Ordenanza de Protección de Inquilinos Residenciales de la Ciudad de San Diego

La City of San Diego Tenant Protections Ordinance (Ordenanza de Protección de Inquilinos de la Ciudad de San Diego) prohíbe el desalojo de un inquilino a menos que el propietario tenga una base legal, otorga beneficios de reubicación en los desalojos sin culpa del inquilino y regula los acuerdos de buyout.

Regulación de aumentos de renta bajo la City of San Diego Tenant Protections Ordinance

¿Tiene la ciudad de San Diego una ordenanza que limite los aumentos de renta?

No. La ciudad de San Diego no regula cuánto se puede aumentar la renta de un inquilino. Sin embargo, los inquilinos de San Diego pueden tener control de rentas bajo la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección de Inquilinos de California de 2019) (“Control de Rentas de California”). Para las unidades cubiertas por los límites máximos de renta del control de rentas del Estado de California, el propietario solo puede aumentar la renta cada año un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor (“CPI”), hasta un máximo del 10%. La California Tenant Protection Act se aplica a todas las unidades en San Diego que cumplen los requisitos del control de rentas estatal. En general, su arrendamiento puede estar sujeto al control de rentas estatal si vive en un edificio de varias unidades que tiene al menos quince años de antigüedad y ha vivido en la unidad por al menos un año. Por favor, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones de límite máximo de renta del Control de Rentas del Estado de California.

Protección contra desalojos bajo la City of San Diego Tenant Protections Ordinance

¿Qué unidades tienen protección contra desalojos bajo la Eviction Protections Ordinance (Ordenanza de Protección contra Desalojos) de San Diego?

Los arrendamientos de todas las unidades construidas hace más de quince años están cubiertos por la protección contra desalojos en San Diego, a menos que el arrendamiento se encuentre en una de las exenciones que se indican a continuación. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0703.

La ordenanza no se aplica a las siguientes propiedades:

• Hoteles de estancia temporal y para turistas.
• Arrendamientos de corto plazo de menos de 30 días, como Airbnb y VRBO.
• Arrendamientos por un plazo fijo de tres meses o menos.
• Vivienda asequible. Esta exención no se aplica a los subsidios del programa Section 8 Housing Choice Voucher (vales de vivienda de la Sección 8).
• Casas móviles cubiertas por la Mobilehome Residency Law (Ley de Residencia en Casas Móviles).
• Hospitales sin fines de lucro, instalaciones religiosas, centros de cuidado prolongado, centros para personas mayores, centros residenciales para adultos, viviendas de transición sin fines de lucro y dormitorios estudiantiles.
• Unidades donde el inquilino comparte un baño o una cocina con el propietario en la residencia principal del propietario.
• Casas unifamiliares ocupadas por el propietario como su lugar de residencia principal, incluso cuando la propiedad no tiene más de dos dormitorios, dos unidades de vivienda accesorias o dos unidades de vivienda accesorias junior.
• Unidades en propiedades con dos unidades separadas dentro de una sola estructura en las que el propietario ha ocupado de forma continua una de las unidades como residencia principal.
• Casas unifamiliares, condominios y casas móviles que no estén en un parque de casas móviles, siempre que el dueño no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación o una LLC que tenga como miembro a una corporación. Estas unidades solo están exentas de la protección contra desalojos cuando el propietario ha entregado un aviso por escrito de que la unidad está exenta. En los arrendamientos que existían antes del 1 de enero de 2024, el aviso puede incluirse en el contrato de arrendamiento, y en los arrendamientos que comenzaron o se renovaron después del 1 de enero de 2024, el aviso debe incluirse en el contrato de arrendamiento. Id.

¿Cuáles son las causas justificadas de desalojo bajo la San Diego Residential Tenant Protections Ordinance?

Un propietario debe tener una causa justificada para terminar un arrendamiento en la ciudad de San Diego. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704. Si el propietario no tiene una de las causas permitidas de desalojo, no puede obligar a un inquilino a salir de su hogar.

