En 2017, la ciudad de Santa Cruz adoptó un congelamiento temporal de ciertos aumentos de renta con la esperanza de aliviar los aumentos exorbitantes, y adoptó una ordenanza temporal de causa justa para el desalojo a fin de evitar desalojos injustos; ambas leyes ya vencieron. Tras el vencimiento de estas leyes, en noviembre de 2018 se incluyó en la boleta electoral de Santa Cruz la Rent Control and Tenant Protection Act (Ley de Control de Rentas y Protección de Inquilinos), pero los votantes rechazaron la medida. El intento más reciente de proteger a los inquilinos fue la ordenanza temporal de emergencia de la Ciudad para detener los desalojos sin culpa del inquilino, en anticipación a la nueva ley estatal de control de rentas de California que acaba de entrar en vigor. Esta ordenanza temporal venció el 31 de diciembre de 2019.
Abogados para inquilinos en Santa Cruz
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de los inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en Santa Cruz y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
Aunque el Concejo Municipal de Santa Cruz votó para aprobar una ordenanza de causa justa para el desalojo hace más de un año, el 8 de enero de 2019, una segunda votación programada para el 22 de enero de 2019 para promulgar la ordenanza se pospuso para una fecha futura. Hasta febrero de 2020, la fecha aún no se ha determinado.
Actualmente, la ciudad de Santa Cruz no tiene una ley de control de rentas que limite el monto de renta que los propietarios pueden cobrar a sus inquilinos, ni tiene una ley de causa justa para el desalojo que proteja a los inquilinos contra terminaciones injustas. En cambio, la Ciudad cuenta con la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance (Ordenanza de Asistencia de Reubicación para Inquilinos Desplazados) para desincentivar los aumentos de renta y el desplazamiento de inquilinos. La nueva ley estatal de control de rentas de California podría proteger a muchos inquilinos de Santa Cruz contra el desalojo y los aumentos de renta más grandes. Para saber si esta nueva ley estatal se aplica a su arrendamiento, haga clic aquí.
La Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance (Ordenanza de Asistencia de Reubicación para Inquilinos Desplazados)
La ley de asistencia de reubicación de la ciudad de Santa Cruz hace responsables a los propietarios que no mantienen sus propiedades de alquiler o que aumentan la renta de un inquilino por las dificultades que causan sus acciones, al exigirles que paguen beneficios a los inquilinos desplazados para ayudarles a costear la mudanza.
¿Se aplica la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz a la propiedad donde vivo?
La ordenanza se aplica a todas las estructuras alquiladas con fines residenciales. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.030(a).
¿Cuándo tiene derecho un inquilino a recibir asistencia de reubicación según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Los inquilinos que deben desocupar su unidad debido a un aumento de renta grande, porque las condiciones de la unidad la hacen insegura o peligrosa, o porque la unidad es ilegal, tienen derecho a recibir asistencia de reubicación. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020.
¿Qué es un “aumento de renta grande” según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Un aumento de renta grande es aquel superior al cinco por ciento en un año, o superior al siete por ciento acumulado en dos años consecutivos cualesquiera. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020.
El aumento del siete por ciento en dos años consecutivos debe calcularse incluyendo el efecto compuesto del monto agregado en el primer año. Id.
¿Cómo sé si mi unidad se ha vuelto insegura o peligrosa, o si es ilegal, en la ciudad de Santa Cruz?
La ordenanza no define qué condiciones hacen que una unidad sea insegura o peligrosa, ni establece quién toma esa determinación. Por lo general, la Ciudad emitirá un aviso de infracción al dueño si existen dichas condiciones. Sin embargo, como la ley no aborda directamente este punto, también es posible que se permita al propietario tomar esa determinación y exigir que los inquilinos desocupen.
Que una unidad sea ilegal significa que la unidad no tiene un Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy) emitido por la ciudad de Santa Cruz que la declare segura para ser habitada por personas. Si una unidad no tiene permisos, es probable que también tenga condiciones inseguras o peligrosas.
Según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz, después de recibir un aviso de un aumento de renta grande, ¿cuánto tiempo tengo para notificar a mi propietario que quiero asistencia de reubicación?
Los inquilinos deben notificar a sus propietarios que planean desocupar y aceptar la asistencia de reubicación dentro de los sesenta días calendario siguientes a la fecha de entrada en vigor del aumento de renta grande. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.040. Si un inquilino no notifica a su propietario dentro de ese plazo, ya no tiene derecho a un pago de reubicación y se considera que ha aceptado el aumento de renta. Id.
