¿Debo presentar una petición por desalojo injusto ante el San Francisco Rent Board?
Tenga cuidado. Las peticiones por desalojo injusto no son lo que parecen. El San Francisco Rent Board (Junta de Alquileres de San Francisco) no tiene facultad para detener un proceso de desalojo. Las demandas de desalojo se resuelven únicamente en el San Francisco Superior Court. Es poco común que a un inquilino le convenga presentar una petición por desalojo injusto ante el San Francisco Rent Board. Lo único que el San Francisco Rent Board tiene competencia para hacer es darle al propietario una llamada de atención. No detendrá el proceso de desalojo. Muchas veces, el San Francisco Rent Board termina simplemente enseñándole al propietario cómo hacer el desalojo correctamente. Si su propietario lo está desalojando injustamente, lo mejor es resolverlo por medio de un abogado. Comuníquese con un abogado de desalojos injustos en San Francisco para que revise su aviso de desalojo. Probablemente le convenga mucho más litigar un desalojo injusto que dejar que el San Francisco Rent Board eduque al inquilino.
¿Debo presentar una petición por reducción de servicios ante el San Francisco Rent Board?
En algunos casos, una petición por reducción de servicios puede ser un arma valiosa para obligar a un propietario a actuar. Otras veces, una petición por reducción de servicios puede ser una pérdida de tiempo para un inquilino. Y, en algunos casos, a un inquilino le conviene mucho más presentar una demanda en el tribunal superior.
Primero, el San Francisco Rent Board solo atenderá asuntos en los que haya habido una reducción sustancial de servicios. Es un criterio subjetivo. El funcionario de audiencias considerará qué tan importante era el servicio para el inquilino. Por ejemplo, una barra de apoyo en una bañera sería muy importante para algunos inquilinos y nada importante para otros.
Segundo, el San Francisco Rent Board con frecuencia solo otorga cantidades mínimas por problemas de reparación, como falta de calefacción, plomería lenta y roedores. Piense en $25 a $100 por mes, incluso por un problema bastante grave. A los inquilinos muchas veces les conviene mucho más presentar demandas por habitabilidad en el San Francisco Superior Court, donde las indemnizaciones son mucho mayores y los reclamos con frecuencia están cubiertos por un seguro. Un buen abogado de derechos de inquilinos podrá evaluar si los problemas de reparación justifican una demanda y si las reparaciones son del tipo que resultará en una indemnización alta pagada por el seguro.
Tercero, el San Francisco Rent Board ni siquiera puede atender reclamos de acoso. En casi todos los casos en que un propietario ha reducido los servicios, el propietario o su agente también ha acosado al inquilino. Los reclamos de acoso solo se pueden presentar en el San Francisco Superior Court. Debe comunicarse con un abogado de inquilinos en San Francisco para determinar si tiene un reclamo por acoso que se pueda presentar en el tribunal superior.
Cuarto, cuando un propietario niega el derecho a tener un compañero de cuarto, presentar una petición por reducción de servicios ante el San Francisco Rent Board es una buena idea. El Rent Board tiene la facultad de reducir el alquiler de un inquilino en un tercio o a la mitad cuando un propietario niega el derecho a tener un compañero de cuarto. Muchas veces, el simple hecho de presentar una petición ante el San Francisco Rent Board para impugnar esta negativa obliga al propietario a ceder.
¿Cómo gano un caso de inquilino en ocupación (1.21, 6.14 o Costa Hawkins)?
Los inquilinos de San Francisco que viven en edificios con control de alquileres deben conocer bien las leyes que rigen su unidad para asegurarse de permanecer en sus hogares. Hace décadas, la Ciudad promulgó la San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Ordinance (Ordenanza de Estabilización y Arbitraje de Alquileres de San Francisco) para abordar el desplazamiento de inquilinos de largo plazo en un mercado de vivienda de alquiler cada vez más caro. Según la San Francisco Rent Ordinance , un propietario solo puede aumentar el alquiler en cierto pequeño porcentaje cada año y solo puede desalojar a un inquilino por una de las causas justificadas enumeradas en la ley. La ordenanza cubre la mayoría de las unidades residenciales de alquiler en edificios construidos antes del 13 de junio de 1979. Las unidades ilegales también están cubiertas.
