El Programa de Protección de Inquilinos Residenciales de la Ciudad de Concord (City of Concord Residential Tenant Protection Program) protege a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de renta excesivos. La ley también ofrece beneficios de reubicación a los inquilinos desalojados por una razón sin culpa.
Abogados para inquilinos en Concord
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en Concord y se enfoca en desalojos injustos, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
Protección contra desalojos sin causa justa bajo el Programa de Protección de Inquilinos Residenciales de la Ciudad de Concord
¿Qué unidades tienen protección contra desalojos sin causa justificada bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
Toda unidad, o cualquier parte de una unidad, que se rente como “hogar, residencia o lugar para dormir” tiene protección contra desalojos sin causa justificada bajo el Concord Residential Tenant Protection Program (Programa de Protección de Inquilinos Residenciales de Concord), excepto hoteles, hospitales, instalaciones religiosas, centros de cuidado prolongado, centros con licencia para el cuidado de personas mayores, dormitorios estudiantiles, unidades propiedad del gobierno, viviendas donde el propietario comparte un baño o una cocina con el inquilino, albergues, unidades de vivienda accesorias (ADU) y un dúplex dentro de una sola estructura ocupado de forma continua por el dueño. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.020(a). Las casas unifamiliares, casas de huéspedes, pensiones, unidades ilegales y espacios de vivienda y trabajo están cubiertos específicamente por las disposiciones de causa justificada de Concord. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.020(b).
Para estar protegido, el inquilino debe pagar renta por la unidad. La “renta” también incluye compensación no monetaria, como bienes y trabajo ofrecidos a cambio del arrendamiento. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.010(c)(28).
Secciones 19.20.020(a) y 19.40.010(c)(12) y (28)
¿Mi arrendamiento está cubierto por la California Tenant Protection Act of 2019 o por el City of Concord Tenant Protection Program?
Las protecciones contra el desalojo de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019, “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades en Concord que no están cubiertas por el City of Concord Tenant Protection Program y que, por lo demás, cumplen con los requisitos de las protecciones estatales contra el desalojo del control de rentas. Si su unidad en Concord es uno de los edificios exentos bajo la ley de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra el desalojo del California Rent Control.
¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
Un propietario debe tener una causa justa para terminar un arrendamiento. Si el propietario no tiene uno de los motivos de desalojo permitidos, no puede obligar al inquilino a dejar su vivienda.
Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:
(1) Falta de pago de la renta.
(2) Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento, pero solo después de que el inquilino haya recibido primero un aviso por escrito para corregir la infracción.
(3) Mantener, cometer o permitir que se mantenga o cometa una molestia (nuisance).
(4) Causar deterioro a la propiedad (waste).
(5) Negarse a firmar una extensión o renovación por escrito del contrato de arrendamiento por un plazo adicional de duración similar y con disposiciones similares.
(6) Actividad delictiva en una unidad o en la propiedad, o cualquier actividad delictiva o amenaza criminal, o actividad delictiva fuera de la propiedad dirigida a otros inquilinos o al propietario.
(7) Ceder o subarrendar.
(8) Negarse a permitir la entrada del propietario.
(9) Usar una unidad con un propósito ilegal.
(10) Que un empleado, agente o licenciatario del propietario no desocupe la unidad.
(11) No desocupar la unidad después de dar aviso de desocupación o de aceptar una compra del arrendamiento (buyout).
Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(c).
Los siguientes son los motivos de desalojo sin culpa del inquilino:
(12) Intención de ocupar la unidad por parte del propietario o de su padre o madre, hijo o hija, cónyuge o pareja doméstica registrada, abuelo o abuela, nieto o nieta. (Desalojo para que se mude el dueño o un familiar.)
(13) Retiro de todas las unidades del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act.
(14) Cumplimiento de una orden gubernamental o judicial, o de una ordenanza local, que exija desocupar la unidad.
(15) Intención de demoler o remodelar sustancialmente.
Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(d).
¿Existen protecciones especiales contra el desalojo para familias con niños en edad escolar bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
Los hogares con niños desde TK (kínder de transición) hasta 12.º grado no pueden ser desalojados durante el año escolar para que se mude el dueño o un familiar, ni por un desalojo Ellis, cumplimiento de una orden gubernamental, demolición o remodelación sustancial. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(f). El inquilino debe notificar al propietario sobre esta protección dentro de los treinta días siguientes a la recepción del aviso de desalojo. Id. El aviso de terminación debe incluir una advertencia de que, si el inquilino no presenta dicha declaración dentro de treinta días, se considerará que ha renunciado a este derecho. Id.
¿Qué se requiere para un desalojo para que se mude el dueño o un familiar en Concord?
El dueño debe cumplir con los siguientes requisitos:
- No se permite un desalojo para que se mude el dueño o un familiar si el dueño o el familiar que tiene la intención de mudarse ya vive en otra unidad de la propiedad. El propietario o su familiar tampoco pueden desalojar si hay una unidad similar desocupada. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(d)(1).
