Además, en West Hollywood, cuando el contrato de arrendamiento de un inquilino permite al menos dos ocupantes en la unidad, el propietario no puede negar sin razón su consentimiento para reemplazar a un compañero de vivienda por otro. Id.

¿Qué tipos de cargos pueden cobrarles los propietarios a los inquilinos según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

Los propietarios pueden trasladar a sus inquilinos la mitad de la tarifa anual de registro. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.28.030

Además, un propietario también puede cobrarle a un inquilino los siguientes cargos:

• Si el contrato de arrendamiento tiene una cláusula de recargo por pago tardío, el recargo por pago tardío del alquiler solo puede imponerse después del quinto día posterior a la fecha de vencimiento y no puede superar el uno por ciento del alquiler mensual.
• Un cargo por un cheque «rebotado» no puede superar el monto real que cobra el banco por devolver el cheque.
• Un cargo por reemplazar una llave o una tarjeta de seguridad no puede superar el costo real de reemplazo para el propietario.
• Un cargo por verificación de crédito o de solicitud para posibles inquilinos debe cumplir con la Sección 1950.6 del Código Civil de California. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.32.030.

Los inquilinos no pueden renunciar a los límites de cargos anteriores establecidos en la ordenanza. Id.

¿Qué tipos de peticiones se pueden presentar según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

Tanto los inquilinos como los propietarios pueden presentar una petición ante la RSC para solicitar un ajuste del alquiler. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.44.010. Los inquilinos pueden presentar una petición para reducir su alquiler por la falta de realización del mantenimiento requerido y por la reducción de los servicios de vivienda. Id. Los inquilinos también pueden presentar una petición para establecer el alquiler máximo permitido de una unidad, para obtener un reembolso por un aumento ilegal de alquiler o por cualquier otro motivo que justifique una reducción. Id. Los propietarios pueden presentar una petición para establecer el monto del alquiler máximo permitido, para establecer una reducción del alquiler máximo permitido debido a la suspensión o reducción sustancial de los servicios de vivienda, o presentar una petición para obtener un rendimiento justo y razonable con base en su ingreso operativo neto. Id.

Protecciones contra el desalojo sin causa justa según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance

¿Qué unidades tienen protecciones contra el desalojo sin causa justa según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

Un propietario debe tener una causa justa según la ordenanza para dar por terminado un arrendamiento. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. La protección contra el desalojo de la ordenanza se aplica a casi todas las unidades residenciales, sin importar cuándo se construyó la propiedad, e incluye casas unifamiliares, condominios, construcciones nuevas e inquilinos que reciben beneficios de la Sección 8. Id.

¿Mi arrendamiento está sujeto a la State of California Tenant Protection Act of 2019 o a la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance en lo que respecta a las protecciones contra el desalojo sin causa justa?

Las protecciones contra el desalojo sin causa justa de la State of California Tenant Protection Act of 2019 (“California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de la ciudad de West Hollywood que no están cubiertas por la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. En general, las protecciones de causa justa de la ciudad se aplican a casi todas las unidades de West Hollywood. Si su unidad no está sujeta a la ordenanza de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra el desalojo sin causa justa del control de alquileres del estado de California.

¿Cuáles son las causas justas de desalojo según la City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance?

No se puede obligar a un inquilino a dejar su vivienda a menos que exista una causa justa para dar por terminado su arrendamiento. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. A continuación se indican las causas justas para dar por terminado un arrendamiento según la ordenanza.

