Solo en la última década, nuestro bufete ha representado a cientos de inquilinos en negociaciones de acuerdos de salida (buyouts) en San Francisco, Oakland y Berkeley. No tomamos esta función a la ligera, conscientes de que cada persona que representamos está perdiendo una vivienda con control de rentas. Adoptamos un enfoque muy personalizado en los acuerdos de salida, que toma en cuenta el impacto del desplazamiento en el inquilino, la duración del arrendamiento, el tamaño y la ubicación de la unidad, la condición de discapacidad y la edad del inquilino. Nunca cobramos un porcentaje del acuerdo de salida del inquilino, lo que garantiza que el inquilino reciba el pago máximo.
¿Cuánto vale mi acuerdo de salida?
Valorar un acuerdo de salida para un inquilino es sumamente complicado. Estos son algunos de los factores que influyen:
- Sin un acuerdo de salida, ¿qué opciones tiene el propietario para sacar al inquilino? Oakland, Berkley y San Francisco tienen muy buenas protecciones contra el desalojo, por lo que a veces el propietario solo puede sacar a un inquilino mediante un acuerdo de salida. Esto es especialmente cierto cuando el inquilino tiene una discapacidad, es una persona mayor o tiene una enfermedad catastrófica.
- Si el propietario tiene que recurrir a un desalojo sin culpa, como un desalojo bajo la Ellis Act o un desalojo para que el propietario se mude a la unidad (owner move-in), ¿cuál será el impacto en el valor del edificio? Además de las restricciones para volver a alquilar, Oakland, Berkeley y San Francisco han promulgado leyes para tratar de prevenir los desalojos sin culpa. Según la ciudad, si un propietario se ve obligado a hacer un desalojo para mudarse a la unidad, un desalojo bajo la Ellis Act u otro desalojo sin culpa, nunca podrá convertir el edificio en condominios, fusionar unidades ni realizar segundos desalojos sin culpa.
- ¿Cuáles son las asignaciones mínimas de mudanza de los inquilinos? Las asignaciones de mudanza en San Francisco, Oakland y Berkeley van desde $5000 por unidad en el extremo más bajo hasta $35,000, según el número de inquilinos, el número de recámaras, la condición de discapacidad y la edad.
- ¿Tiene el inquilino reclamos contra el propietario por reparaciones, lesiones, pagos de renta ilegales, acoso o desalojo injustificado? Si el propietario no se ha comportado debidamente, el inquilino debe plantear todo esto como argumento de negociación para obtener un acuerdo de salida más alto. Desafortunadamente, los propietarios no siempre cuidan a sus inquilinos, y la mayoría de los inquilinos que se comunican con nosotros tienen reclamos legítimos que pueden presentar contra sus propietarios.
- ¿Quién es el propietario y cuáles son sus objetivos para el edificio? Si el propietario es un especulador inmobiliario o un desarrollador, el acuerdo de salida será más alto. Si los nuevos dueños son una familia que quiere ocupar el edificio, el acuerdo de salida será más bajo. En general, las protecciones de las ordenanzas de renta están diseñadas para que a los desarrolladores les resulte más difícil desalojar y a los propietarios que van a ocupar la vivienda un poco más fácil. Las protecciones de los inquilinos tienden a ser más débiles en los casos en que el propietario o un familiar del propietario se muda a la unidad.
- ¿Cuánto le costará al propietario contratar a un abogado? Conocer las tarifas de los abogados de propietarios de la parte contraria en Oakland, San Francisco y Berkeley ayuda a valorar un acuerdo de salida. Realizar un desalojo para que el propietario se mude a la unidad o un desalojo bajo la Ellis Act es costoso.
¿Son legales los acuerdos de salida?
El tribunal de apelaciones ha determinado que es legal que un propietario y un inquilino celebren un acuerdo de salida de un arrendamiento con control de rentas. Geraghty v. Shalizi, 8 Cal. App. 5th 593 (2017). En Geraghty, el tribunal afirmó que “es ineludible que estos acuerdos se han utilizado y respetado durante décadas”. Id. Varias ciudades han promulgado leyes diseñadas para garantizar que los inquilinos estén protegidos durante el proceso de acuerdo de salida, entre ellas San Francisco, Oakland , San Jose y Berkeley. Estas leyes exigen que se le dé al inquilino un plazo para retractarse de un acuerdo de salida firmado. Las leyes también autorizan sanciones por no informar a los inquilinos de que tienen derecho a rescindir el acuerdo.
¿Cuál es el proceso?
El proceso de acuerdo de salida normalmente comienza con la venta de un edificio con control de rentas a un nuevo dueño. Luego, el nuevo dueño se acerca al inquilino para preguntarle si está dispuesto a negociar la terminación del arrendamiento. Tampoco es raro que sea el inquilino quien inicie las conversaciones sobre un acuerdo de salida.
Una vez que un nuevo propietario solicita negociar un buyout (acuerdo de salida voluntaria), casi siempre es recomendable que el inquilino se reúna con el propietario para hacerle preguntas sobre sus planes para el edificio y formarse una idea de los antecedentes del nuevo propietario. La intención del propietario es muy importante para determinar el valor de un buyout. Una reunión en persona al principio del proceso puede aportar mucha información importante sobre los planes del propietario. Aconsejamos a nuestros clientes tener al menos una reunión, mostrándose ingenuos para obtener la mayor cantidad de información posible sobre el nuevo propietario y sus planes.
