Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment (Enmienda a la Carta de Pasadena sobre Vivienda Justa y Equitativa)
La City of Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment protege a los inquilinos contra desalojos injustos sin causa y contra aumentos de alquiler irrazonables. La ley también ofrece beneficios de reubicación a los inquilinos desalojados por un motivo ajeno a su culpa, regula los acuerdos de compra de derechos de arrendamiento (buyouts) y prohíbe el acoso a los inquilinos.
Abogados para inquilinos en Pasadena
Tobener Ravenscroft LLP es el bufete líder en derechos de los inquilinos en California y tiene más de veinte años de trayectoria. El bufete atiende a inquilinos en Pasadena y se enfoca en desalojos injustificados, problemas de reparación persistentes, acoso por parte del propietario, discriminación contra inquilinos, acoso sexual por parte del propietario y lesiones causadas por el propietario.
Protección contra desalojos sin causa justa bajo la City Of Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment
¿Qué unidades tienen protección contra desalojos sin causa justa bajo la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment?
Casi todas las unidades de Pasadena tienen protección contra desalojos sin causa justa bajo la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment.
Los inquilinos que comparten baño o cocina con el dueño de la vivienda no tienen protección contra desalojos sin causa justa. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1805.
Si un dueño desea alquilar temporalmente su residencia principal por menos de doce meses, el arrendamiento no tendrá protección contra desalojos sin causa justa. Id. Esto solo se aplica a casas unifamiliares, y el dueño solo puede hacerlo durante doce meses en cualquier período de treinta y seis meses. Id.
Los arrendamientos de menos de treinta días en hoteles y casas de huéspedes y pensiones tampoco tienen protección contra desalojos sin causa justa. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1804. Además, los hospitales, conventos, monasterios, centros de atención médica prolongada, asilos, hogares sin fines de lucro para personas mayores, dormitorios estudiantiles, programas de tratamiento de drogas, unidades con alquiler por debajo del precio de mercado y unidades gubernamentales no tienen protección contra desalojos sin causa justa. Id.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino de 2019 del estado de California o por la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment?
Las protecciones contra desalojos de la Ley de Protección al Inquilino de California de 2019 (California Tenant Protection Act of 2019, “Control de alquileres de California”) se aplican a todas las unidades de Pasadena que no están cubiertas por la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment y que, por lo demás, cumplen los requisitos de las protecciones estatales contra desalojos del control de alquileres. Si su unidad en Pasadena se encuentra en uno de los edificios exentos según la ley de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra desalojos del Control de alquileres de California.
¿Cuáles son las causas justas para el desalojo bajo la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment?
- No pagar la renta
- Incumplimiento sustancial y continuo del contrato de arrendamiento después de un aviso por escrito para que cese, excepto en lo referente al subarrendamiento legal y al reemplazo de compañeros de vivienda
- Molestia continua (nuisance) después de un aviso por escrito para que cese
- Usar o permitir el uso de la unidad para un fin ilegal
- Negarse a firmar un contrato de arrendamiento por escrito de duración similar y con condiciones sustancialmente iguales a las del contrato anterior
- No permitir el acceso a la unidad
- Desalojar a un subinquilino no aprobado que tiene la posesión exclusiva de la unidad
- Desalojo temporal para realizar reparaciones necesarias y sustanciales
- Mudanza del propietario o de un familiar
- Retiro de todas las unidades del mercado de alquiler conforme a la Ellis Act
- Desocupar una unidad para cumplir con una orden del gobierno.
Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806.
¿Puedo reemplazar a un compañero de vivienda o agregar a un familiar bajo la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment?
La Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment (enmienda a la Carta Municipal de Pasadena sobre vivienda justa y equitativa) permite específicamente a los inquilinos reemplazar a un compañero de vivienda por otro (uno por uno) o agregar a un familiar. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(a)(2). Los inquilinos que deseen reemplazar a un compañero de vivienda deben avisar al propietario con catorce días de anticipación. Id. El propietario no puede negar sin una razón justificada su consentimiento para el nuevo compañero de vivienda. Id. Es ilegal que el propietario rechace a un nuevo compañero de vivienda por su puntaje de crédito. Id. El propietario puede negarse a que se agregue un compañero de vivienda si el número total de ocupantes superará el máximo permitido según la Sección 503(b) del Uniform Housing Code. Id. El propietario no puede desalojar a un inquilino por agregar a un hijo, padre o madre, nieto, abuelo, hermano o hermana, familiar dependiente, cónyuge o pareja de hecho, siempre que el número de ocupantes no supere el máximo determinado según la Sección 503 (b) del Uniform Housing Code. Id.