1. No pagar la renta.
2. Incumplimiento sustancial y material del contrato de alquiler. Lo siguiente no se considera un incumplimiento sustancial y material:
   • Permanecer en la unidad después del vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.
   • Negarse a pagar un alquiler superior al monto máximo permitido.
   • El cónyuge, la pareja doméstica, el hermano, la hermana, el padre o la madre, el abuelo o la abuela, un hijo o nieto no dependiente, o un hijo menor dependiente del inquilino se ha mudado a la unidad.
   • Un asistente médico de tiempo completo que vive en la unidad, certificado por un médico, se ha mudado a la unidad.
   • Agregar una mascota si se cumplen ciertas condiciones.
3. El inquilino original ha desocupado la unidad. Si el inquilino original desocupa la unidad, una persona adicional que haya ocupado la unidad conforme a la causa justa número 2 anterior puede ser desalojada, a menos que la persona adicional haya vivido en la unidad con el inquilino original durante al menos un año y el inquilino original haya desocupado la unidad por fallecimiento o incapacidad. Esta excepción no se aplica al asistente médico de tiempo completo que vive en la unidad, certificado por un médico.
4. Permitir o causar una molestia (nuisance).
5. Usar la unidad o permitir que se use para fines ilegales.
6. La negativa del inquilino, después de una solicitud por escrito del propietario, a renovar el contrato de arrendamiento firmando una extensión o renovación con términos similares a los del contrato anterior y que contenga términos compatibles con la ordenanza.
7. Negarse a darle al propietario un acceso razonable a la unidad.
8. Un subinquilino no aprobado que reside en la unidad después de que el inquilino original la ha desocupado. Los familiares mencionados en el número 2 anterior no se consideran subinquilinos.
9. El ocupante es el administrador residente o un empleado a quien se le ha proporcionado vivienda como parte de su empleo, y el empleo ha terminado.
10. Desalojo del administrador residente. Cuando un inquilino ya existente se convierte en administrador residente en un edificio donde la ley exige un administrador residente, pero posteriormente no puede o no está dispuesto a seguir cumpliendo sus funciones, o no cumple las funciones requeridas de manera satisfactoria, y no hay otro inquilino existente dispuesto o calificado para asumir las funciones de administrador residente, ni hay una unidad vacía que pueda usar un nuevo administrador residente, se puede desocupar una unidad mediante un desalojo para instalar en ella al nuevo administrador residente. Este desalojo está sujeto a las siguientes condiciones:
    • Solo se permitirá un desalojo de este tipo;
    • La ciudad ha recibido un aviso por escrito de la terminación del arrendamiento;
    • El inquilino que será desalojado no es una persona de la tercera edad, no tiene una discapacidad ni padece una enfermedad terminal, y debe ser el inquilino que más recientemente haya ocupado una unidad del tamaño y con las comodidades requeridas para el administrador residente; y
    • El propietario ha entregado al inquilino un aviso por escrito de terminación del arrendamiento con un mínimo de 60 días de anticipación, junto con el pago de reubicación requerido.
11. Subarrendamiento debido a la ausencia temporal de un inquilino de su lugar principal de residencia. Las partes deben haber celebrado un acuerdo por escrito al inicio del arrendamiento y el acuerdo debe haber sido firmado por ambas partes. El subarrendatario tiene derecho a un aviso por escrito con 60 días de anticipación sobre la intención del inquilino de volver a ocupar la unidad. Si el inquilino no puede regresar al final del plazo especificado por razones de trabajo, el inquilino puede extender el período de ausencia mediante un aviso por escrito al subarrendatario al menos 30 días antes del final del arrendamiento del subarrendatario.
12. El propietario busca de buena fe recuperar la posesión de la unidad para ocuparla él mismo, o para que la ocupe su cónyuge, padre o madre, abuelo o abuela, hermano, hermana, hijo o nieto. (Desalojo para que se mude el propietario o un familiar)
13. El propietario debe corregir infracciones del edificio, ha obtenido los permisos necesarios y el trabajo no puede realizarse mientras la unidad esté ocupada.
14. Ejecución hipotecaria de una casa unifamiliar o un condominio por parte del nuevo propietario, si se cumplen ciertas condiciones.
15. El propietario está retirando todas las unidades del edificio del mercado de alquiler. (Desalojo bajo la Ellis Act)
16. El propietario vive en el edificio, pero debe cambiarse de unidad debido a una necesidad médica certificada por un médico con licencia. El propietario debe ofrecer su propia unidad al inquilino desalojado. Un inquilino desalojado por esta causa justa debe ser el inquilino que más recientemente haya ocupado una unidad del tamaño y con las comodidades que requiere el propietario.
17. El inquilino reside en una unidad de vivienda inclusiva (unidad de vivienda asequible) y ha superado el ingreso máximo permitido determinado por la ciudad en más del cincuenta por ciento durante al menos dos años consecutivos.
18. Demolición de unidades de alquiler propiedad de una organización sin fines de lucro para construir nuevas viviendas para personas de ingresos bajos y moderados.
19. El inquilino no obtiene un seguro de inquilino según lo exige su contrato de arrendamiento, si la cláusula del contrato está en letra negrita de 12 puntos y el contrato incluye una declaración firmada por el inquilino en la que acepta tener un seguro de inquilino. Id.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo para que se mude el propietario o un familiar según la Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Alquileres) de la City of West Hollywood?

