Control de rentas y protección contra desalojos en Oakland

El Oakland Residential Rent Adjustment Program

¿Estoy cubierto por los límites de aumento de renta del Oakland Residential Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Rentas Residenciales de Oakland)?

El Oakland Residential Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Rentas Residenciales de Oakland) se aplica a todas las unidades de alquiler en Oakland, con las siguientes excepciones:

1. Unidades de vivienda en viviendas subsidiadas, incluidas las unidades donde los inquilinos usan vales de la Sección 8;
2. Moteles y casas de huéspedes donde el inquilino no ha residido de manera continua durante treinta días o más;
3. Hospitales, conventos, monasterios, casas de convalecencia o dormitorios universitarios;
4. Cooperativas sin fines de lucro que son propiedad de la mayoría de los residentes y que son operadas y controladas por ellos;
5. Edificios rehabilitados sustancialmente cuyo propietario solicitó un certificado de exención del Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Rentas) antes del 20 de octubre de 2017, y el certificado fue otorgado.
6. Unidades de vivienda exentas conforme a la Costa-Hawkins Rental Housing Act (Código Civil de California § 1954.52), como la mayoría de las casas unifamiliares y los condominios que se han vendido de forma individual.
7. Unidades de alquiler de nueva construcción que recibieron un certificado de ocupación después del 1 de enero de 1983, incluidas las unidades de alquiler construidas dentro de edificios más antiguos que anteriormente eran totalmente no residenciales.

¿Qué puedo hacer para demostrar que estoy cubierto por el Oakland Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Rentas de Oakland)?

Al inicio de un arrendamiento, los propietarios deben entregar un Notice to Tenants of the Residential Rent Adjustment Program (aviso a los inquilinos sobre el Programa de Ajuste de Rentas Residenciales, o aviso RAP). Los inquilinos pueden presentar una petición ante el Oakland Residential Rent Adjustment Program para determinar si están cubiertos por la Ordenanza de Rentas.

Aumento de renta, reducción de renta y cuotas del programa

¿Cuánto puede aumentar un propietario la renta de una unidad con control de rentas bajo el Oakland Rent Adjustment Program?

En una unidad cubierta por el control de rentas de Oakland donde todavía vive un ocupante original, el propietario solo puede aumentar la renta según el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor (CPI). El propietario debe entregar un aviso de aumento de renta por escrito con divulgaciones específicas. Si el propietario no entrega un aviso formal por escrito con las divulgaciones, el aumento de renta es nulo. El inquilino puede impugnar un aumento de renta ilegal dentro de los noventa días posteriores a recibir el aviso. Si el aviso del propietario excede el CPI y los aumentos acumulados permitidos, y no ha sido aprobado por el programa de ajuste de rentas, no es exigible. Sin embargo, no pagar cualquier aumento de renta puede dar lugar a que el propietario intente desalojarlo.

¿Con qué frecuencia se puede aumentar mi renta bajo el Oakland Rent Adjustment Program?

Salvo en algunas circunstancias poco comunes, un propietario cuya propiedad está cubierta por la Ordenanza de Ajuste de Rentas solo puede aumentar la renta una vez en un período de doce meses.

¿Puede el propietario aumentar la renta por encima del monto permitido bajo el Oakland Rent Adjustment Program?

Los propietarios pueden aumentar la renta por encima del CPI con base en lo siguiente:

• Aumento de renta acumulado. Cuando un propietario no ha aumentado la renta cada año por el monto permitido, el aumento de renta puede acumularse de años anteriores.
• Aumento por mejoras de capital. De forma limitada, un propietario puede trasladar el costo de las mejoras de capital realizadas en una unidad.
• Aumento de los costos de servicios de vivienda (gastos operativos).
• Costo de reparaciones no aseguradas (pérdida por siniestro).
• Rendimiento justo constitucional (ganancia de la inversión).
• Aumento por ocupante adicional, que puede ser de hasta un 5% de aumento de renta por cada ocupante adicional.

Los propietarios deben presentar una petición ante el RAP para solicitar la aprobación de cualquier aumento que no se base en el CPI ni en aumentos acumulados.

¿Puede un inquilino reducir su renta bajo el Oakland Rent Adjustment Program?

