La Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park protege a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de alquiler excesivos. La ley también ofrece beneficios de reubicación para los inquilinos que son desalojados por un motivo que no es su culpa.
Protección contra desalojos sin causa justa bajo la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park
¿Qué unidades de la Ciudad de Baldwin Park tienen protección contra desalojos sin causa justa?
Todas las unidades de alquiler de la Ciudad de Baldwin Park tienen protección contra desalojos sin causa justa bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park, excepto las unidades de vivienda asequible. Baldwin Park, Cal. Code §§ 117.01, 117.08. Esto incluye cualquier edificio, estructura o parte de ellos que se ofrezca en alquiler como vivienda. Id. Las casas de huéspedes, las viviendas compartidas, las unidades ilegales y las casas unifamiliares están todas cubiertas. Id.
Abogados de inquilinos en Baldwin
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de inquilinos en California y lleva más de veinte años en funcionamiento. El bufete atiende a inquilinos en Baldwin y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino del Estado de California de 2019 o por la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park?
Las protecciones contra el desalojo de la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019, o “Control de Alquileres de California”) se aplican a todas las unidades de Baldwin Park que no están cubiertas por la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park y que de otro modo cumplen con los requisitos de las protecciones estatales contra el desalojo del control de alquileres. Si su unidad en Baldwin Park se encuentra en uno de los edificios exentos bajo la ley de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra el desalojo del Control de Alquileres de California.
¿Cuáles son las causas justas de desalojo bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
Un propietario debe tener una causa justa para dar por terminado un arrendamiento en Baldwin Park. Baldwin Park, Cal. Code § 117.08(A). Si un propietario no tiene uno de los motivos permitidos para el desalojo, no puede obligar a un inquilino a salir de su hogar.
Las siguientes son las causas justas de desalojo:
(1) Falta de pago del alquiler.
(2) Incumplimiento importante y sustancial del contrato de arrendamiento después de un aviso por escrito para que cese, excepto en el caso del reemplazo de un compañero de cuarto por otro.
(3) Cometer o permitir una molestia, causar daños sustanciales o crear una interferencia sustancial después de un aviso por escrito para que cese.
(4) Usar la unidad para un propósito ilegal.
(5) Negarse a firmar un contrato de arrendamiento con términos sustancialmente similares después de una solicitud por escrito.
(6) Negarse a permitir el acceso.
(7) El ocupante que permanece es un subinquilino no aprobado por el propietario.
(8) Mudanza del dueño o de un familiar.
(9) Cumplimiento de una orden gubernamental de desocupar.
(10) Retiro de unidades del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act. Id.
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo por mudanza del dueño o de un familiar bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
Tanto para la mudanza del dueño como para la de un familiar, el propietario debe ser una persona física y dueño de al menos el 50%. Baldwin Park, Cal. Code § 117.08(A)(8). El propietario puede mudar a la unidad a un hijo o hija, padre o madre, abuelo o abuela, hermano, hermana, suegro, suegra, yerno o nuera. Id. El aviso de desalojo debe incluir el nombre, la dirección y el parentesco con el propietario de la persona que tiene la intención de ocupar la unidad. Id. El dueño o el familiar debe mudarse a la unidad dentro de treinta días y ocuparla durante al menos un año. Id. Si el dueño o el familiar no se muda dentro de treinta días o no ocupa la unidad durante un año, el propietario deberá ofrecer nuevamente la unidad al inquilino que la desocupó y pagar todos los gastos de mudanza razonables. Id.
¿Cuáles son los requisitos de la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park para retirar unidades del mercado de alquiler?
Un propietario solo puede retirar unidades del mercado de vivienda de alquiler si demuestra (1) que la propiedad no puede generar un rendimiento justo, (2) que no es factible hacer que las unidades sean habitables o (3) que en la propiedad se construirán viviendas multifamiliares con al menos un 15% de vivienda asequible. Baldwin Park, Cal. Code § 117.09(B).
Si una unidad de alquiler retirada se ofrece en alquiler o arrendamiento dentro de los cinco años posteriores al desalojo, la unidad solo puede volver a alquilarse al alquiler anterior. Baldwin Park, Cal. Code § 117.10.
¿Tienen derecho los inquilinos a pagos de reubicación y gastos de mudanza bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
El propietario está obligado a pagar a los hogares de ingresos medios una asignación por mudanza en los siguientes desalojos sin culpa del inquilino: demolición, retiro de una unidad del mercado de alquiler, mudanza del dueño o de un familiar, u orden gubernamental de desocupar. Baldwin Park, Cal. Code § 117.11(D). También se debe pagar la reubicación cuando hay un cambio de dueño de la unidad de alquiler y, en cualquier momento dentro de los dieciocho meses posteriores al cambio de dueño, el propietario notifica al inquilino que, en una fecha específica después del cambio de dueño, se dará por terminado su arrendamiento, será desalojado o habrá un aumento de alquiler superior al CPI (índice de precios al consumidor) más 5%. Id. Para efectos de los pagos de reubicación, un hogar de ingresos medios significa el 140% del ingreso medio establecido por HUD. Baldwin Park, Cal. Code § 117.11(A)
La asignación de reubicación será de dos meses y medio del alquiler justo de mercado establecido por HUD para una unidad de alquiler de tamaño similar. Id. Además de la asignación de reubicación, el propietario también deberá pagar una asignación por gastos de mudanza de $1,306 por hogar o $3,935 para hogares con inquilinos que sean dependientes, personas con discapacidad o personas de la tercera edad. Id.