Un propietario debe cumplir con los siguientes requisitos para desalojar a un inquilino para que se mude el propietario o un familiar:

• El propietario debe ser una persona física (no una corporación, sociedad, sociedad limitada, asociación ni compañía fiduciaria).
• El propietario debe ser dueño de al menos el 50% del edificio.
• El propietario o su familiar planea de buena fe vivir en la propiedad durante al menos un año.
• El propietario o su familiar debe mudarse dentro de los 90 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad.
• No hay unidades comparables desocupadas a las que el propietario o su familiar puedan mudarse. Si una unidad comparable queda disponible durante el período del aviso, el propietario debe anular el aviso.
• La unidad que el propietario o su familiar planea ocupar debe ser la ocupada por el inquilino que más recientemente se mudó al edificio, y la unidad debe tener el número de habitaciones que necesita el propietario.
• Solo se permite una mudanza del propietario o de un familiar por edificio en un período de seis años, a menos que la propiedad sea un dúplex. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. Si dos personas compran un dúplex y cada una es dueña del 50% del edificio, cada propietario puede desalojar a un inquilino para ocupar la unidad como su lugar principal de residencia. Id.

¿Estoy protegido contra un desalojo para que se mude el propietario o un familiar según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Los inquilinos que tengan una certificación médica de enfermedad terminal no pueden ser desalojados para que se mude el propietario o un familiar. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010.

¿Con cuánta anticipación tengo derecho a recibir el aviso por una mudanza del propietario o de un familiar según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso por escrito con 60 días de anticipación para terminar su arrendamiento por una mudanza de un familiar o del propietario. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010.

¿Tengo derecho a volver a ocupar mi unidad si mi propietario la vuelve a alquilar durante el período de un año después de que la desocupé debido a una mudanza del propietario o de un familiar según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Si la unidad se ofrece en alquiler dentro del período de un año, el propietario debe notificar a la ciudad por escrito al menos 30 días antes de volver a alquilar la unidad, ofrecer la unidad al mismo precio de alquiler que pagaba el inquilino desalojado más cualquier ajuste permitido y, si el inquilino desalojado había notificado previamente al propietario su deseo de volver a alquilar la unidad, el propietario debe ofrecerle primero la unidad a ese inquilino antes de ponerla en el mercado. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir un propietario para realizar un desalojo bajo la Ellis Act según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Un desalojo bajo la Ellis Act requiere que el propietario retire del mercado de alquiler todas las unidades de alquiler de un edificio. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. Si hay más de un edificio en un terreno y cada edificio tiene cuatro o más unidades, el propietario puede optar por retirar todas las unidades de uno o más de los edificios. Id. El propietario debe presentar primero un Notice of Intent to Withdraw (Aviso de Intención de Retiro) ante la ciudad y el condado antes de entregar a los inquilinos un aviso de terminación. Id.

