Ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales de la ciudad de Concord

En respuesta al aumento de los intentos de algunos propietarios de obligar a los inquilinos a desalojar sus viviendas mediante métodos persistentes, agresivos, abusivos e intimidatorios, el Concejo Municipal de Concord aprobó recientemente la Ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales. La ley entró en vigor el 28 de julio de 2022. Hemos preparado la siguiente guía para que usted sepa si está protegido por la nueva ley, qué se considera acoso por parte de su propietario y qué medidas puede tomar si está siendo acosado.

¿Estoy protegido por la Ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales de la ciudad de Concord?

Sí, la ley se aplica a TODAS las unidades residenciales de alquiler en la ciudad de Concord. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.010(b).

¿La Ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales de la ciudad de Concord se aplica tanto a los dueños como a los administradores de propiedades?

Sí. No solo se prohíbe a los dueños de propiedades acosar a sus inquilinos, sino también a cualquiera de sus empleados, incluidos los administradores de propiedades. La ley define a un dueño o propietario como “cualquier persona que, actuando como principal o a través de un empleado o administrador de propiedades, tenga el derecho de ofrecer en alquiler un inmueble residencial”. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.010(b)(3).

¿Qué se considera acoso por parte del propietario según la Ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales de la ciudad de Concord?

Los propietarios y sus empleados, incluidos los administradores de propiedades, que de mala fe realicen cualquiera de las siguientes acciones son responsables de acoso:

• Violar o amenazar con violar el derecho del inquilino al disfrute pacífico de la vivienda, lo que incluye realizar renovaciones o construcciones opcionales sin el consentimiento por escrito del inquilino, cortar los servicios públicos, suspender, interrumpir o no proporcionar los servicios de vivienda exigidos por el contrato de alquiler, y proponer o exigir cambios sustanciales unilaterales en el arrendamiento mientras el contrato siga vigente, salvo que lo permita la ley federal, estatal o local.

• No proporcionar una unidad habitable, lo que incluye no realizar reparaciones o mantenimiento de manera oportuna, no actuar con la debida diligencia para completar reparaciones o mantenimiento, no cumplir con un aviso de infracción emitido por la ciudad, violar la garantía de habitabilidad según la ley estatal o violar las normas de salud y seguridad establecidas por la ley.

• Abusar del derecho de entrar a una unidad, lo que incluye cualquier entrada que viole la Sección 1954 del Código Civil de California, fotografiar o grabar la unidad más allá del motivo de la entrada, tergiversar el motivo de la entrada, no notificar al inquilino que la solicitud de entrada fue cancelada y realizar entradas en número excesivo.

• Obligar a un inquilino a mudarse de su vivienda mediante tergiversación, fraude, intimidación o coacción, retirar servicios de vivienda, amenazar con reportar al inquilino o a cualquier persona relacionada con él ante Homeland Security (Departamento de Seguridad Nacional) o amenazar con reportar información sobre la ciudadanía o el estatus migratorio del inquilino ante una agencia gubernamental.

• Discriminar a un inquilino en violación de la California Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos de California), la Unruh Civil Rights Act (Ley de Derechos Civiles Unruh), la Fair Housing Act (Ley de Vivienda Justa) o cualquier otra ley estatal o federal aplicable.

• Hacer creer falsamente a un inquilino que debe desocupar su unidad, tomando medidas para obligarlo a dejar su hogar mediante un aviso o una acción de desalojo basados en hechos que el propietario no tiene motivos razonables para creer que son ciertos o en una teoría legal insostenible, o proporcionando información sustancialmente falsa sobre cualquier ley aplicable que haga creer al inquilino que debe mudarse de su hogar.

• Negarse a reconocer o a aceptar la renta pagada legalmente, no proporcionar una dirección actual para el pago, no entregar un recibo de pago o violar el derecho del inquilino a pagar con cheque, salvo que lo autorice la Sección 1947.3 del California Civil Code (Código Civil de California).

• Violar el derecho a la privacidad del inquilino al pedir o divulgar información sobre su estatus de ciudadanía, su pertenencia a una clase protegida o su estado civil o de pareja, o al exigir el número de Seguro Social del inquilino, salvo que se use para fines de calificación para el arrendamiento.

• Interferir con el derecho del inquilino a organizarse, reunirse, comunicarse con otros inquilinos, o colocar o distribuir materiales impresos, o interferir con estas actividades cuando las realice cualquier persona invitada a la propiedad por un ocupante.

