Ordenanza contra el acoso a inquilinos de la ciudad de Richmond

La Ciudad de Richmond promulgó recientemente la Tenant Anti-Harassment Ordinance (Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos) para proteger a los inquilinos contra el acoso de su propietario. El acoso por parte del propietario es una conducta persistente, a menudo agresiva y amenazante, que busca perturbar el derecho legal del inquilino al disfrute pacífico de su hogar y obligarlo a mudarse. La ordenanza también les da a los inquilinos la posibilidad de demandar a su propietario por acoso.

Los inquilinos de Richmond también deben saber que la ciudad tiene una Rent Stabilization Ordinance (Ordenanza de Estabilización de Rentas) que regula cuánto se puede aumentar la renta de un inquilino cada año y prohíbe el desalojo a menos que el propietario tenga una razón de causa justa según la ley.

¿Qué avisos deben entregar los propietarios a los inquilinos según La Ordenanza contra el acoso a inquilinos de Richmond?

Los propietarios deben entregar a todos los inquilinos un aviso por escrito sobre la City of Richmond Tenant Anti-Harassment Ordinance. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.080. El aviso debe entregarse a los nuevos inquilinos al comienzo de su arrendamiento y a los inquilinos actuales dentro de los treinta días siguientes a la fecha de entrada en vigor de la ley. Id. El aviso también debe colocarse en un área común interior. Id.

¿Puede un inquilino renunciar a sus derechos bajo la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Richmond?

No. Las cláusulas de un contrato de arrendamiento o de alquiler, ya sean verbales o escritas, que renuncien a los derechos de los inquilinos bajo la ordenanza o los modifiquen son contrarias al orden público y nulas. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.100.

¿Estoy protegido bajo la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Richmond?

La ordenanza se aplica a todas las unidades de alquiler en la Ciudad de Richmond, a menos que una unidad esté incluida en una de las exenciones que se indican a continuación. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.030.

Las siguientes propiedades están exentas de la ordenanza:

1. Unidades en hospitales, centros de enfermería especializada y centros de salud.
2. Unidades en centros sin fines de lucro que ofrecen tratamiento, asistencia o terapia a corto plazo para el abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, cuando se haya informado por escrito al cliente sobre la naturaleza temporal de la vivienda al comienzo de su arrendamiento.
3. Unidades en centros sin fines de lucro que ayudan a personas sin hogar a adquirir habilidades para vivir de forma independiente, si el arrendamiento está limitado a no más de veinticuatro meses y se ha informado por escrito al cliente sobre la naturaleza temporal de la vivienda al comienzo de su arrendamiento.
4. Unidades en hoteles y moteles donde la estadía sea de menos de treinta días. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.050.

¿Qué tipos de actividades están prohibidas bajo la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Richmond?

A los propietarios, sus empleados y cualquier persona que actúe como agente del propietario se les prohíbe hacer cualquiera de lo siguiente de mala fe:

1. Interrumpir, cancelar o no proporcionar servicios de vivienda, o amenazar con interrumpir, cancelar o no proporcionar servicios de vivienda exigidos por un contrato de alquiler o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad. Un propietario no puede cortarle a un inquilino los servicios públicos, como agua, calefacción, electricidad, gas, teléfono, cable, internet, recolección de basura y reciclaje, o servicios de alcantarillado. Los propietarios tampoco pueden quitar puertas o ventanas sin reemplazarlas en un plazo razonable. Y los propietarios no pueden negarle al inquilino el acceso razonable a la unidad.
2. No realizar reparaciones, o amenazar con no realizar reparaciones o mantenimiento, exigidos por un contrato de alquiler o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad.
3. No actuar con la debida diligencia para completar las reparaciones o el mantenimiento una vez iniciados, o no seguir los protocolos adecuados de la industria para la contención o remediación de reparaciones, diseñados para minimizar la exposición al ruido, el polvo, la pintura con plomo, el moho, el asbesto u otros materiales de construcción con efectos potencialmente dañinos para la salud.
4. Abusar del derecho a entrar a la unidad, incluido entrar a partes de la unidad o fotografiarlas cuando estén fuera del alcance de una entrada o inspección legal.
5. Retirar de la unidad los bienes personales de un inquilino sin el consentimiento previo y por escrito del inquilino.
6. Influir o intentar influir en un inquilino para que desaloje una unidad mediante fraude, intimidación o coacción, incluido amenazar con denunciar al inquilino o a otra persona relacionada con el inquilino ante una agencia del gobierno por su estatus migratorio.
7. Ofrecerle pagos a un inquilino para que desaloje más de una vez en seis meses, después de que el inquilino haya notificado por escrito al propietario que no desea recibir más ofertas.
8. Intentar coaccionar a un inquilino para que desaloje con una o más ofertas de pago para desalojar acompañadas de amenazas o intimidación.
9. Amenazar al inquilino o a sus invitados con palabras, gestos o daño físico.
10. Interferir con el derecho de un inquilino al uso o disfrute tranquilo de la unidad.
11. Discriminar a un inquilino por su raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, lugar de nacimiento, estatus migratorio o de ciudadanía, religión, edad, paternidad o maternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA u ocupación por un hijo menor de edad, ya sean reales o percibidos.
12. Negarse a aceptar o a acusar recibo del pago legal de la renta de un inquilino.
13. Negarse a cobrar un pago de renta por más de treinta días.
14. Interferir con el derecho a la privacidad de un inquilino o solicitar información que viole el derecho a la privacidad de un inquilino, como información relacionada con la residencia, el estatus de ciudadanía o el número de Seguro Social del inquilino.
15. Hacerle creer falsamente a un inquilino que está obligado a desalojar una unidad de alquiler.
16. Obligar a un residente de un hotel o motel a cambiarse de habitación cada pocas semanas para evitar que el residente alegue que es inquilino.
17. Exigir a un inquilino que acepte condiciones sustancialmente nuevas o un nuevo contrato de alquiler, a menos que los cambios propuestos estén permitidos o sean exigidos por la ley local, estatal o federal, o que el inquilino haya aceptado por escrito el cambio en las condiciones del arrendamiento después de recibir un aviso por escrito del propietario indicando que el inquilino no tiene que aceptar las nuevas condiciones, y que el cambio no sea contrario a la ley local, estatal o federal.
18. Cualquier otro acto u omisión repetido que interfiera sustancialmente con la paz o tranquilidad de un inquilino o la perturbe, y que cause, probablemente cause o se cometa con el objetivo de causar que el inquilino desaloje o renuncie a sus derechos. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.060.