¿Con cuánta anticipación tengo derecho a recibir el aviso por un desalojo bajo la Ellis Act según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Los inquilinos tienen derecho a un aviso con 120 días de anticipación, a menos que sean inquilinos protegidos, lo que les daría derecho a una extensión de un año. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010.

¿Estoy protegido contra un desalojo bajo la Ellis Act según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

En general, los inquilinos no están protegidos contra un desalojo bajo la Ellis Act, pero un inquilino puede tener derecho a un período de aviso más largo. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. Si usted tiene al menos 62 años o tiene una discapacidad según la definición del Cal. Gov. Code § 12955.3 y ha vivido en su unidad de alquiler durante al menos un año, puede tener derecho a una extensión de un año. Id. Para solicitar la extensión, debe entregar al propietario un aviso por escrito en el que indique que reúne los requisitos para la extensión, dentro de los 60 días posteriores a que el propietario presente la intención de retiro ante la ciudad. Id. El propietario puede optar por extender la fecha de retiro hasta un año para los demás inquilinos del edificio. Id.

Si me desalojan bajo la Ellis Act y mi propietario tiene la intención de volver a alquilar mi unidad, ¿tengo derecho a volver a ocuparla según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Después de recibir el aviso de terminación, los inquilinos deben notificar al propietario dentro de 30 días su interés en volver a alquilar la unidad si esta se ofrece en alquiler en el futuro. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. También se debe entregar una copia del aviso a la ciudad. Id.

Si las unidades se ofrecen en alquiler dentro de los dos años posteriores al retiro, el propietario debe notificar a la ciudad por escrito al menos 30 días antes de volver a alquilar la unidad, ofrecer la unidad al mismo precio de alquiler que pagaba el inquilino desalojado más cualquier ajuste permitido y, si el inquilino desalojado notificó oportunamente al propietario su deseo de volver a alquilar la unidad, el propietario debe ofrecerle primero la unidad a ese inquilino antes de ponerla en el mercado. Id. Además, el inquilino y la ciudad pueden demandar al propietario por los daños y perjuicios resultantes del desplazamiento. Id.

Si las unidades se ofrecen en alquiler dentro de los cinco años posteriores al retiro, el propietario debe notificar a la ciudad por escrito al menos 30 días antes de volver a alquilar la unidad, ofrecer la unidad al mismo precio de alquiler que pagaba el inquilino desalojado más cualquier ajuste permitido y, si el inquilino desalojado notificó oportunamente al propietario su deseo de volver a alquilar la unidad, el propietario debe ofrecerle primero la unidad a ese inquilino antes de ponerla en el mercado. Id

Si las unidades se ofrecen en alquiler entre cinco y diez años después del retiro, no hay restricciones sobre el precio del alquiler, pero el propietario debe ofrecer las unidades a los inquilinos que le notificaron oportunamente su deseo de regresar si las unidades se ofrecían en alquiler. Id. Si el propietario no le ofrece la unidad al inquilino, el inquilino puede demandar al propietario por daños punitivos de hasta seis meses de alquiler. Id.

¿Cuáles son los requisitos para que un propietario desaloje después de una ejecución hipotecaria según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Un inquilino puede ser desalojado de una casa unifamiliar o un condominio después de una ejecución hipotecaria. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. Para un desalojo de este tipo deben cumplirse las siguientes condiciones:

• El propietario inicia el proceso de desalojo a más tardar treinta días después de perfeccionar el título conforme a la venta.
• El inquilino que será desalojado ocupó la unidad después de la fecha en que se registró la hipoteca.
• El inquilino recibe un aviso por escrito de terminación del arrendamiento con 90 días de anticipación y los beneficios de reubicación conforme a la ordenanza de la ciudad.
• Se envía una copia del aviso de terminación a la RSC al mismo tiempo que se entrega al inquilino.
• Si la unidad se vuelve a alquilar, el alquiler no debe exceder el alquiler máximo permitido anterior, más cualquier ajuste permitido. Id.