• Cualquier otro acto destinado a acosar a un inquilino, como no comunicarse con el inquilino en su idioma principal para intimidarlo, confundirlo, engañarlo o molestarlo; enviarle mensajes de texto después de que el inquilino haya pedido por escrito al propietario que no lo haga; exigirle que renuncie a sus derechos bajo la ordenanza; y cualquier otro acto u omisión destinado a interferir sustancialmente con los derechos del inquilino. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.020.

¿Tiene prohibido mi propietario tomar represalias contra mí según la City of Residential Tenant Anti-Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales)?

Sí. Los propietarios y sus empleados tienen prohibido tomar represalias contra un inquilino por ejercer un derecho legal como inquilino, ya sea aumentando la renta, reduciendo los servicios de vivienda, cometiendo discriminación o provocando que el inquilino se mude. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.030.

¿Qué medidas puedo tomar si mi propietario me está acosando en violación de la City of Residential Tenant Anti-Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales)?

Es ilegal que su propietario lo acose. Con frecuencia, los inquilinos tienen miedo de tomar acción contra un propietario abusivo, especialmente cuando el comportamiento es difícil de probar. Algunas de las medidas que puede tomar para probar que su propietario lo está acosando son las siguientes:

• Cree y conserve documentación. Presente sus quejas al propietario o a la administración por escrito, lo cual incluye cartas, correos electrónicos y mensajes de texto. Conserve todas las respuestas por escrito. Anote las horas y fechas de todos los incidentes.

• Presente una queja por escrito ante la junta de rentas local, la agencia de vivienda o la agencia gubernamental correspondiente, como la oficina de cumplimiento de códigos, la de control de plagas o el departamento de salud pública.

• Busque testigos. Si otros inquilinos son testigos del acoso o también son víctimas de acoso, obtenga sus declaraciones por escrito. Conserve cualquier comunicación escrita, como los mensajes de texto que haya enviado a familiares, amigos u otros inquilinos sobre el acoso.

• Tome fotografías y videos de las condiciones deficientes, inseguras o inhabitables de la propiedad.

• Si su propietario, el administrador de la propiedad o cualquiera de sus empleados le hace daño o lo amenaza con hacerle daño, ya sea con palabras o acciones, llame de inmediato al departamento de policía local para pedir ayuda.

• Si se encuentra bajo una amenaza inminente de violencia, solicite una orden de restricción.

• Comuníquese con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos para que le ayude a entender mejor sus derechos como inquilino y a tomar acción contra el propietario que lo acosa.

¿Puedo demandar a mi propietario por violar la City of Concord Residential Tenant Anti-Harassment Ordinance (ordenanza contra el acoso a inquilinos residenciales de Concord)?

Los inquilinos pueden demandar al dueño de la propiedad, al administrador de la propiedad o a cualquier empleado del dueño por violar la ordenanza, y pueden reclamar sus daños reales, legales o directos. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.040(a). El dueño, el administrador de la propiedad o el empleado del dueño también pueden ser responsables de sanciones civiles de $2,000 a $5,000 por cada violación, más $5,000 adicionales si el inquilino tiene sesenta y cinco años o más o tiene una discapacidad. Id.

Además, cualquier persona que “viole, ayude, sea cómplice o incite” a otra a violar la ordenanza será responsable de no menos de tres veces los daños reales del inquilino, incluidos los daños por angustia mental o emocional cuando el demandado actuó violando la ley a sabiendas o con desprecio imprudente de ella, o de $1,000, lo que sea mayor. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.040(b).

El tribunal también puede otorgar daños punitivos, pero no puede otorgar a la vez daños punitivos y daños triples. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.040(c).

Un inquilino que gana su demanda contra su propietario tiene derecho a recibir honorarios de abogado y costos razonables. Concord, Cal. Mun. Code § 19.50.040(d). Sin embargo, si el tribunal determina que la demanda del inquilino es frívola y el propietario gana, el propietario tendrá derecho a recibir honorarios de abogado y costos razonables. Id.

¿Cuándo debo comunicarme con un abogado especializado en acoso a inquilinos?

Si usted es inquilino en la ciudad de Concord y su propietario incurre en cualquiera de los comportamientos anteriores en violación de la Residential Tenant Anti-Harassment Ordinance, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado especializado en acoso a inquilinos sobre sus derechos. Llame al 415-504-2165.