Las siguientes son las causas justas de desalojo:

• Falta de pago de la renta.
• Incumplimiento de una cláusula esencial del contrato de arrendamiento después de un aviso por escrito para corregir el incumplimiento.
• Mantener, cometer o permitir una molestia (nuisance).
• Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
• Negarse a firmar una extensión o renovación por escrito del contrato de arrendamiento que sea sustancialmente similar al contrato anterior.
• Una amenaza criminal contra el propietario u otro inquilino.
• Cesión o subarrendamiento en violación del contrato de arrendamiento.
• Negarse a permitir que el propietario acceda a la unidad.
• Uso de la unidad para un fin ilegal.
• Desalojo de un empleado, agente o licenciatario del propietario.
• No entregar la posesión después de haberle dado al propietario un aviso por escrito de la intención de desocupar o de haber aceptado un buyout del arrendamiento.
• Mudanza del propietario o de un familiar.
• Retiro de la unidad del mercado de alquiler.
• Cumplimiento de una orden gubernamental o judicial relacionada con la habitabilidad que exija desocupar la propiedad residencial de alquiler.
• Demolición o remodelación sustancial.

Bajo la San Diego Residential Tenant Protections Ordinance, ¿qué debe incluir el propietario en un aviso de violación por incumplimiento del contrato de arrendamiento?

Antes de que un propietario en San Diego emita un aviso para terminar un arrendamiento por una violación del contrato que se pueda corregir, el propietario debe dar un aviso por escrito de la violación que incluya una descripción de la violación y una oportunidad para corregirla. Id. Si la violación no se corrige dentro del plazo indicado en el aviso, el propietario puede terminar el arrendamiento sin otra oportunidad para corregirla, mediante la entrega de un aviso de desalojo de tres días. Id.

Bajo la San Diego Residential Tenant Protections Ordinance, ¿cuáles son los requisitos para la mudanza del propietario o de un familiar?

En un desalojo por mudanza de un familiar o del propietario en San Diego, el propietario o su cónyuge, pareja doméstica, hijo, nieto, padre, madre, abuelo o abuela debe mudarse dentro de los 90 días posteriores a que el inquilino desocupe la unidad y vivir en ella como residencia principal por al menos 12 meses. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(1).

En los contratos de arrendamiento celebrados después del 24 de junio de 2023, la mudanza del propietario o de un familiar solo puede realizarse si el contrato de arrendamiento por escrito lo permite. Id. En los arrendamientos vigentes antes del 24 de junio de 2023, el propietario puede cambiar los términos del contrato existente para permitir la mudanza del propietario o de un familiar. Id.

Se entiende por propietario una persona física que tiene al menos un 25 por ciento de participación registrada en la propiedad, o una persona física que tiene cualquier participación registrada en la propiedad si el 100 por ciento de la propiedad registrada está dividido entre familiares. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0702. Una LLC o sociedad comercial se considera propietario si está controlada de manera cerrada por una persona física. Id.

El propietario o el familiar no puede mudarse si ya vive en una unidad de la propiedad. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(1). El propietario o el familiar también debe ocupar una unidad similar que esté desocupada, si la hay. Id.

El aviso de desalojo debe indicar los nombres y el parentesco de la persona que ocupará la unidad. Id. Debe indicar que el inquilino tiene derecho a solicitar pruebas de que la persona que se mudará es el propietario o un familiar. Id.

Si el dueño o su familiar no se muda a la unidad dentro de los 90 días y no vive en ella durante al menos 12 meses continuos, el dueño deberá ofrecer nuevamente la unidad a los inquilinos desplazados con la misma renta y pagar todos los gastos en los que incurrieron los inquilinos por encima de la asistencia mínima para la mudanza. Id. Este requisito de volver a ofrecer la unidad no aplica si el dueño o su familiar fallece. Id.

¿Tengo alguna protección contra un desalojo para que se mude el dueño o un familiar según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos de la ciudad de San Diego?

Aunque algunas jurisdicciones protegen a los inquilinos contra la mudanza del dueño o de un familiar si el inquilino es una persona mayor o tiene una discapacidad, la ordenanza de San Diego no dice nada sobre este tipo de protecciones.

¿Qué se requiere para los desalojos por orden gubernamental y los desalojos por remodelación sustancial según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego?

Un propietario puede desalojar a un inquilino para cumplir con una orden gubernamental o judicial relacionada con la habitabilidad. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(3). Las obras deben ser tan importantes que el inquilino tenga que desocupar la vivienda durante al menos 30 días. Id. Los inquilinos que sean desplazados para cumplir con una orden gubernamental o judicial tienen derecho a asistencia para reubicación, a menos que el inquilino haya causado los problemas de habitabilidad. Id.