¿Puede mi propietario quitarme mi espacio de estacionamiento según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

No. Si un propietario proporciona a un inquilino un espacio de estacionamiento en la propiedad a partir del 1 de enero de 2004, el espacio de estacionamiento pasa a formar parte del inmueble arrendado y no puede separarse, a menos que el inquilino acepte voluntariamente la separación por escrito. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.120. Si se le quita el espacio, el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler por el valor del espacio hasta que se le devuelva. Id. Si el propietario no devuelve el espacio o no negocia con el inquilino para proporcionarle un espacio alternativo en la propiedad, podría enfrentar un proceso penal, y la ciudad puede presentar una acción para obtener una orden judicial (injunction). Id.

¿Puede mi propietario cambiar las condiciones de mi arrendamiento según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

No. Cualquier aviso para cambiar las condiciones de un arrendamiento, excepto un aumento de alquiler permitido, debe ser aceptado por escrito por el inquilino y firmado por ambas partes. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.130. No se requiere el consentimiento del inquilino cuando el aviso se refiere a un cambio en las condiciones sobre ruido, falta de control de mascotas u otra conducta similar que perturbe el disfrute pacífico de otros inquilinos del edificio. Id.

¿Puedo tener una mascota según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Un inquilino que tenga 62 años o más, tenga una discapacidad o viva con VIH/SIDA puede tener hasta dos mascotas en su unidad si las mascotas son perros, gatos o aves que no pesen más de 35 libras, el inquilino no vive en un condominio y el inquilino paga un depósito adicional que no supere el 25% del depósito de garantía. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010. Además, un inquilino puede reemplazar una mascota si es del mismo tipo y en la misma cantidad de mascotas permitidas anteriormente. Id. Un inquilino no puede ser desalojado por agregar una mascota bajo una de estas condiciones, porque esto no se considera un incumplimiento sustancial y material del contrato de arrendamiento. Id.

Los inquilinos deben tener en cuenta que se aplican leyes diferentes si el inquilino tiene un animal de apoyo emocional (ESA) o un animal de servicio. Los inquilinos que tengan un animal de apoyo emocional o de servicio deben comunicarse con un abogado de inquilinos para hablar sobre sus derechos.

Beneficios de reubicación por desalojo sin culpa según la Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas) de la City of West Hollywood

¿Cuándo tiene derecho un inquilino a beneficios de reubicación según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Los inquilinos que son desalojados por un motivo sin culpa, como la mudanza del propietario o de un familiar a la unidad, un desalojo bajo la Ellis Act, un desalojo por un motivo médico certificado, una ejecución hipotecaria o para que el propietario corrija infracciones del edificio, tienen derecho a beneficios de reubicación según la ordenanza. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.020.

¿De cuánto son los beneficios de reubicación según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Los beneficios de reubicación según la ordenanza se calculan por el tamaño de la unidad, los ingresos del hogar o el tipo de hogar. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.020.

Reubicación según el tamaño de la unidad, vigente hasta junio de 2022:

Reubicación según los ingresos del hogar, vigente hasta junio de 2022:

Reubicación según el tipo de hogar (“inquilino calificado”) hasta junio de 2022:

Si uno de los inquilinos del hogar tiene 62 años o más, tiene una discapacidad, padece una enfermedad terminal o tiene al menos un menor dependiente que vive en la unidad, el hogar tiene derecho al monto de inquilino calificado. El monto de reubicación para un hogar de inquilino calificado es de $20,943.

Acuerdos de compra de salida según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood

¿Qué es un acuerdo de compra de salida según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Un acuerdo de compra de salida (buyout) es un acuerdo por escrito en el que el propietario y el inquilino acuerdan que el propietario le pagará dinero al inquilino para que se mude voluntariamente de su unidad con control de renta.