¿De cuánto es el pago de reubicación según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Si un inquilino debe desocupar debido a un aumento de renta grande, tiene derecho a un pago equivalente a dos meses de su renta, sin incluir el aumento. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020(3).
Los inquilinos que deben dejar su unidad debido a condiciones de vivienda inhabitables o porque la unidad no tiene permisos tienen derecho a un pago equivalente a tres meses de renta a valor justo de mercado para una unidad de tamaño comparable, o a tres meses de la renta real del inquilino al momento de la reubicación, lo que sea mayor. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020(1). El valor justo de mercado se determina según la tabla de rentas justas de mercado del Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Id. Si se exige a un inquilino que desocupe con menos de treinta días de aviso, su pago de reubicación también incluirá el pago inmediato de un mes adicional de renta a valor justo de mercado para una unidad de tamaño comparable, o el inquilino podrá aceptar una vivienda alternativa ofrecida por el propietario durante treinta días después de desocupar. Id.
¿Cuánto tiempo tiene mi propietario para pagarme la asistencia de reubicación según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
A cada inquilino que deba dejar su unidad debido a condiciones inseguras o peligrosas, o porque la unidad no tiene permisos, se le debe pagar su asistencia de reubicación dentro de una semana a partir de cualquier aviso de desocupación, aviso de desalojo u orden que exija al inquilino desocupar, o antes de que el inquilino desocupe efectivamente, lo que ocurra primero. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.030.
A los inquilinos que desocupan debido a un aumento de renta grande se les debe pagar su asistencia de reubicación dentro de los veintiún días calendario siguientes a que el inquilino notifique al dueño su intención de desocupar. Id. No todos los inquilinos tienen derecho al pago; solo los inquilinos que han estado pagando la renta al propietario tienen derecho a recibir la asistencia. Id.
¿Pueden los inquilinos renunciar a su derecho a la asistencia de reubicación según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Los inquilinos y propietarios pueden celebrar otros acuerdos distintos a la asistencia de reubicación, siempre que ofrezcan un beneficio equivalente. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020. El acuerdo debe constar por escrito e incluir los nombres de los ocupantes, la dirección de la unidad, el monto de reubicación al que tendría derecho el inquilino, una declaración de que el inquilino ha renunciado al pago de reubicación a cambio de un arreglo alternativo de beneficio equivalente, y la dirección a la que el inquilino planea mudarse. Id.
¿Debe mi propietario presentar prueba de que me pagó la asistencia de reubicación según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Solo se exige presentar prueba del pago de reubicación a los inquilinos cuando el inquilino desocupó debido a condiciones inseguras o peligrosas en la unidad, o porque la unidad no tenía permisos. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.030. En esos casos, el propietario debe entregar al Department of Planning and Community Development (Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario) una copia del cheque entregado al inquilino y un recibo firmado por el inquilino, o la copia de su acuerdo por escrito, dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que el inquilino desocupe la unidad. Id.
¿Cuándo no está obligado un propietario a pagar asistencia de reubicación según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Los inquilinos que deben desocupar debido a condiciones inseguras o peligrosas o porque la unidad no tiene permisos, pero que están atrasados en el pago de la renta, se niegan a desocupar después de recibir a tiempo el pago de reubicación, o han causado o contribuido sustancialmente a las condiciones de la unidad, no tienen derecho a asistencia de reubicación. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.040.
Los propietarios tampoco están obligados a pagar la reubicación si las condiciones de la unidad se deben a eventos fuera de su control. Id. La ordenanza no define qué eventos entrarían en esta excepción. Un ejemplo de un evento que probablemente no obligaría al propietario a pagar asistencia de reubicación sería que la unidad se volviera insegura debido a un desastre natural, como un terremoto.
¿Qué es el “derecho de preferencia” según la Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance de la ciudad de Santa Cruz?
Un inquilino desplazado de una unidad debido a condiciones inhabitables o porque la unidad no tiene permisos tiene derecho a volver a ocupar la unidad una vez que se repare y esté en condiciones de ser habitada. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020.
El propietario está obligado a entregar a los inquilinos que desocupan un aviso de su derecho a volver a ocupar la unidad. Id. Los inquilinos deben proporcionar al propietario su información de contacto para futuras notificaciones y deben informarle cuando cambie su información de contacto. Id. Una vez que la unidad esté lista para volver a ocuparse, el propietario deberá notificar al inquilino por escrito mediante correo certificado con acuse de recibo. Id. Si el propietario no puede localizar al inquilino después de dos intentos en un período de dos semanas, el inquilino pierde su derecho a volver a ocupar la unidad. Id.