Un propietario puede desalojar a un inquilino para demoler o remodelar sustancialmente una propiedad de alquiler. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(4). La remodelación sustancial incluye reemplazos o modificaciones importantes de los sistemas estructurales, eléctricos, de plomería o mecánicos que requieran un permiso y que hagan necesario que el inquilino desocupe la propiedad durante al menos 30 días continuos. Id. También incluye la eliminación de materiales peligrosos, como pintura a base de plomo, moho o asbesto, de conformidad con las leyes federales, estatales y locales. Id. Las mejoras estéticas, como pintar o hacer reparaciones menores, no se consideran remodelación sustancial y no pueden ser motivo de desalojo. Id.

Si la remodelación sustancial requiere un desalojo, el propietario debe colocar una copia de la solicitud de permiso en la propiedad dentro de los tres días hábiles siguientes a su presentación y obtener todos los permisos necesarios antes de entregar un aviso de terminación. Id. El aviso de terminación debe incluir una declaración de la intención del propietario de demoler o remodelar la propiedad, una oferta para volver a alquilarle la unidad al inquilino en las mismas condiciones si las obras no se completan, y una descripción de las obras planificadas y de la duración prevista o la fecha de demolición. Id. También debe incluir los permisos necesarios o el contrato de un contratista para la eliminación de materiales peligrosos, junto con una declaración que explique por qué las obras no pueden realizarse de manera segura con el inquilino en la vivienda, lo que requiere desocuparla durante al menos 30 días continuos. Id.

Según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego, ¿tienen los inquilinos derecho a regresar después de desalojos para que se mude el dueño o un familiar, desalojos por orden gubernamental, desalojos por demolición y desalojos por remodelación sustancial?

En los desalojos por remodelación sustancial y por demolición, el propietario debe ofrecer al inquilino la oportunidad de volver a rentar la unidad con la misma renta si el trabajo no se inicia o no se completa. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0704(b)(4)(d)(ii). El inquilino debe notificar al propietario dentro de los 30 días posteriores a recibir la oferta si desea aceptarla. Id. Si la acepta, el inquilino debe volver a ocupar la unidad dentro de los 30 días posteriores a notificar su aceptación al propietario. Id.

Si un inquilino es desalojado debido a la mudanza del dueño o de un familiar, a una demolición o remodelación sustancial, o por orden de una agencia gubernamental o de un tribunal o por una ordenanza local, y el propietario vuelve a rentar la unidad dentro de los cinco años posteriores a la fecha de terminación del arrendamiento, se le debe ofrecer la unidad nuevamente al inquilino si este entregó al propietario un aviso por escrito dentro de los treinta días posteriores al aviso de terminación en el que expresó su deseo de regresar y proporcionó una dirección postal o de correo electrónico actual. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0706(d).

La ordenanza no dice nada sobre si el inquilino puede regresar con la misma renta. En cambio, la ordenanza le da al propietario el derecho de evaluar al inquilino mediante los métodos estándar de la industria. Id. Presumiblemente, la evaluación tiene como fin determinar si el inquilino reúne los requisitos para rentar la unidad.

La ordenanza tampoco dice nada sobre el derecho del inquilino a regresar si el propietario vuelve a rentar la unidad después de que el inquilino fue desalojado por la causa justificada de retiro de la unidad del mercado de renta.

Beneficios de reubicación según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos de la ciudad de San Diego

¿Tengo derecho a asistencia para la reubicación según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego?

Según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego, los propietarios deben proporcionar asistencia para la reubicación a los inquilinos si el arrendamiento se termina por razones en las que el inquilino no tiene culpa, como la mudanza del dueño o de un familiar, el retiro de la unidad del mercado de renta, el cumplimiento de una orden gubernamental o judicial, una demolición o una remodelación sustancial. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0706(c). Esto aplica sin importar los ingresos del inquilino ni el tiempo que haya vivido en la propiedad. Id.

Los propietarios tienen dos opciones para proporcionar esta asistencia. Id. Los propietarios pueden hacer un pago directo al inquilino. Id. Este pago debe ser igual a dos meses de la renta actual del inquilino. Id. Si el inquilino es una persona mayor o tiene una discapacidad, el pago debe ser igual a tres meses de renta. Id. Como alternativa, los propietarios pueden optar por no cobrar la renta durante dos meses, siempre que el monto no cobrado sea igual al monto requerido para el pago directo. Id.

La discapacidad se define como un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Id. Se considera persona mayor a quien tiene 62 años o más. Id.