¿Qué requisitos debe cumplir un propietario para ofrecer a un inquilino una compra de salida según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Antes de hacer una oferta de compra de salida, el propietario debe entregar al inquilino un formulario de divulgación previo a la compra de salida que explique los derechos del inquilino según la ordenanza. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.140. Los inquilinos tienen derecho a no aceptar una compra de salida, a consultar con un abogado, a pedir información a la junta de rentas y a rescindir (cancelar) el acuerdo de compra de salida hasta treinta días después de que se haya firmado por completo. Id.

Los acuerdos de compra de salida deben constar por escrito en el idioma principal del inquilino y deben entregarse a cada inquilino al menos diez días hábiles antes de firmarse. Id. El acuerdo también debe incluir cierto lenguaje obligatorio sobre los derechos del inquilino, en letras negritas de al menos 14 puntos, cerca de la línea de firma del inquilino. Id. El acuerdo firmado por completo debe presentarse ante la ciudad no antes de 31 días y dentro de los 60 días después de que todas las partes lo firmen, y se debe entregar una copia al inquilino. Id.

Normas de mantenimiento obligatorias según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood

¿Cuáles son las normas de mantenimiento obligatorias según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Como mínimo, los propietarios deberán:

• Pintar la unidad una vez cada cuatro años.
• Proporcionar cortinas o persianas y alfombra de calidad comparable una vez cada siete años.
• Mantener la propiedad conforme a todos los códigos de construcción, vivienda y salud aplicables.
• Proporcionar piso de vinilo o linóleo nuevo de calidad comparable una vez cada siete años.
• Proporcionar papel tapiz nuevo de calidad comparable una vez cada siete años.
• Mantener en buen estado de funcionamiento todos los aparatos proporcionados por el propietario, como calefacción, aires acondicionados, plomería, refrigeradores, estufas, elevadores, lavadoras y secadoras, y lavaplatos.
• Proporcionar alfombra y cortinas o persianas nuevas una vez cada siete años en las áreas comunes, y pintarlas una vez cada cuatro años. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.56.010.

Si el propietario no cumple con cualquiera de lo anterior después de una solicitud por escrito del inquilino, el inquilino puede presentar una petición ante la junta de rentas para obligar al propietario a cumplir. Id. El propietario puede defenderse de la petición alegando que el mantenimiento no es necesario, y la junta de rentas puede ordenar que se limpien los artículos en lugar de reemplazarlos. Id. Si la junta de rentas determina que el mantenimiento debe realizarse y el propietario aun así no cumple dentro de los tres meses siguientes a la decisión de la junta, el inquilino puede realizar el mantenimiento, si es razonable hacerlo, después de darle al propietario un aviso de 30 días sobre su intención. En ese caso, el inquilino tendrá derecho a una reducción de la renta hasta que se le reembolsen por completo sus gastos de su bolsillo. Id.

El propietario también es responsable de cualquier movimiento razonable de muebles necesario para realizar el mantenimiento y las reparaciones anteriores. Id.

¿Cuáles son los requisitos para que un propietario mantenga un administrador residente en la propiedad según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

Se requiere un administrador residente en el lugar en todos los edificios que tengan dieciséis o más unidades y en los que no viva un propietario. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.56.010. El administrador, o el propietario si vive en la propiedad, debe estar disponible al menos cuatro horas al día durante el horario hábil normal (entre las 8:00 a.m. y las 5:00 p.m., de lunes a viernes) para atender las inquietudes de los inquilinos. Id. Se debe publicar un horario de disponibilidad en cada entrada del edificio o cerca de ella, y todos los edificios con cinco o más unidades deben tener un teléfono de emergencia publicado en la entrada del edificio o cerca de ella. Id.