La ley no indica si el inquilino desplazado puede volver a ocupar la unidad por el mismo monto de renta que pagaba cuando la desocupó.
¿Tengo derecho a compensación en la ciudad de Santa Cruz si mi unidad está en reparación pero no me reubican?
Los inquilinos que pueden permanecer en su unidad durante las reparaciones no tienen derecho a asistencia de reubicación, pero no se les puede aumentar la renta. Si la ciudad ha emitido un aviso de infracción al dueño para que haga reparaciones, y las reparaciones no requieren que el inquilino deje la unidad mientras se realizan, el propietario no deberá aumentar la renta del inquilino hasta que la Ciudad emita un aviso que verifique que todo el trabajo se ha completado y los problemas se han corregido. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.050.
Si la Ciudad emite un aviso de infracción dentro de los noventa días siguientes a un aumento de renta, el propietario está obligado a regresar la renta del inquilino al monto anterior al aumento. Id. Toda la renta en exceso cobrada por el propietario entre la fecha del aumento de renta y la fecha del aviso u orden deberá reembolsarse al inquilino. Id. La renta del inquilino no podrá aumentarse nuevamente hasta que la Ciudad emita un aviso de que todas las infracciones se han corregido y los problemas se han resuelto. Id.
Protección de causa justa para el desalojo en la ciudad de Santa Cruz
¿Tiene la ciudad de Santa Cruz una ley de causa justa para el desalojo?
No. Actualmente, la Ciudad de Santa Cruz no tiene una ley de desalojo por causa justa que prohíba a los propietarios desalojar a los inquilinos a menos que exista una causa justa para hacerlo. El Concejo Municipal de Santa Cruz votó para aprobar una ordenanza de desalojo por causa justa hace más de un año, el 8 de enero de 2019, pero una segunda votación programada para el 22 de enero de 2019 para promulgar la ordenanza se pospuso para una fecha futura. A febrero de 2020, la fecha aún no se ha determinado. Consulte esta página para conocer cualquier novedad.
Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California (State of California Tenant Protection Act of 2019)
¿Se aplican a su arrendamiento en la Ciudad de Santa Cruz las protecciones de tope de renta y de desalojo por causa justa de la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California?
Los inquilinos de Santa Cruz están cubiertos por las protecciones estatales de control de rentas y desalojos de California si el edificio en el que viven se construyó hace más de quince años y siempre que la unidad cumpla con todos los demás requisitos de la nueva ley estatal. Los inquilinos pueden determinar si su arrendamiento está cubierto por el control estatal de rentas y desalojos de California leyendo nuestra guía. Los inquilinos también deben consultar con un abogado para verificar si la nueva ley se aplica a su arrendamiento.
Según la nueva ley estatal, los propietarios solo pueden aumentar la renta de un inquilino una vez al año hasta un 5% más el Índice de Precios al Consumidor (CPI) de California; el aumento total no puede superar el 10%. Si su propietario decide aplicar un aumento menor, puede aumentar la renta dos veces en un año, pero el monto total no puede superar el tope de renta. Si su propietario no aumenta su renta en un año determinado, no puede “acumular” los aumentos no utilizados y sumarlos al aumento del año siguiente.
La protección de tope de renta de California es retroactiva al 15 de marzo de 2019. Esto significa que, si la ley se aplica a su arrendamiento y el propietario aumentó su renta por encima del monto permitido entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, el monto de su renta volverá al que tenía antes del aumento, aunque el propietario podrá quedarse con todos los pagos de renta en exceso.
Los inquilinos que están cubiertos por las protecciones estatales contra el desalojo no pueden ser desalojados a menos que exista una causa justa para hacerlo según la ley. La ley estatal establece quince causas justas de desalojo; incluyen causas sin culpa y causas por culpa del inquilino. Algunas causas comunes por culpa del inquilino son que el inquilino no ha pagado la renta, ha incumplido una cláusula del contrato de arrendamiento, está causando molestias (nuisance) o está realizando actividades delictivas en la propiedad. Los desalojos para que el propietario se mude a la unidad (cuando el propietario o un familiar desea mudarse a la unidad) y los desalojos porque el propietario retira la unidad de manera permanente del mercado de alquiler son causas comunes de desalojo sin culpa. Un desalojo sin culpa le da derecho al inquilino a una de dos formas de asistencia para la reubicación, elegida por el propietario. El propietario puede optar por eximir al inquilino del pago de la renta del último mes o puede pagarle al inquilino el equivalente a un mes de renta dentro de los quince días posteriores a la entrega del aviso de desalojo.