Los inquilinos pueden solicitar una reducción de su renta presentando las siguientes peticiones ante el RAP:

• Petición para impugnar un aumento de renta – Los inquilinos tienen noventa días para presentar peticiones que impugnen aumentos de renta si se entregó un aviso RAP junto con el aviso de aumento de renta, o ciento veinte días si no se entregó un aviso RAP junto con el aviso de aumento de renta. Si al inquilino no se le entregó un aviso RAP al inicio de su arrendamiento, puede impugnar un aumento de renta hasta noventa días a partir de la fecha en que reciba el aviso RAP.
• Reducción de servicios – Si un propietario elimina servicios de vivienda o no realiza reparaciones importantes, el inquilino puede presentar una petición para reducir la renta. En general, esta petición debe presentarse dentro de los sesenta días posteriores a la reducción de servicios.
• Petición de subinquilino – Los subinquilinos pueden presentar una petición contra el inquilino principal si este les ha cobrado una renta excesiva.

También existen varias peticiones menos comunes que un inquilino puede presentar, como una petición para impugnar la certificación de exención de un propietario, o una petición en la que se alegue que la renta inicial del inquilino se fijó en violación de la Costa-Hawkins Rental Act (Ley de Renta Costa-Hawkins).

¿Puede el propietario trasladar al inquilino las cuotas del Oakland Rent Control Program conforme al Oakland Rent Adjustment Program?

Un propietario puede exigir que el inquilino pague el 50% de la cuota anual por unidad correspondiente a las unidades cubiertas por el Oakland Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Renta de Oakland).

Unidades protegidas contra el desalojo

¿Qué unidades tienen protección contra el desalojo conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Todas las unidades residenciales de renta en Oakland que tengan un Certificado de Ocupación emitido hace más de 10 años, incluidas las casas unifamiliares, los vehículos recreativos y las casas pequeñas sobre ruedas, están cubiertas por la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance (Ordenanza de Causa Justa para el Desalojo de Oakland), con las siguientes excepciones:

• Unidades de renta en cualquier hospital, centro de enfermería especializada o centro de salud;
• Unidades de renta en un centro sin fines de lucro cuyo propósito principal sea brindar tratamiento, asistencia o terapia a corto plazo por abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, en el que la vivienda se proporcione como parte del programa de recuperación y en el que se haya informado por escrito al cliente, desde el inicio, sobre la naturaleza temporal o transitoria de la vivienda;
• Unidades de renta en un centro sin fines de lucro que ofrezca un entorno de vida estructurado cuyo propósito principal sea ayudar a personas sin hogar a adquirir las habilidades necesarias para vivir de forma independiente en una vivienda permanente, en el que la ocupación esté limitada a un período específico de no más de veinticuatro meses y en el que se haya informado por escrito al cliente, desde el inicio, sobre la naturaleza temporal o transitoria de la vivienda;
• Unidades de renta en una propiedad residencial en la que el propietario registrado ocupe una unidad de la misma propiedad como su residencia principal y comparta regularmente el uso de la cocina o del baño con los inquilinos de dichas unidades de renta. Para efectos de esta sección, el término “propietario registrado” no incluirá a ninguna persona que reclame una exención del impuesto a la propiedad para propietarios de vivienda sobre cualquier otro inmueble en el estado de California;
• Una unidad que se mantenga en fideicomiso en nombre de una persona con discapacidad del desarrollo que ocupe la unidad de forma permanente, o una unidad ocupada de forma permanente por un padre o madre, hermano o hermana, hijo o hija, o abuelo o abuela del propietario de esa unidad que tenga una discapacidad del desarrollo; y
• Unidades de nueva construcción con un certificado de ocupación emitido en los últimos diez años. Esta exención se aplica solo a las unidades de renta autorizadas que se hayan construido desde cero y no se aplica a las unidades creadas como resultado de la rehabilitación, mejora o conversión de espacios residenciales o comerciales existentes.