Los inquilinos de largo plazo que hayan ocupado la unidad durante al menos diez años tienen derecho a una reubicación mayor. Id. El monto total de reubicación que el propietario debe pagar a un inquilino de largo plazo se basa en la duración del arrendamiento. Id. Por cada año después de los diez años, el monto de la asignación base de reubicación aumentará un 10%, hasta llegar a un máximo del 200%. Id.
Aumentos de alquiler permitidos bajo la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park
¿Qué unidades tienen límites de alquiler bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
Todas las unidades residenciales de alquiler en Baldwin Park construidas antes del 1 de enero de 1995 tienen límites de alquiler, a menos que la unidad se encuentre en una de las excepciones indicadas a continuación. Baldwin Park, Cal. Code § 117.01.
Las siguientes no tienen límites de aumento de alquiler:
(1) Casas unifamiliares y condominios. Esto incluye las casas unifamiliares con una unidad de vivienda accesoria legal. Las casas unifamiliares con segundas unidades ilegales están sujetas a límites de alquiler.
(2) Casas móviles en parques construidos antes de 1990.
(3) Estructuras individuales con dos unidades de vivienda separadas en las que vive un dueño.
(4) Unidades de alquiler en hoteles, moteles, posadas, casas para turistas y casas de huéspedes y pensiones que se alquilan principalmente a huéspedes transitorios por un período de menos de treinta días.
(5) Unidades de alquiler en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de atención médica prolongada, asilo, hogar sin fines de lucro para personas mayores o dormitorio que sea propiedad de una institución de educación superior y operado por ella.
(6) Unidades propiedad del gobierno o subsidiadas, incluida la vivienda asequible y la Sección 8.
(7) Unidades de alquiler y viviendas construidas después de octubre de 2020.
(8) Viviendas apoyadas por organizaciones sin fines de lucro.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino del Estado de California de 2019 o por la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park?
Las protecciones de límite de alquiler de la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019, o “Control de Alquileres de California”) se aplican a todas las unidades de Baldwin Park que no están cubiertas por la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park y que de otro modo cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. Si su unidad en Baldwin Park se encuentra en uno de los edificios exentos bajo la ley de la Ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de alquiler del Control de Alquileres de California.
¿Cuál es el máximo que un propietario puede aumentar el alquiler cada año bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
Para las unidades cubiertas por la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park, un propietario solo puede aumentar el alquiler según el cambio porcentual anual del Índice de Precios al Consumidor para Todos los Consumidores Urbanos. Baldwin Park, Cal. Code § 117.04. Sin embargo, el aumento máximo por año es del 5% y el mínimo es del 1%. Id.
Los propietarios no tienen derecho al aumento anual de alquiler si la unidad no se ha registrado debidamente o si la unidad tiene un aviso de infracción pendiente por falta de reparaciones. Baldwin Park, Cal. Code § 117.07.
¿Es posible que un propietario solicite un aumento de alquiler mayor bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
Los propietarios tienen la opción de presentar una petición a la Ciudad de Baldwin Park para un aumento de alquiler mayor, lo cual pueden hacer por dos vías. Primero, un propietario puede solicitar un aumento mayor demostrando que una unidad no genera actualmente un “alquiler justo y razonable”. Baldwin Park, Cal. Code § 117.06. Como alternativa, puede presentar cualquier “causa justa” que justifique un aumento. Baldwin Park, Cal. Code § 117.14. Además, los propietarios pueden solicitar trasladar a los inquilinos el 50% del costo de las mejoras de capital. Baldwin Park, Cal. Code § 117.12.
Sanciones para el propietario que infringe la ley
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injustificado bajo la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park?
Un inquilino puede demandar a un propietario ante un tribunal civil por cualquier intento de recuperar la posesión de una unidad en violación de la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park (Baldwin Park Rent Ordinance). Baldwin Park, Cal. Code § 117.08(G). El propietario será responsable ante el inquilino por daños reales y punitivos, incluidos los daños por angustia emocional. Id. El inquilino también puede solicitar medidas cautelares y una indemnización monetaria. Id. La parte vencedora en una acción por desalojo injustificado tendrá derecho a recuperar las costas y honorarios de abogado razonables. Id.
¿Puede un inquilino demandar a un propietario conforme a la Ordenanza de Alquileres de Baldwin Park por un aumento ilegal de la renta?
Un propietario o agente del propietario que exija o reciba una renta ilegal en violación de la Ordenanza de Alquileres de Baldin Park es responsable ante el inquilino, en una acción civil, por todos los pagos exigidos o recibidos ilegalmente. Baldwin Park, Cal. Code § 117.20(A)(1). Esta cantidad se triplicará si se demuestra que el propietario actuó de manera intencional o con opresión, fraude o malicia. Id. El inquilino tendrá derecho a honorarios de abogado y costas razonables. Id.
¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la Ordenanza de Alquileres de la Ciudad de Baldwin Park.