¿Cuáles son los requisitos para retirar temporalmente a un inquilino por reparaciones según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
Para desalojar temporalmente a un inquilino por reparaciones según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, el propietario debe demostrar que las reparaciones son importantes y necesarias para que la unidad cumpla con los códigos y leyes aplicables en materia de salud y seguridad. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(a)(8). El propietario primero debe obtener todos los permisos necesarios. Id. La City of Pasadena debe confirmar que las reparaciones requieren que el inquilino desocupe la unidad por más de treinta días. Id.
Mientras se realizan los trabajos, el propietario debe proporcionar una unidad desocupada de su propiedad o asistencia para la reubicación. Id. La unidad desocupada debe ofrecerse por la misma renta o una menor. Id. Una vez terminados los trabajos, los inquilinos tendrán derecho a regresar a su unidad pagando la misma renta. Id.
¿Cuáles son los requisitos para que el dueño o un familiar se mude a la unidad según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
Según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, un propietario puede recuperar una unidad para usarla como su residencia principal o para su cónyuge, pareja de hecho, hijos, nietos, padres o abuelos. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(a)(9). Para hacerlo, el propietario debe tener, como persona física, el cincuenta por ciento de la propiedad del inmueble. Id. No se permite que el dueño o un familiar se mude a la unidad si el dueño o el familiar ya ocupa una unidad en la propiedad o si hay una unidad comparable disponible o que quede disponible antes de que el inquilino se mude. Id. El aviso de desalojo para que el dueño o un familiar se mude a la unidad debe indicar el nombre, la dirección y el parentesco. Id. Los propietarios deben proporcionar asistencia para la reubicación a los inquilinos desplazados. Id.
El dueño o el familiar debe mudarse a la unidad dentro de un plazo de sesenta días y ocuparla como residencia principal durante al menos treinta y seis meses consecutivos. Id. Si el dueño o el familiar no ocupa la unidad dentro de los sesenta días y no permanece en ella al menos treinta y seis meses, se le debe ofrecer al inquilino el derecho a regresar pagando la misma renta. Id. El propietario también debe pagar todos los gastos razonables de mudanza del inquilino. Id.
No se permiten los desalojos para que el dueño o un familiar se mude a la unidad cuando los inquilinos han vivido en la unidad durante al menos cinco años y tienen al menos sesenta años de edad, una discapacidad o una enfermedad terminal. Id. Una discapacidad es un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Esto no aplica cuando el dueño o el familiar que se va a mudar también pertenece a una de estas categorías protegidas. Id.
¿Cuáles son los requisitos para un desalojo bajo la Ellis Act según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
Un desalojo bajo la Ellis Act significa que el propietario está retirando el edificio del mercado de alquiler y dejando el negocio de arrendamiento. Esto significa que todos los inquilinos del edificio deben ser desalojados, no solo los de una unidad.
Los inquilinos tienen derecho a un aviso de 120 días en caso de un desalojo bajo la Ellis Act. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(a)(10). Este plazo se extiende a un año cuando un inquilino del hogar es una persona de la tercera edad o con discapacidad. Id. “Discapacidad” es un impedimento físico o mental que, si no se trata, limitaría una actividad importante de la vida. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1803(f). El término “persona de la tercera edad” no está definido en la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment para efectos de un desalojo bajo la Ellis Act, pero presumiblemente se refiere a personas de sesenta y dos años o más. Los propietarios deben pagar asistencia para la reubicación a los inquilinos desplazados. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(b). Si la unidad vuelve al mercado de alquiler, el propietario debe ofrecérsela de nuevo al inquilino desplazado por la misma renta. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(c).
¿Qué derechos tienen los inquilinos desplazados por una orden gubernamental según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
Los propietarios deben pagar asistencia para la reubicación u ofrecer cualquier unidad desocupada en cualquier edificio por la misma renta o una menor. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(a)(11). Una vez reparada la unidad, los inquilinos también tendrán derecho a volver a ocupar su antigua unidad pagando la misma renta. Id.