Causas justas para el desalojo

¿Cuáles son las causas justas para el desalojo conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance, un propietario solo puede desalojar por los siguientes motivos:

1. Falta de pago de la renta;
2. Incumplimiento sustancial y continuo del contrato de arrendamiento después de una advertencia por escrito, con excepción de las cláusulas de subarrendamiento en ciertas situaciones;
3. Daño intencional y sustancial a la propiedad, más allá del desgaste normal, que el inquilino se negó a corregir después de recibir un aviso por escrito;
4. Conducta desordenada que perturbe la paz y la tranquilidad de otros inquilinos;
5. Uso de la propiedad para un fin ilegal, incluida la fabricación, venta o uso de drogas ilegales;
6. Negativa continua a permitir el acceso del propietario en violación de la sección 1954 del Código Civil;
7. El propietario registrado busca de buena fe, sin motivos ocultos y con intención honesta, recuperar la posesión de la unidad de renta para ocuparla como su residencia principal, cuando haya ocupado previamente la unidad de renta como su residencia principal y tenga derecho a recuperar la posesión para ocuparla como residencia principal según un contrato de renta por escrito con los inquilinos actuales;
8. El propietario registrado busca de buena fe, sin motivos ocultos y con intención honesta, recuperar la posesión para su propio uso y ocupación como su residencia principal, o para el uso y ocupación como residencia principal de su cónyuge, pareja doméstica, hijo o hija, padre o madre, o abuelo o abuela;
9. Reubicación temporal de hasta tres meses para realizar reparaciones sustanciales que no puedan completarse con el inquilino presente y que sean necesarias para la salud y la seguridad de los inquilinos, o para corregir un aviso de infracción de la ciudad; y
10. El propietario registrado busca retirar de forma permanente la unidad del mercado de vivienda (lo que también se conoce como desalojo conforme a la Ellis Act).

Compañeros de cuarto

¿Puedo reemplazar a un compañero de cuarto conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance, un inquilino tiene derecho a reemplazar a un compañero de cuarto por otro, uno por uno. Un propietario no puede negar de forma “irrazonable” el derecho a reemplazar a un compañero de cuarto, siempre que el inquilino que permanece en la unidad presente una solicitud por escrito. Aunque el contrato de arrendamiento prohíba el subarrendamiento, un propietario no puede negar arbitrariamente a un inquilino el derecho a reemplazar a un compañero de cuarto. Si el propietario no responde al inquilino por escrito dentro de los catorce días siguientes a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, es probable que la solicitud se considere aprobada por el propietario.

¿Puedo agregar un compañero de cuarto conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance, un inquilino tiene derecho a agregar compañeros de cuarto siempre que el número máximo de ocupantes no exceda el máximo permitido en la unidad según la ley estatal y/u otros códigos locales, como los Códigos de Construcción, Incendios, Vivienda y Planificación. Un propietario no puede negar de forma “irrazonable” el derecho a agregar un compañero de cuarto, siempre que el inquilino que permanece en la unidad presente una solicitud por escrito. Aunque el contrato de arrendamiento prohíba el subarrendamiento, un propietario no puede negar arbitrariamente a un inquilino el derecho a agregar un compañero de cuarto. Si el propietario no responde al inquilino por escrito dentro de los catorce días siguientes a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, es probable que la solicitud se considere aprobada por el propietario.

¿Puede mi propietario aumentarme la renta si agrego un compañero de cuarto a mi unidad conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Aunque su propietario no puede aumentarle la renta por reemplazar a un compañero de cuarto por otro, sí puede aumentarla cuando usted agrega un compañero de cuarto. Su propietario puede presentar una petición para aumentar la renta hasta un 5% por cada compañero de cuarto adicional, a menos que la persona agregada sea cónyuge, pareja doméstica registrada, padre o madre, abuelo o abuela, hijo o hija, hijo adoptivo, hijo de crianza o nieto de un inquilino actual, o el tutor legal de un hijo o nieto de un inquilino actual que resida en la unidad, o un cuidador o asistente requerido como acomodación razonable para un ocupante con una discapacidad. Una vez que el compañero de cuarto adicional se mude de la unidad, el propietario debe reducir la renta en la misma proporción.

Desalojos para que se muden el propietario o un familiar

¿Quién está protegido contra un desalojo para que se muden el propietario o un familiar conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Un propietario no puede recuperar la posesión de una unidad ocupada por un inquilino que:

• tenga sesenta años o más y haya residido en la unidad durante cinco años;
• tenga una discapacidad según la definición de la sección § 12926 del Código de Gobierno y haya residido en la unidad durante cinco años; o
• padezca una enfermedad catastrófica y haya residido en la unidad durante cinco años

Sin embargo, estas protecciones no se aplican cuando el familiar calificado del propietario tiene sesenta años o más, tiene una discapacidad o padece una enfermedad catastrófica, y todas las unidades del propietario están ocupadas por inquilinos protegidos.

