¿Tiene Sonoma County una ordenanza que limite los aumentos de renta?
Las unidades en las áreas no incorporadas de Sonoma County no tienen límites en los aumentos de renta. Sin embargo, muchas unidades en las áreas no incorporadas de Sonoma County pueden tener límites de renta según la Ley de Protección al Inquilino del Estado de California si el edificio tiene más de quince años y cumple ciertos requisitos. Para las unidades cubiertas por la Ley de Protección al Inquilino, el propietario solo puede aumentar la renta cada año en un 5% más el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor. El aumento no puede superar el 10%.
Código Civil § 1947.12(a)
¿Qué unidades están cubiertas por la protección contra desalojos sin causa justa de la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County?
Todas las unidades en las áreas no incorporadas de Sonoma County construidas hace más de quince años tienen protección contra desalojos sin causa justa, excepto: las casas unifamiliares, los condominios y las casas adosadas (townhomes) cuyo propietario no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces, una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo, y cuyo propietario haya informado oportunamente que la propiedad está exenta; los dúplex ocupados por el propietario en los que el propietario vivía en la propiedad al inicio del arrendamiento; las viviendas ocupadas por el propietario en las que el inquilino comparte la cocina o el baño con el propietario; el alojamiento de corta estancia, como hoteles, moteles y casas de huéspedes; y las instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal. A diferencia de la Ley de Protección al Inquilino del Estado de California, las unidades de vivienda asequible sujetas a restricciones en la escritura y a acuerdos gubernamentales de asequibilidad sí tienen protección contra desalojos sin causa justa.
Código Civil § 1946.2(e)
Sec. 4-254(b)
¿Cuáles son las causas justas de desalojo por culpa del inquilino para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County?
- Falta de pago de la renta si el inquilino debe más de un mes de renta o si el inquilino ha debido menos de un mes de renta en más de dos ocasiones en un año
- No corregir una violación importante del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso por escrito
- Causar una molestia pública o privada, causar daños, no corregir condiciones insalubres o usar la unidad de manera ilegal
- Negarse a renovar un contrato de arrendamiento sustancialmente similar
- Subarrendamiento o cesión indebidos
- Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad
- No desocupar la unidad después de la terminación del empleo como administrador de la propiedad o administrador residente
Código Civil § 1946.2(b)(1)
Sec. 4-255 y 4-256
¿En qué circunstancias puede un propietario terminar el arrendamiento sin culpa del inquilino según la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County?
- Demolición
- Retiro de todas las unidades de la parcela del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act (Ley Ellis)
- Mudanza del propietario o de un familiar
- Cumplimiento de una orden gubernamental de desalojo
- Cumplimiento de una orden gubernamental relacionada con la habitabilidad que requiera desocupar la unidad de alquiler
- Cumplimiento de una ordenanza local que requiera desocupar
Código Civil § 1946.2(b)(2)
¿Cuáles son los requisitos para la mudanza del propietario o de un familiar según la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County?
Para la mudanza del propietario o de un familiar, Sonoma County adopta los requisitos de la Ley de Protección al Inquilino de California. Según esta ley, si el inquilino ha vivido en la unidad menos de un año, el propietario debe darle un aviso con al menos treinta días de anticipación, y si el inquilino ha vivido en la unidad más de un año, el propietario debe darle un aviso con al menos sesenta días de anticipación. El aviso debe indicar la causa justa de la terminación, identificar al futuro ocupante y su relación con el propietario, y explicar el derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación.
Un propietario no puede terminar un arrendamiento por la mudanza del propietario o de un familiar si el futuro ocupante ya vive en otra unidad de la propiedad o si hay otra unidad vacía similar disponible en la propiedad. Además, para los contratos de arrendamiento firmados el 1 de julio de 2020 o después, el propietario solo puede desalojar a un inquilino por la mudanza del propietario o de un familiar si el contrato lo permite o si el inquilino lo acepta por escrito.
El nuevo residente debe mudarse a la unidad dentro de noventa días y debe usarla como residencia principal durante al menos un año. Todos los avisos de terminación entregados el 1 de enero de 2025 o después deben presentarse ante el condado de Sonoma dentro de los tres días siguientes a su entrega al inquilino. Si el propietario no cumple con estos requisitos, el aviso de terminación es nulo y el inquilino tiene derecho a volver a ocupar la unidad de alquiler con la misma renta y con todos los derechos que tenía anteriormente.
Código Civil § 1946.2(b)(2)(A)
Sec. 4-259(a)(2)
¿Están obligados los propietarios a pagar asistencia de reubicación a los inquilinos según la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County?
Para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County, el propietario que busque recuperar la posesión de la unidad por una causa justa sin culpa del inquilino debe incluir, junto con el aviso de terminación, un aviso por escrito sobre el derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación o una exención de renta. El propietario debe pagarle al inquilino una asistencia de reubicación equivalente a la renta mensual de mercado o a la renta mensual real, la que sea mayor. Los pagos de reubicación deben hacerse dentro de los quince días siguientes a la entrega del aviso.
Si el propietario decide eximir el pago de la renta del último mes en lugar de hacer un pago, y la renta de mercado es mayor que la renta real del inquilino, el propietario de todas formas debe pagarle la diferencia al inquilino. Este monto debe pagarse a más tardar en la fecha en que habría vencido la renta del último mes del inquilino de no haber existido la exención.
En los desalojos por demolición o remodelación sustancial, el inquilino no tiene derecho a asistencia de reubicación si una agencia gubernamental determina que el inquilino causó las condiciones que requieren la demolición o remodelación.
Código Civil § 1946.2(b)(2)(C)
Código Civil § 1946.2(d)
Sec. 4-257
¿Existen protecciones contra la terminación del arrendamiento durante estados de emergencia declarados según la Ordenanza de Protección de Inquilinos por Causa Justa de Sonoma County?
Cuando se declara un estado de emergencia local, todas las unidades en las zonas designadas de Sonoma County, excepto el alojamiento de corta estancia y las instituciones de cuidado con licencia estatal, tienen protecciones adicionales contra la terminación del arrendamiento. Durante este período, el propietario solo puede desalojar a un inquilino si es necesario para eliminar una amenaza grave a la seguridad, si el propietario retira la unidad del mercado de alquiler o si existe una orden gubernamental que requiera que el inquilino desocupe la unidad. En el caso de problemas de seguridad que no sean inmediatos ni violentos, se le deben dar al inquilino diez días para resolver la infracción.
Todo aviso de terminación entregado durante un estado de emergencia debe indicar que está vigente una restricción temporal de desalojos y señalar una de las excepciones limitadas. Si el propietario no cumple estrictamente con estas restricciones, el aviso de terminación es nulo.
Sec. 4-258
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injusto bajo la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos por Causa Justa del Condado de Sonoma?
Un inquilino que ha sido desalojado injustamente en violación de la Ordenanza de Protecciones para Inquilinos del Condado de Sonoma puede presentar una acción civil para reclamar daños por angustia emocional, pérdida del valor de la unidad, devolución de la renta y otras medidas de equidad para restablecer la situación del inquilino.
Sec. 4-260