Luego investigamos al propietario: su historial laboral, buyouts y desalojos anteriores, historial de domicilios, relaciones y todas las propiedades que posee. Por ejemplo, si el propietario ha comprado y vendido varios edificios, esto podría indicar que es un especulador inmobiliario y que miente sobre su intención de mudarse al edificio.
Quizás el paso más importante es evaluar si es siquiera posible que el propietario logre sus objetivos sin un buyout. Si el propietario no puede sacar al inquilino de ninguna manera o si un desalojo reduciría considerablemente el valor de su inversión, el buyout será mucho más alto.
También pedimos a nuestros clientes que obtengan comprobantes de discapacidad y de su estado de salud de sus proveedores médicos. Por ejemplo, en San Francisco hay tres niveles de discapacidad que afectan los derechos del inquilino y, por lo tanto, el valor de un buyout. Una discapacidad según la ley Fair Employment and Housing (Empleo y Vivienda Justos) permite una asignación mínima adicional para la mudanza y más tiempo en la unidad. El desalojo de un inquilino con una discapacidad conforme a la Americans with Disabilities Act (Ley de Estadounidenses con Discapacidades) genera una prohibición permanente de conversión a condominio. Y un inquilino que puede recibir beneficios del Seguro Social puede impedir por completo un desalojo por mudanza del propietario (owner move-in).
Una vez que reunimos toda la información sobre el propietario y sus planes, redactamos una carta de demanda. Si el propietario ya hizo una oferta razonable, presentaremos una contraoferta. Pero si el propietario ni siquiera ha hecho una oferta inicial, el inquilino no debe dar el primer paso.
Si se llega a un acuerdo en las negociaciones, se finaliza la documentación. La documentación puede ser complicada y por lo general pasa por dos rondas de revisiones.
¿Cómo se gravan los buyouts?
Se recomienda a los inquilinos hablar con su asesor fiscal sobre este tema. El IRS tiene una publicación sobre la tributación de los acuerdos. En general, es probable que un buyout esté sujeto a impuestos. En ciertas circunstancias, puede gravarse como ganancia de capital a largo plazo en lugar de como ingreso ordinario. Cualquier parte del acuerdo atribuible a reclamos de devolución de renta pagada o de lesiones corporales probablemente no estaría sujeta a impuestos, pero es mejor que usted tome estas decisiones junto con su asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buyout de inquilino?
Un buyout de inquilino (acuerdo de salida voluntaria) es un acuerdo por escrito en el que el inquilino acepta desocupar voluntariamente una unidad de alquiler a cambio de dinero u otra contraprestación del propietario o dueño de la propiedad.
¿Son legales los buyouts de inquilinos?
Sí, los buyouts de inquilinos son legales, pero las leyes que los regulan varían según la ciudad, y algunas ciudades exigen divulgaciones específicas, formularios de oferta o protecciones para el inquilino antes de que se pueda realizar un buyout.
¿Por qué los propietarios recurren a los buyouts de inquilinos?
Los propietarios suelen buscar un buyout cuando quieren recuperar la posesión de una unidad de alquiler sin pasar por un proceso de desalojo que puede ser largo y costoso. Los buyouts pueden usarse para reposicionar una propiedad, renovar unidades, cambiar el uso de las unidades o responder a las condiciones del mercado.
¿Los inquilinos tienen que aceptar una oferta de buyout?
No. Los inquilinos no tienen que aceptar una oferta de buyout. Un buyout es voluntario, y los inquilinos pueden negociar los términos, incluido el monto de la compensación, el plazo para mudarse y otras condiciones.
¿Existen leyes municipales que regulen los buyouts de inquilinos?
Sí. Algunas ciudades, como San Francisco, tienen leyes específicas de protección al inquilino que regulan los buyouts. Estas leyes exigen que los propietarios entreguen a los inquilinos divulgaciones sobre sus derechos y formularios de oferta estandarizados y, en algunos casos, que presenten documentos ante una junta de alquileres para que el buyout sea válido.
¿Qué tipo de protecciones ofrecen las leyes sobre buyouts de inquilinos?
Las leyes sobre buyouts de inquilinos suelen exigir que los propietarios entreguen divulgaciones por escrito que expliquen los derechos del inquilino, formularios obligatorios que detallen la oferta y, a veces, un periodo de espera antes de que el acuerdo de buyout entre en vigor, para que los inquilinos tengan tiempo de considerar la oferta.
¿Se pueden invalidar los acuerdos de buyout de inquilinos?
Sí. Los acuerdos de buyout pueden invalidarse si el propietario no cumple con las leyes locales aplicables sobre divulgaciones, formularios de oferta, presentación de documentos u otros requisitos destinados a proteger a los inquilinos.
¿Deben los inquilinos consultar a un abogado antes de firmar un buyout?
Sí. Como los acuerdos de buyout implican derechos legales, negociación y posibles consecuencias económicas, los inquilinos deben consultar a un abogado con experiencia antes de firmar cualquier acuerdo de buyout.
¿Qué pueden negociar los inquilinos en un acuerdo de buyout?
Los inquilinos pueden negociar la cantidad de dinero u otra compensación que recibirán, la fecha en que deben mudarse, si se incluye asistencia para la reubicación y cualquier otro término que pueda afectar su reubicación o su situación económica.
¿Qué sucede después de firmar un acuerdo de buyout?
Una vez firmado el acuerdo de buyout y cumplidos los periodos de espera o requisitos legales aplicables, el inquilino debe desocupar la unidad conforme a los términos del acuerdo, y el propietario debe pagar la compensación acordada.