- El aviso de desalojo para que se mude el dueño o un familiar debe (1) indicar el nombre o los nombres de la persona que ocupará la unidad y su parentesco con el propietario, y (2) informar al inquilino de su derecho a recibir pruebas de que la persona que ocupará la unidad es el dueño o un familiar. Id.
- La persona que ocupará la unidad debe mudarse dentro de noventa días y permanecer allí durante veinticuatro meses. Id.
- Tanto para un desalojo para que se mude el dueño como para uno para que se mude un familiar, el dueño debe ser una persona física con al menos un 25% de participación en la propiedad, o tener cualquier porcentaje de participación siempre que el 100% de la propiedad pertenezca a familiares, o ser una persona física cuya participación registrada en la propiedad se tenga a través de una LLC o una sociedad. Id.
- Un propietario no puede llevar a cabo un desalojo para que se mude el dueño o un familiar si un inquilino ha vivido en el hogar durante tres años y tiene al menos sesenta y dos años de edad, tiene una discapacidad o padece una enfermedad terminal. Se define discapacidad como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad principal de la vida. Esta protección no se aplica si el propietario o el familiar del propietario que ocupará la unidad tiene sesenta y dos años o más, tiene una discapacidad o padece una enfermedad terminal. Id.
- Si la persona que ocupará la unidad no lo hace dentro de noventa días o no permanece allí al menos veinticuatro meses, el propietario debe reembolsar al inquilino los gastos razonables de mudanza en los que haya incurrido. La unidad solo podrá volver a rentarse por la renta vigente en el momento en que el inquilino desocupó la unidad por el desalojo para que se mudara el dueño o un familiar. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(e)(1).
¿Qué se requiere para un desalojo bajo la Ellis Act en Concord?
Un desalojo bajo la Ellis Act significa que el propietario retira el edificio del mercado de alquiler y deja el negocio de arrendamiento. Esto significa que todos los inquilinos del edificio deben ser desalojados, no solo los de una unidad.
En general, el propietario debe dar un aviso de 120 días para un desalojo Ellis. Los inquilinos mayores de sesenta y dos años o con una discapacidad tienen derecho a un aviso de un año. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(d)(2). Se define discapacidad como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad principal de la vida. Id. El inquilino debe notificar por escrito al propietario sobre su condición protegida dentro de sesenta días. Id.
Dentro de los treinta días siguientes a la recepción del aviso de terminación Ellis, el inquilino debe notificar por escrito al propietario su interés en volver a rentar si alguna unidad se vuelve a ofrecer en alquiler. Id. Durante un periodo de diez años, el propietario debe dar a los inquilinos un aviso de 120 días sobre su intención de volver a rentar las unidades. Id.
Si dentro de dos años el propietario ofrece una unidad en alquiler, el inquilino desplazado tendrá derecho a regresar por la misma renta y podrá demandar al propietario en la corte por daños reales y ejemplares. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(e)(2). La demanda debe presentarse dentro de los tres años siguientes al retiro de las unidades del mercado de alquiler. Id. Si el propietario vuelve a rentar dentro de cinco años, el inquilino desplazado puede regresar a la unidad si ha mantenido al propietario informado de su dirección postal o de correo electrónico actual. Id.
¿Qué se considera una remodelación sustancial bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
“Remodelación sustancial” significa trabajos que no pueden realizarse de manera segura con el inquilino en la unidad, o el reemplazo o la modificación sustancial de cualquier sistema estructural, eléctrico, de plomería o mecánico que requiera un permiso, o la eliminación de plomo, moho o asbesto. La pintura, la decoración y las reparaciones menores no califican. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.010(c)(36).
El propietario debe darle al inquilino una descripción de la remodelación sustancial, la duración aproximada de los trabajos y una copia del permiso o los permisos. Si no se requiere permiso, el propietario debe entregar una copia de un contrato firmado con un contratista. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(d)(4).
¿Tengo derecho a regresar en Concord si me desalojan por una remodelación sustancial o conforme a una orden gubernamental?
Siempre que el inquilino notifique por escrito al propietario su intención de volver a ocupar la unidad dentro de los treinta días siguientes a la recepción del aviso de desalojo, el inquilino tendrá derecho a regresar a la unidad por la misma renta después de una remodelación sustancial o de reparaciones realizadas conforme a una orden gubernamental. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.070(e)(3)-(4). Si la remodelación sustancial no se inicia o no se termina, el propietario también debe ofrecer al inquilino el derecho a volver a rentar por la misma renta. Id.
¿Está obligado el propietario a pagar beneficios de reubicación establecidos por ley a los inquilinos en Concord?