Aumentos de renta permitidos según la City of Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment
¿Qué unidades tienen protección de límite de renta según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
La mayoría de las unidades construidas antes del 1 de febrero de 1995 tienen límites de renta según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1804.
Los inquilinos que comparten un baño o una cocina con el dueño de la casa no tienen límites de renta. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1805.
Si un dueño desea alquilar temporalmente su residencia principal por menos de doce meses, el arrendamiento no tendrá límites de renta. Id. Esto solo aplica a casas unifamiliares, y el dueño solo puede hacerlo durante doce meses en cualquier período de treinta y seis meses. Id.
Los arrendamientos de menos de treinta días en hoteles, casas de huéspedes y pensiones tampoco tienen límites de renta. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1804. Además, los hospitales, conventos, monasterios, centros de atención médica prolongada, asilos, hogares sin fines de lucro para personas mayores, dormitorios estudiantiles, programas de tratamiento por drogas, unidades con renta inferior a la del mercado y unidades del gobierno no tienen límites de renta. Id.
¿Mi arrendamiento está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino de 2019 del estado de California o por la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment?
Las protecciones de límite de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (“control de rentas de California”) aplican a todas las unidades de Pasadena que no están cubiertas por la Pasadena Fair And Equitable Housing Charter Amendment y que, por lo demás, cumplen los requisitos del control de rentas estatal. Si su unidad en Pasadena está en uno de los edificios exentos según la ley de la ciudad, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta del control de rentas de California.
¿Cuánto puede aumentar la renta un propietario en unidades cubiertas por la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
El aumento de renta anual permitido equivale al 75% del Índice de Precios al Consumidor (Consumer Price Index) para todos los artículos y todos los consumidores urbanos de la región Los Angeles-Riverside-Orange County, publicado por el U.S. Department of Labor, Bureau of Labor Statistics, para el período de doce meses que termina en marzo. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1808. El propietario solo puede aumentar la renta una vez al año. Id. Si el propietario no aumenta la renta según el aumento anual permitido, renuncia para siempre al aumento de renta de ese año. Id. Un aumento de renta es nulo si el aviso no menciona la existencia de la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment y el derecho a presentar una petición para impugnar el aumento. Id. Para que un aumento de renta sea válido, el propietario debe haber registrado la unidad ante el Pasadena Rental Housing Board y haber cumplido con todas las órdenes de la City of Pasadena para reparar la unidad. Id. Cuando una unidad de alquiler queda desocupada, el propietario puede fijar la renta a precio de mercado. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1809.
Según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, ¿puede un propietario solicitar un aumento de renta superior al monto anual permitido?
Si un propietario considera que la propiedad no está obteniendo un “rendimiento justo” con los límites de renta de la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, puede presentar una petición para un aumento mayor. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1813. Como requisito previo para presentar la petición, el propietario debe asegurarse de que la propiedad esté en buen estado y de que él cumpla con todas las reglas de la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment. Id.
Para determinar si el propietario está obteniendo un rendimiento justo, el Pasadena Rental Housing Board revisará los ingresos brutos por renta y los gastos de operación. Id. Los gastos de operación incluyen los costos de reparación y mantenimiento, los gastos de servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad, las tarifas de licencias, los honorarios legales y las tarifas de registro de renta. Id. Los gastos de operación no incluyen los pagos de la hipoteca, las multas, las contribuciones políticas, la depreciación, los depósitos de garantía, los costos de reparación causados por retrasos injustificados en el mantenimiento, ni los acuerdos y sentencias. Id.
Según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, ¿puede un inquilino solicitar una reducción de renta?
Si un propietario no mantiene en buen estado una unidad o las áreas comunes, reduce los servicios o aumenta la renta de forma ilegal, el inquilino puede presentar una petición ante el Pasadena Rental Housing Board para obtener una reducción de renta. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1814.