Si su propietario intenta aumentar su renta por encima del porcentaje permitido por el estado, se niega a reducir la renta al monto anterior o le entrega un aviso de desalojo, debe hablar con un abogado de inquilinos para entender sus derechos y analizar sus opciones.
¿Se aplican a mi unidad en Santa Cruz los beneficios de reubicación de la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California?
En general, las circunstancias que dan lugar a beneficios de reubicación según la Ley de Protección de Inquilinos de California son distintas de las circunstancias que dan lugar a beneficios de reubicación según la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos Desplazados de Santa Cruz (Santa Cruz Relocation Assistance for Displaced Tenants Ordinance).
Los beneficios de reubicación de la Ley de Protección de Inquilinos de California (CTPA) se aplican a los inquilinos protegidos por la CPTA que han sido desalojados por una causa sin culpa. Según la ley estatal, los desalojos sin culpa incluyen los casos en que la ciudad o el condado exige a los inquilinos desocupar la unidad por condiciones inhabitables, cuando el propietario planea mudarse a la unidad (desalojo para que el propietario se mude), cuando la propiedad será objeto de una remodelación sustancial o cuando la propiedad se retira del mercado de alquiler. Si un inquilino es desalojado por una causa sin culpa y vive en una unidad protegida por la CPTA, el propietario debe darle asistencia para la reubicación, ya sea pagándole el equivalente a un mes de renta dentro de los quince días posteriores a la entrega del aviso de desalojo o eximiéndolo del pago de la renta del último mes.
La Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos Desplazados de Santa Cruz se aplica a un inquilino cuando debe desocupar la unidad debido a un aumento grande de la renta, porque la unidad se vuelve insegura o peligrosa (es decir, inhabitable), o porque la unidad no cuenta con permisos. Si un inquilino debe desocupar la unidad debido a un aumento grande de la renta, tiene derecho a un pago equivalente a dos meses de su renta, sin incluir el aumento. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020(3). Los inquilinos que deben dejar su unidad por condiciones de vivienda inhabitables o porque la unidad no cuenta con permisos tienen derecho a un pago equivalente a tres meses de renta al valor justo de mercado de una unidad de tamaño comparable o a tres meses de la renta real del inquilino al momento de la reubicación, lo que sea mayor. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.020(1).
Si tanto la ordenanza local como la ley estatal se aplican a un arrendamiento para efectos del pago por reubicación, lo que puede ocurrir cuando un inquilino debe desocupar la unidad por condiciones inhabitables, se aplicaría la ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Santa Cruz, ya que les da a los inquilinos más asistencia.
Debido al análisis que implica determinar qué beneficio de reubicación puede aplicarse a su situación, lo mejor es hablar con un abogado de inquilinos para determinar sus derechos.
Sanciones para el propietario que viola la ley
¿Puedo demandar a mi propietario por violar la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos Desplazados de la Ciudad de Santa Cruz?
Los inquilinos pueden demandar a su propietario para obtener una orden judicial (medida cautelar) o una indemnización por daños y perjuicios, o ambas. Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.070. Los propietarios que hayan violado cualquier sección de la ordenanza serán responsables ante el inquilino por los daños y perjuicios monetarios, así como por las costas y los honorarios razonables de abogados. Los daños y perjuicios del inquilino pueden triplicarse si se determina que su propietario incumplió la ley de manera intencional. Id.
La violación de esta ordenanza es una infracción en la primera ocasión, y cualquier violación posterior que ocurra dentro de los seis meses siguientes a la primera infracción es un delito menor (misdemeanor). Santa Cruz, Cal. Mun. Code § 21.03.060. A los propietarios también se les puede imponer una multa civil de hasta $2,500 por cada día que no proporcionen la asistencia para la reubicación requerida si la Ciudad les ha emitido un aviso de violación.
Si usted es un inquilino que vive en la Ciudad de Santa Cruz y tiene preguntas sobre sus derechos según la Ordenanza de Asistencia para la Reubicación de Inquilinos Desplazados, o tiene preguntas sobre la Ley de Protección de Inquilinos de 2019 del Estado de California, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con uno de nuestros abogados de inquilinos.