En los desalojos para que se mude el dueño o un familiar, desalojos Ellis, desalojos por orden gubernamental, demolición y remodelación sustancial, el propietario deberá pagar al hogar una asistencia de reubicación equivalente a tres veces el valor justo de alquiler en el mercado determinado por el Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) para ese año para una unidad de tamaño similar en Contra Costa County. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.080. Si algún inquilino de la unidad es de bajos ingresos, tiene una discapacidad, tiene sesenta y dos años o más, padece una enfermedad terminal o está en edad escolar, el hogar recibirá un mes adicional de renta. Id. Los inquilinos de casas unifamiliares y condominios tienen derecho a solo dos meses de renta. Además de la renta, cada hogar recibirá $3000, o $2000 en el caso de casas unifamiliares y condominios. Id.
El propietario debe pagar asistencia de reubicación temporal a los inquilinos por una remodelación sustancial si el desplazamiento es de treinta días o menos. Id. El viático diario es igual a la tarifa diaria de la Federal General Services Administration (Administración de Servicios Generales federal) para alojamiento y comidas en Concord, Contra Costa County. Id.
Aumentos de renta permitidos bajo el City of Concord Tenant Protection Program
¿Qué unidades tienen límites de renta bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
Todas las unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 tienen límites a los aumentos de renta bajo el Concord Residential Tenant Protection Program, excepto las siguientes: casas unifamiliares y condominios, unidades por debajo del precio de mercado y unidades de vivienda asequible, hoteles, hospitales, instalaciones religiosas, centros de cuidado prolongado, centros con licencia para el cuidado de personas mayores, dormitorios estudiantiles, unidades propiedad del gobierno, viviendas donde el propietario comparte un baño o una cocina con el inquilino, albergues, unidades de vivienda accesorias (ADU) y un dúplex dentro de una sola estructura ocupado de forma continua por el dueño. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.020.(a)-(b).
¿Mi arrendamiento está cubierto por la California Tenant Protection Act of 2019 o por el City of Concord Tenant Protection Program?
Las protecciones de límite de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019, “California Rent Control”) se aplican a todas las unidades de Concord que no están cubiertas por el City of Concord Tenant Protection Program y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Concord es uno de los edificios exentos bajo la ley de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del California Rent Control.
¿Cuáles son los aumentos de renta permitidos bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
Para las unidades sujetas a límites de renta en Concord, el propietario solo puede aumentar la renta cada año en un 3% o en el 60% del CPI (índice de precios al consumidor) para todos los consumidores urbanos de San Francisco-Oakland-Hayward, lo que sea menor. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.040. Los propietarios deben revertir las rentas a las tarifas vigentes el 4 de abril de 2023, pero pueden aumentarlas en un 2.52% para el año calendario 2023. Id. Solo se permite un aumento de renta por año. Id. No se permite acumular aumentos, lo que significa que si el propietario no aumenta la renta en la cantidad permitida en un año, renuncia a ese aumento para siempre. Id.
El propietario puede solicitar un aumento mayor presentando una Fair Return Petition (petición de rendimiento justo). Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.050. El propietario debe demostrar que la propiedad ya no obtiene un rendimiento justo debido a un aumento en los gastos de operación o a una disminución de los ingresos. Id.
Cuando el propietario no realiza reparaciones o no presta servicios, el inquilino puede solicitar una reducción de la renta presentando una Decrease in Services Petition (petición por reducción de servicios). Id.
El Concord Residential Tenant Protection Program (Programa de Protección de Inquilinos Residenciales de Concord) es una ordenanza de liberación de renta en vacantes (vacancy decontrol). Esto significa que un propietario puede aumentar la renta al precio del mercado cuando la unidad queda desocupada. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.040.
Sanciones para el propietario que infringe la ley
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injustificado y aumento ilegal de renta bajo el Concord Residential Tenant Protection Program?
Un inquilino puede demandar a un propietario, o a cualquier persona que ayude a un propietario, por desalojo injustificado o cobro ilegal de renta. Puede pedir medidas cautelares (injunctive relief), daños económicos, daños legales (statutory damages) y daños por angustia emocional. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.120.(a)(1). Los daños legales serán de no menos de $2,000 y no más de $5,000 por infracción, a discreción del tribunal. Id. Si el inquilino afectado tiene al menos sesenta y dos años de edad o tiene una discapacidad, el tribunal puede imponer una multa civil adicional de hasta $5,000 por infracción. Id. Además de estas sanciones, los daños económicos se triplican automáticamente. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.120.(a)(2). La indemnización por angustia emocional también se triplicará cuando el jurado determine que el propietario o su agente violó el Concord Residential Tenant Protection Program a sabiendas o con desprecio temerario. Id. El inquilino que gane el caso tiene derecho al pago de honorarios razonables de abogados y costas. Un propietario puede recuperar los honorarios de abogados y costas si un tribunal determina que la demanda fue frívola. Concord, Cal. Mun. Code § 19.40.120.(c).
¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre las leyes locales o si creen que su propietario ha violado la City of Concord Tenant Protection Ordinance (Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Concord).