¿Tienen derecho los inquilinos a asistencia para la reubicación según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
En Pasadena, los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación cuando son desplazados debido a reparaciones necesarias e importantes, la mudanza del dueño o de un familiar a la unidad, un desalojo bajo la Ellis Act, una orden gubernamental de desocupar o la imposibilidad del inquilino de pagar un aumento de renta superior al cinco por ciento. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(b). La mitad de la asistencia para la reubicación debe pagarse dentro de los diez días siguientes al aviso de desalojo y la otra mitad cuando el inquilino desocupe la unidad. Id. El propietario puede optar por depositar la segunda mitad en una cuenta de depósito en garantía (escrow) hasta que el inquilino desocupe. Id. El monto de la asistencia para la reubicación lo publica el Pasadena Rental Housing Board y está disponible aquí. Tenga en cuenta que se debe un pago adicional de reubicación a los hogares con al menos un inquilino que tenga sesenta años de edad o más, una discapacidad, una enfermedad terminal, o diecinueve años de edad o menos. Id.
¿Están obligados los propietarios a pagar intereses sobre los depósitos de garantía en Pasadena?
Sí. Los propietarios están obligados a pagar intereses sobre los depósitos de garantía en Pasadena. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(f). El Pasadena Rental Housing Board fija el porcentaje anual.
Acuerdos de compra de arrendamiento (buyouts) según la City of Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment
¿Cuáles son los requisitos para los acuerdos de compra de arrendamiento (buyouts) con inquilinos en Pasadena?
Antes de ofrecerle dinero a un inquilino para que renuncie a un arrendamiento con control de renta, el propietario debe pedirle al inquilino que firme un formulario de divulgación de derechos proporcionado por el Pasadena Rental Housing Board. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1810.
Todo acuerdo para pagarle a un inquilino para que se mude debe darle al inquilino 45 días para cancelarlo sin penalidad. Id. El acuerdo también debe informar al inquilino que no está obligado a aceptar un acuerdo de compra de arrendamiento y que tiene derecho a recibir asesoría legal. Id. Dentro de los sesenta días siguientes a la firma, el propietario debe entregar una copia del acuerdo de compra de arrendamiento al Pasadena Rental Housing Board. Id.
Si un inquilino se ve obligado a desocupar la unidad conforme a un acuerdo de compra de arrendamiento que no cumple con los requisitos, puede demandar al propietario por daños reales y una penalidad de $1,000. Id.
Represalias y acoso según la City of Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment
¿Están prohibidas las represalias del propietario según la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
Un propietario no puede amenazar con iniciar una acción de desalojo, hacer que un inquilino se mude en contra de su voluntad, entregar un aviso de desalojo, reducir servicios, interferir con el goce pacífico de la vivienda ni aumentar el alquiler como represalia porque un inquilino haga valer sus derechos bajo la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(g). Un inquilino puede demandar al propietario que tome represalias para reclamar daños reales y punitivos, así como medidas cautelares. Id.
¿Está prohibido el acoso por parte del propietario bajo la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment?
Un propietario en Pasadena no puede hacer nada de lo siguiente con el fin de aumentar ilegalmente el alquiler o de dejar una unidad vacante para aumentar el alquiler: amenazar con iniciar una acción de desalojo, hacer que un inquilino se mude en contra de su voluntad, entregar un aviso de desalojo, reducir servicios, interferir con el goce pacífico de la vivienda, cambiar unilateralmente los términos del contrato de arrendamiento, negarse a aceptar o reconocer el pago del alquiler, cobrar el alquiler ilegalmente o interferir con el derecho a organizarse. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1806(h). Cualquier inquilino que haya sufrido acoso puede demandar al propietario para reclamar daños reales y punitivos, así como medidas cautelares. Id.
Sanciones para el propietario que infringe la ley
Bajo la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, ¿puede un inquilino demandar a un propietario por desalojo injustificado o por cobro ilegal del alquiler?
Un inquilino puede demandar a su propietario por cualquier violación de la Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment, incluido el cobro o intento de cobro de aumentos ilegales del alquiler. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1817. El propietario será responsable ante el inquilino por todos los daños reales, más los honorarios de abogados y las costas. Id. Se pueden otorgar daños triples si el jurado determina que el propietario actuó de manera intencional o con opresión, fraude o malicia. Id. Los inquilinos que fueron desplazados injustamente por un desalojo para que se mude el dueño o un familiar, un desalojo bajo la Ellis Act, un desalojo por demolición o reparaciones sustanciales, o un desalojo por orden gubernamental pueden obtener medidas cautelares para regresar a la unidad. Pasadena, Cal., Code of Ord., Art. XVIII § 1818.
¿Cuándo debo llamar a un abogado de derechos de inquilinos?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado la City Of Pasadena Fair and Equitable Housing Charter Amendment.