Represalias y acoso según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood

¿Qué unidades están cubiertas por las secciones sobre represalias y contra el acoso de la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

La protección contra represalias y acoso por parte del propietario según la ordenanza se aplica a todas las unidades residenciales, sin importar cuándo se construyó la propiedad, e incluye casas unifamiliares, condominios, construcciones nuevas e inquilinos que reciben beneficios de la Section 8. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.010.

¿Qué conductas se prohíben como represalia por parte de un propietario según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

La ordenanza de la ciudad presume que un propietario actúa en represalia si da por terminado el arrendamiento de un inquilino, se niega a renovarlo u obliga al inquilino a dejar su hogar dentro de los 180 días a partir de la fecha en que el inquilino ejerció sus derechos según la ordenanza, y el inquilino no está atrasado en el pago de la renta. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.040. Esta presunción admite prueba en contrario. Id.

¿Qué conductas se prohíben como acoso por parte de un propietario según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood?

El acoso al inquilino incluye, entre otras cosas, la “conducta realizada con la intención de molestar, fastidiar, perjudicar o intimidar a un inquilino”. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.090.

En la City of West Hollywood, se prohíbe a los propietarios hacer cualquiera de lo siguiente:

1. Reducir o eliminar los servicios de vivienda.
2. Reducir el mantenimiento o no realizar ni completar a tiempo las reparaciones o el mantenimiento necesarios.
3. Abusar del derecho a entrar a la unidad, lo que incluye: entradas para inspecciones generales no relacionadas con reparaciones necesarias, entradas en número excesivo, entradas dirigidas a ciertos inquilinos o usadas para reunir pruebas contra cualquier persona que viva en la unidad, entradas que interfieran con el derecho del inquilino a la privacidad, incluido entrar para fotografiar partes de la unidad que están fuera del alcance de una entrada o inspección legal, o entradas que excedan lo que es legal.
4. Tener una conducta abusiva hacia un inquilino usando palabras ofensivas que probablemente provoquen una reacción violenta inmediata del inquilino.
5. Inducir al inquilino a desocupar mediante una declaración falsa intencional o el ocultamiento de un hecho importante.
6. Amenazar a un inquilino con palabras, gestos o con daño físico.
7. Decirle falsamente a un inquilino que está obligado a desocupar la unidad.
8. No actuar con la debida diligencia al realizar y completar reparaciones después de obtener la posesión de la unidad con el fin de realizar dichas reparaciones.
9. Discriminar a un inquilino por cualquier motivo, incluidos, entre otros, orientación sexual, raza, color, sexo, ascendencia, origen étnico, origen nacional, religión, edad, estado civil, situación familiar, paternidad o maternidad, embarazo, discapacidad, condición médica, incluidos, entre otros, el SIDA o condiciones relacionadas con el SIDA, identidad de género, ocupación por un hijo menor de edad, ciudadanía o condición de estudiante.
10. Amenazar con dar por terminado un arrendamiento, recuperar la posesión de una unidad de alquiler o desalojar a un inquilino de una unidad de alquiler sin una base legal y de hecho adecuada para hacerlo.
11. Interferir con el derecho del inquilino a usar y disfrutar la unidad de alquiler.
12. Negarse a reconocer o aceptar pagos de renta legales.
13. Cometer cualquier acto u omisión que perturbe la posesión de la unidad por parte del inquilino, de modo que la unidad quede inhabitable o se prive al inquilino del disfrute de la propiedad.
14. Realizar construcciones o remodelaciones en una propiedad que creen condiciones destinadas a motivar a cualquier inquilino a desocupar su unidad.
15. No presentar para su aprobación un plan de habitabilidad para inquilinos requerido, o no cumplir con los términos de un plan de habitabilidad para inquilinos aprobado.
16. Prohibir a un inquilino entrar a su unidad.
17. Pedir favores sexuales a un inquilino a cambio de protegerlo de un desalojo o de realizar el mantenimiento.
18. Preguntar a un inquilino, posible inquilino, ocupante o posible ocupante sobre su estatus migratorio o de ciudadanía, exigir pruebas de su estatus migratorio o de ciudadanía, o divulgar o amenazar con divulgar a cualquier persona o entidad información sobre su estatus migratorio o de ciudadanía.
19. Interferir con el derecho del inquilino a la privacidad, lo que incluye, entre otras cosas, usar cámaras para ver el interior de la unidad de alquiler del inquilino, pedir información sobre su residencia o estatus de ciudadanía, o pedir su número de Seguro Social, salvo cuando lo autorice la ley.
20. Tomar represalias, amenazar o interferir con las actividades de organización de inquilinos, incluida la formación o participación en asociaciones o sindicatos de inquilinos, o por participar en otras actividades políticas.
21. Tomar represalias contra un inquilino o amenazarlo por hacer consultas o pedir ayuda a una agencia gubernamental o de servicios sociales. Id.