¿Estoy protegido contra las represalias de mi propietario bajo la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Richmond?

Sí. Se prohíben las represalias de los propietarios contra los inquilinos que ejerzan sus derechos bajo la ordenanza. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.070.

¿Puede mi propietario quitarme alguno de mis servicios o comodidades, como el estacionamiento, bajo la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Richmond?

No. Un propietario no puede eliminar de forma permanente los servicios o comodidades que forman parte de su arrendamiento, a menos que exista una causa justificada para hacerlo. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.090. Los servicios o comodidades incluyen garajes, estacionamientos, entradas para autos, espacios de almacenamiento, lavanderías, terrazas, patios, patios traseros, jardines, cocinas y baños o vestíbulos en hoteles residenciales. Id.

Bajo esta sección, se considera causa justificada lo siguiente:

1. La eliminación exigida por la ley federal, estatal o local.
2. La eliminación de un servicio o comodidad de un inquilino no sujeto a control de rentas cuando el propietario notifica la eliminación por escrito y el inquilino la acepta.
3. La eliminación de un servicio o comodidad de un inquilino sujeto a control de rentas cuando lo aprueba la junta de rentas.
4. La eliminación de un balcón cuando la seguridad lo requiere y el propietario ha obtenido los permisos necesarios. Id.

Se permite la eliminación temporal de servicios de vivienda para realizar trabajos necesarios cuando el propietario entrega el aviso por escrito adecuado sobre la eliminación temporal y ha obtenido todos los permisos requeridos. Id.

¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos de la Ciudad de Richmond?

Sí, los inquilinos pueden demandar a su propietario por violar la ordenanza para obtener una indemnización por daños monetarios, una orden judicial (injunction) para detener el acoso, o ambas. Richmond, Cal., Mun. Code § 11.103.110. Un propietario que viola la ordenanza, o cualquier persona que ayude o incite a otra persona a violar la ordenanza, es responsable, por todas y cada una de las infracciones, de no menos de tres veces (el triple) los daños reales del inquilino, incluidos los daños por angustia mental o emocional, o $1,000, la cantidad que sea mayor. Id. Los daños por angustia mental o emocional se triplican si el propietario actuó violando la ley a sabiendas o con desprecio imprudente de ella. Id.

Un propietario que haya violado la ordenanza, según lo determine el tribunal, también será responsable de pagar los honorarios de abogados y los costos del inquilino, según lo determine el tribunal. Id. Un propietario tendrá derecho a que se le otorguen honorarios de abogados solo si el tribunal determina que la acción del inquilino carecía de fundamento y se presentó de mala fe. Id.

Además, cualquier persona que viole la ley, o que ayude o incite a otra persona a violarla, es responsable de una multa civil de hasta $5,000 por cada infracción cometida contra una persona que tenga una discapacidad (según el significado de la sección 12926, et seq., del California Government Code) o que tenga 65 años o más. Id. El tribunal también puede otorgar daños punitivos a cualquier demandante. Id.

Los inquilinos de la Ciudad de Richmond que estén siendo acosados por su propietario en violación de la Ordenanza contra el Acoso a Inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos y opciones para detener el acoso.