Cuando varios inquilinos ocupan la propiedad, los propietarios pueden hacer un solo pago a todos los inquilinos nombrados en el contrato de arrendamiento. Id. La asistencia para la reubicación que exige la ordenanza es adicional a cualquier depósito de seguridad u otras cantidades que el propietario le deba al inquilino. Id. También puede acreditarse contra cualquier otra asistencia para la reubicación que exijan las leyes federales, estatales o locales. Id.

Si un inquilino no desocupa la propiedad después de que vence el período de aviso, el propietario puede recuperar el monto de la asistencia para la reubicación como daños en una acción para recuperar la posesión de la propiedad. Id.

Acuerdos de compra (buyouts) según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos de la ciudad de San Diego

¿Cuáles son los requisitos para un acuerdo de compra (buyout) con el inquilino según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego?

Un acuerdo de compra (buyout agreement) es un acuerdo en el que el propietario le paga al inquilino dinero u otra contraprestación para que desocupe la propiedad residencial en renta. Un acuerdo de compra no incluye un acuerdo para resolver una demanda de desalojo (unlawful detainer) pendiente.

Antes de hacer una oferta de buyout (pago a cambio de que el inquilino desocupe la vivienda), los propietarios de San Diego deben entregar a los inquilinos una divulgación por escrito. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0707. Esta divulgación debe incluir una declaración de que los inquilinos tienen derecho a no celebrar un acuerdo de buyout y debe aconsejar a los inquilinos que consulten con un abogado. Id. También debe indicar que los propietarios tienen prohibido tomar represalias contra los inquilinos que se nieguen a celebrar o negociar un buyout. Id. Además, se debe informar a los inquilinos que pueden rechazar futuras ofertas de buyout mediante un aviso por escrito, válido por seis meses, con la opción de revocar este rechazo. Id. La divulgación debe detallar si el inquilino reúne los requisitos para recibir la asistencia mínima para reubicación. Id. Debe incluir los nombres de las personas autorizadas para tratar y celebrar acuerdos de buyout en nombre del propietario, junto con espacios para que tanto el inquilino como el propietario firmen y fechen el formulario de divulgación. Id. Los propietarios deben entregar a los inquilinos una copia de la divulgación firmada dentro de un plazo de tres días y conservar el formulario durante cinco años. Id.

Al redactar acuerdos de buyout, los propietarios de San Diego deben asegurarse de que el acuerdo conste por escrito y entregar una copia a los inquilinos al momento de la firma. Id. El acuerdo debe incluir declaraciones específicas en negrita y en letra de 14 puntos cerca de la línea de firma del inquilino, que indiquen que el inquilino tiene derecho a no celebrar el buyout y que adviertan que, si el inquilino tiene derecho a asistencia para reubicación conforme a cualquier ley, un acuerdo de buyout que ofrezca una cantidad menor es nulo. Id. También debe aconsejar a los inquilinos que consulten con un abogado antes de firmar. Id. Si las negociaciones se llevan a cabo en un idioma distinto del inglés, los propietarios deben entregar el acuerdo simultáneamente en inglés y en el idioma en que se negoció. Id. Cualquier acuerdo de buyout que no cumpla con estos requisitos se considera nulo. Id.

Sanciones para el propietario que infringe la ley

Según la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego, ¿puedo demandar a mi propietario por desalojo injustificado o por represalias?

Un inquilino que alegue una violación de la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos Residenciales de San Diego puede presentar una demanda civil contra el propietario, el administrador de la propiedad u otro agente del propietario. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0709. El inquilino tiene derecho a medidas cautelares (injunctive relief), recursos de equidad (equitable relief) y una indemnización monetaria por daños, incluidos daños punitivos. Id. Un propietario o agente del propietario que haya desalojado injustificadamente a un inquilino es responsable de pagar no menos de tres veces los daños económicos reales. Id. Los daños económicos incluyen la pérdida del valor de la unidad con control de rentas. El valor de renta perdido se calcula como el valor de renta mensual justo de mercado de la unidad perdida menos la renta real que pagaba el inquilino cuando fue desalojado, multiplicado por el número de años que el inquilino esperaba permanecer en la unidad. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010) (que confirmó una indemnización de tres veces el valor de renta perdido proyectado a veinte años).

Cualquier propietario que no proporcione asistencia para la reubicación será responsable ante el inquilino por no menos de tres veces los daños económicos. San Diego, Cal. Mun. Code § 98.0709.

A discreción del tribunal, un propietario que desaloje injustificadamente será responsable ante el inquilino por los honorarios razonables de abogados y las costas. Id.

¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?

Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos de la ciudad de San Diego.