¿Cómo demuestro que soy un inquilino protegido para efectos de un desalojo para que se muden el propietario o un familiar conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Un inquilino que afirme pertenecer a uno de los grupos protegidos contra un desalojo para que se muden el propietario o un familiar debe entregar al propietario una declaración con pruebas. Un propietario puede impugnar la afirmación de un inquilino sobre su condición de protegido solicitando una audiencia ante la Rent Board (Junta de Renta). En la audiencia ante la Rent Board, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar su condición de protegido. No se impondrá ninguna responsabilidad civil ni penal a un propietario por impugnar la afirmación de un inquilino sobre su condición de protegido.

¿Cuántos inquilinos pueden ser desalojados de un edificio para que se muden el propietario o un familiar conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Una vez que un propietario ha recuperado la posesión de una unidad de renta para su propio uso o para el uso de un familiar, no se puede desalojar ninguna otra unidad para que se muden el propietario o un familiar. Cualquier desalojo futuro en el mismo edificio para que se muden el propietario o un familiar debe realizarse en esa misma unidad.

¿Cuánto tiempo debe vivir el propietario o el familiar en la unidad después de un desalojo para que se muden el propietario o un familiar conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

El propietario o el familiar debe mudarse a la unidad dentro de los tres meses siguientes a la desocupación por parte del inquilino y residir en la unidad durante al menos treinta y seis meses.

Si el propietario no se muda a tiempo o no vive en la unidad durante el tiempo requerido, debe ofrecer la unidad nuevamente al inquilino con la misma renta vigente cuando el inquilino se mudó. El propietario también debe pagar al inquilino los gastos razonables en que incurra para regresar a la unidad, incluidos los cargos por terminación del contrato de arrendamiento.

Desalojo temporal para reparaciones sustanciales

¿Qué se requiere para un desalojo temporal para reparaciones sustanciales conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Antes de desalojar, el propietario debe obtener todos los permisos necesarios de la City of Oakland. El desalojo debe hacerse de buena fe para realizar reparaciones sustanciales que no puedan completarse mientras la unidad esté ocupada, y las reparaciones deben ser necesarias para que la propiedad cumpla con los códigos y leyes aplicables relacionados con la salud y la seguridad de los inquilinos del edificio, o en virtud de un aviso pendiente de infracciones al código que afecten la salud y la seguridad de los inquilinos del edificio.

Las reparaciones deben hacerse a tiempo y sin demoras irrazonables. No se puede obligar al inquilino a desocupar la unidad por más de tres meses. Sin embargo, la Rent Board puede extender el período de tres meses a solicitud del propietario. Una vez terminadas las reparaciones, el propietario debe ofrecer la unidad nuevamente al inquilino original con la misma renta.

Desalojo durante el año escolar

¿Se puede desalojar a un inquilino durante el año escolar conforme a la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Los inquilinos no pueden ser desalojados para que se muden el propietario o un familiar, ni para reparaciones sustanciales, si en la unidad reside un menor de dieciocho años inscrito en una escuela o un educador, y la fecha de desocupación cae dentro del año escolar regular del Oakland Unified School District. El menor o el educador debe tener una relación de custodia o familiar con un inquilino de la unidad, y el inquilino debe haber residido en la unidad durante al menos noventa días.

Protecciones en un desalojo conforme a la Ellis Act

¿Cuáles son las protecciones en un desalojo conforme a la Ellis Act según la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Todos los inquilinos deben recibir un aviso con un mínimo de 120 días de anticipación. Un inquilino que tenga una discapacidad según la definición de la sección § 12955.3 del Código de Gobierno y que haya residido en la unidad por más de un año tiene derecho a un aviso con un mínimo de un año de anticipación. Un inquilino mayor de sesenta y dos años también tiene derecho a un aviso con un año de anticipación. Estas protecciones se aplican tanto al titular original del contrato de arrendamiento como a los ocupantes posteriores.

Todo inquilino con discapacidad o de edad avanzada debe notificar al propietario su condición de inquilino protegido dentro de los sesenta días siguientes a cualquier aviso de desalojo.

Dentro de los treinta días siguientes a la recepción de la solicitud del inquilino para la extensión de un año, el propietario debe presentar un aviso ante el Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Rentas) que documente la reclamación de la condición protegida. Si el propietario impugna la condición protegida, debe presentar una objeción ante el Rent Adjustment Program dentro de los quince días posteriores a que el inquilino reclame la condición de persona de edad avanzada o con discapacidad. El inquilino debe responder a cualquier solicitud de información del propietario dentro de los treinta días. El propietario debe mantener confidenciales los documentos presentados por cualquier inquilino.