Sanciones para el propietario que infringe la ley según la Rent Stabilization Ordinance de la City of West Hollywood

¿Puede un inquilino demandar a su propietario por infringir la Rent Stabilization and Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas y contra el Acoso) de la City of West Hollywood?

Sí. Los inquilinos pueden presentar una demanda contra su propietario por daños y perjuicios por la infracción de cualquier disposición de la ordenanza, incluidos daños por desalojo injustificado, compra de salida ilegal, aumento ilegal de renta, represalias y acoso. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.68.010(d). Cualquier persona o entidad que infrinja cualquiera de las disposiciones de la ordenanza es responsable, por cada infracción, de los daños reales o de daños legales de $1,000.00, lo que sea mayor, y de daños punitivos. Id. La parte que gane también puede recuperar los honorarios de abogados y las costas que determine el tribunal. Id.

Los inquilinos también pueden presentar una demanda contra el propietario y contra cualquier persona o entidad que, de forma intencional, exija, acepte o retenga cualquier pago en violación de la ordenanza. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.68.010(c). El propietario será responsable ante el inquilino por el triple de la cantidad en que el pago exigido, aceptado o retenido haya excedido los montos máximos que legalmente se podían exigir, aceptar o retener. Id. Además, el propietario será responsable de los honorarios razonables de abogados y las costas del inquilino, según lo determine el tribunal. Id. Si el propietario retiene renta recibida en violación de la ordenanza, la retención se considerará una violación continua hasta que dichas cantidades se reembolsen al inquilino. Id.

Todo propietario que viole cualquier disposición de la ordenanza será culpable de un delito menor (misdemeanor) y será castigado con una multa de hasta $1,000 o con encarcelamiento de hasta seis meses. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.68.010(e). Cada violación de la ordenanza cometida o continuada constituirá un delito independiente. Id.

Los inquilinos también pueden demandar a su propietario por acoso. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.090. El propietario que haya violado la disposición contra el acoso de la ley es responsable por los daños reales del inquilino por todas y cada una de las violaciones, o por daños legales (statutory damages) de $10,000, lo que sea mayor, y es responsable por daños punitivos y por los honorarios de abogados y las costas. Id. Si el inquilino es una persona de la tercera edad o tiene una discapacidad, el propietario será responsable por daños legales adicionales de $5,000 por cada violación. Id.

El propietario que sea condenado por acosar a un inquilino en violación de la ordenanza será culpable de un delito menor y será castigado con una multa de hasta $1,000.00 o con encarcelamiento de hasta seis meses, o con ambos, la multa y el encarcelamiento. Id.

Los inquilinos pueden alegar la violación de la ordenanza por parte del propietario como defensa afirmativa ante una acción del propietario para recuperar la posesión de la unidad. W. Hollywood, Cal. Mun. Code § 17.52.050.

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (323) 529-0065 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la Ordenanza de Estabilización de Rentas de la Ciudad de West Hollywood (City of West Hollywood Rent Stabilization Ordinance).