Animales de apoyo

Es ilegal que un propietario niegue de manera irrazonable a un inquilino con discapacidad un animal de apoyo, de apoyo emocional o de servicio, o que intente desalojar o se niegue a rentarle a un inquilino con discapacidad que tenga un animal de apoyo o de servicio. También se le prohíbe al propietario exigir renta o depósitos por mascota para animales de apoyo o de servicio. Conforme a la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos), la Unruh Civil Rights Act (Ley de Derechos Civiles Unruh) y la Federal Fair Housing Act (Ley Federal de Vivienda Justa), un propietario que niega a un inquilino con discapacidad un animal de apoyo o de servicio se expone a responsabilidad por daños reales, daños punitivos, daños triples, daños por angustia emocional y honorarios de abogado. Gov’t Code § 12900 et. seq.; Civ. Code § 51 et. seq.; 42 U.S.C. § 3604(f).

Un propietario debe hacer adaptaciones razonables para las personas con discapacidad. Una adaptación razonable es cualquier cambio en las reglas, políticas o servicios de un propietario que no cause una carga financiera o administrativa indebida ni altere fundamentalmente la naturaleza de la propiedad. Un animal de servicio o de apoyo emocional es una adaptación razonable. Vea Auburn Woods v FEHA, 121 Cal. App. 4th 1578, 1593 (2004). Conforme a la FEHA, una discapacidad es cualquier problema de salud crónico que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida, como trabajar, caminar, desarrollar relaciones significativas o levantar objetos. Gov’t Code § 12926(j, l). Los problemas de salud mental crónicos, como la depresión o la ansiedad, se considerarían discapacidades conforme a la FEHA si afectan una actividad importante de la vida. Auburn Woods, 121 Cal. App. 4th at 1593.

Cuando un inquilino con discapacidad solicita una adaptación, el propietario está obligado a participar de buena fe en un “proceso interactivo”. Auburn Woods, 121 Cal. App. 4th at 1598. En otras palabras, un propietario no puede negar rotundamente la solicitud de un inquilino de tener un animal de apoyo o de servicio.

Al solicitar un animal de apoyo emocional o de servicio, el inquilino debe proporcionar al propietario una prueba médica de la discapacidad, junto con una explicación de por qué el animal es una parte importante de su bienestar médico. Por lo general, basta con una nota de un proveedor médico, siempre que indique que el inquilino tiene una discapacidad, la actividad de la vida afectada y el beneficio médico del animal de apoyo. El propietario no puede pedirle al inquilino el diagnóstico específico, pero si el inquilino se siente cómodo revelándolo, esto puede hacer que la solicitud sea más aceptable para el propietario.

Antes de solicitar una adaptación a un propietario, el inquilino con un animal de servicio debe registrarlo en la agencia local de control de animales. En San Francisco, la agencia es Animal Care and Control. Los inquilinos con animales de apoyo emocional, que no están entrenados individualmente para realizar tareas específicas para sus dueños, no necesitan registrarse en su agencia local.

Los daños por la negativa de un propietario a brindar una adaptación razonable a un inquilino con discapacidad incluyen:

1. La pérdida de un apartamento con control de rentas o de un contrato de arrendamiento a largo plazo;
2. Daños por angustia emocional, incluida una compensación monetaria por el efecto en las relaciones familiares y la pérdida de la integridad personal, la dignidad y la privacidad; y
3. Daños punitivos equivalentes a tres veces los daños reales

Gov’t Code §§ 12970(b), 12980(c), 12987(b) ; vea también Dept. Fair Empl. & Hous. v. Fulkerson F.E.H.C. Dec. No. 07-05-P (18 de septiembre de 2007) .

En una jurisdicción con control de rentas, cuando un inquilino se ve obligado a desocupar una unidad con renta por debajo del precio de mercado debido a la negativa del propietario a brindar una adaptación razonable, el inquilino puede reclamar daños por rentas futuras con base en la teoría del desalojo implícito (constructive eviction). Un tribunal ha confirmado daños por pérdida de rentas futuras durante veinte años. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010). Esta cantidad se triplicaría conforme a la FEHA. Civ. Code § 3345(b).