Beneficios de reubicación

¿Tengo derecho a beneficios de reubicación por un desalojo bajo la Ellis Act o un desalojo para que el propietario o un familiar se mude a la unidad según la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance (Ordenanza de Causa Justa para Desalojos de Oakland)?

Sí. Se requieren pagos de reubicación permanente en todos los desalojos bajo la Ellis Act y en los desalojos para que el propietario o un familiar se mude a la unidad. El monto de reubicación se paga por hogar y se basa en el número de habitaciones de la unidad. Los beneficios no se pagan por inquilino.

Las unidades con una ocupación de al menos dos años tienen derecho al pago del monto total de reubicación. Los arrendamientos con una ocupación de uno a dos años tienen derecho al pago de dos tercios del monto de reubicación. Los arrendamientos con una ocupación de menos de un año tienen derecho al pago de un tercio del monto especificado.

Los hogares de inquilinos que tengan un inquilino con discapacidad, un inquilino de edad avanzada (62 años o más), un hijo menor de edad, o que sean de “bajos ingresos” según la definición del California Health and Safety Code (Código de Salud y Seguridad de California). CAL. HEALTH & SAFETY CODE § 50079.5, tienen derecho a un único pago adicional de reubicación de $2,500.

Los inquilinos pueden consultar el sitio web de la Ciudad de Oakland para conocer los montos actuales de los beneficios de reubicación.

¿Tengo derecho a beneficios de reubicación si me veo obligado a mudarme temporalmente de mi unidad por reparaciones según la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Si un inquilino es desplazado temporalmente para que el propietario realice reparaciones, los pagos anteriores funcionan como límites máximos. En caso de reubicación temporal, el propietario debe darle al inquilino un pago que cubra los gastos de mudanza reales y razonables, así como los costos de vivienda temporal. Aunque estos pagos funcionan como límites legales, si usted es desplazado debido a la condición de su unidad de alquiler, podría tener fundamentos para presentar una demanda contra su propietario en la que podría tener derecho a una cantidad de dinero considerablemente mayor. Además, un inquilino desplazado tiene la opción de regresar a la misma unidad o a una unidad comparable en el mismo edificio tan pronto como la unidad esté lista para volver a ocuparse. El propietario debe notificar al inquilino desplazado, por correo certificado, con al menos treinta días de anticipación sobre la disponibilidad de la unidad. El inquilino desplazado debe mantener al propietario informado de su dirección actual mientras esté desplazado y debe notificarle su intención de regresar dentro de los siete días siguientes a la recepción del aviso de disponibilidad de la unidad.

Para obtener más información, comuníquese con uno de nuestros abogados de inquilinos en Oakland.

Recursos legales

¿Qué recursos legales tiene el inquilino en caso de desalojo injustificado según la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance?

Cuando un propietario o cualquier persona que lo ayude intente indebidamente recuperar la posesión, o recupere la posesión, de una unidad de alquiler en violación de la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance, el inquilino puede iniciar un proceso civil para solicitar una orden judicial (injunctive relief), una indemnización por daños no inferior a tres veces los daños reales (incluidos los daños por angustia mental o emocional) y cualquier otra reparación que el tribunal considere apropiada.

En el caso de una indemnización por daños por angustia mental o emocional, dicha indemnización solo se triplicará si el juzgador de los hechos determina que el propietario actuó con conocimiento de la violación o con desprecio temerario de la ordenanza de rentas. El inquilino que prevalezca tendrá derecho a honorarios razonables de abogado y costas conforme a una orden del tribunal. Los recursos disponibles se suman a cualquier otro recurso existente que pueda estar a disposición del inquilino. Cualquier violación de la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance le da derecho al inquilino perjudicado a recibir los daños reales que se demuestren, además de las costas y los honorarios de abogado.

Los inquilinos que crean que su propietario ha violado el City of Oakland Residential Rent Adjustment Program (Programa de Ajuste de Rentas Residenciales de la Ciudad de Oakland) o la City of Oakland Just Cause for Eviction Ordinance deben comunicarse con Tobener Ravenscroft al (415) 504-2165 para hablar sobre sus opciones con un abogado de derechos de los inquilinos.