El San Francisco Rent Board (Junta de Alquileres de San Francisco) es el organismo que hace cumplir las normas y reglamentos de la Rent Ordinance (Ordenanza de Alquileres). Su función principal es llevar a cabo audiencias sobre las peticiones de inquilinos y propietarios en asuntos cubiertos por la ordenanza. El Rent Board también investiga denuncias de presuntos desalojos injustos, pero su autoridad sobre estos reclamos se limita únicamente a la investigación, porque es un tribunal el que debe decidir si un desalojo es legal.
El San Francisco Rent Board solo mediará o arbitrará reclamos cubiertos por la San Francisco Rent Ordinance.
El Rent Board solo atenderá asuntos cubiertos por la Rent Ordinance. Otros reclamos, como el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, la devolución del depósito de seguridad, la discriminación, el acoso, las represalias, el delito, el ruido, las molestias y las lesiones personales, son asuntos que debe decidir el tribunal. Un inquilino debe hablar con un abogado sobre cualquier reclamo que no se base en la Rent Ordinance para determinar si una demanda civil es una opción.
Para los asuntos que sí cubre la Rent Ordinance, el Rent Board es el lugar adecuado para atender el reclamo.
Se ha reconocido que llevar ante el tribunal un asunto cubierto por la Rent Ordinance no solo le tomaría demasiado tiempo y le costaría demasiado al inquilino, sino que también “… eludiría las sólidas protecciones para inquilinos que contiene la ordenanza de alquileres”. DeLaura v. Beckett, Cal. App. 4th 542, 547 (2006).
Para los reclamos relacionados con el ajuste del alquiler (es decir, el inquilino busca una reducción o el propietario busca un aumento) o con la determinación de la condición del inquilino o de la unidad misma, el organismo adecuado para atender el reclamo es el San Francisco Rent Board. Hay varios tipos de peticiones que un inquilino puede presentar ante el Rent Board para que se atienda su asunto. Presentar una petición no tiene costo y la mayoría de las peticiones se resuelven con bastante rapidez. Una vez completa la petición, el reclamo se programará para una mediación entre las partes. Si el asunto no se resuelve en la mediación, pasará a arbitraje, que emite una resolución definitiva. Aunque no siempre es necesario, el inquilino puede optar por ser representado por un abogado en las audiencias.
¿Qué peticiones ante el Rent Board puede manejar un inquilino por su cuenta, sin abogado?
Un inquilino puede manejar reclamos rutinarios, menores o sencillos ante el Rent Board sin la ayuda de un abogado. Probablemente los inquilinos puedan tramitar por su cuenta los siguientes tipos de peticiones:
- Determinación de si el Rent Board tiene competencia sobre la unidad;
- Determinación de si un inquilino es un inquilino protegido;
- Aumento ilegal del alquiler o solicitud de determinación del alquiler legal;
- Traspaso indebido de costos de servicios públicos;
- Traspasos indebidos de costos de bonos;
- No suspender un traspaso de costos por mejoras de capital;
- Reclamo de alquiler proporcional según la Sección 6.15C(3) presentado por un subinquilino contra un inquilino principal;
- Reclamo por alquiler inicial ilegal presentado por un subinquilino; y
- La mayoría de los demás asuntos menores relacionados con la regulación de alquileres según la Rent Ordinance.
Por lo general, estas peticiones son sencillas y no requieren pruebas ni argumentos complicados para resolverse.
¿Para qué peticiones ante el Rent Board debe un inquilino buscar la ayuda de un abogado antes de presentarlas?
Las mediaciones y los arbitrajes del Rent Board pueden complicarse, y los inquilinos deben hablar con un abogado antes de presentar ciertas peticiones. Una vez que la petición se considera completa, se programará una audiencia. En la audiencia, las partes podrán presentar pruebas documentales y testimonios de testigos, y podrán contrainterrogar a las otras partes y a sus testigos. El juez de derecho administrativo que preside la audiencia también puede hacer preguntas a las partes y a los testigos. Aunque, en teoría, el proceso está diseñado para que no se necesiten abogados, algunas circunstancias requieren un abogado con experiencia. Los reclamos por desalojo injusto, reducción sustancial de los servicios de vivienda, falta de reparación y mantenimiento, y determinación de la condición de los ocupantes posteriores son áreas en las que sería prudente que el inquilino hablara con un abogado antes de presentar una petición ante el Board.
Petición por desalojo injusto
Debido a que los hechos y las circunstancias específicas de cada inquilino pueden variar, y a que el inquilino tiene un tiempo limitado para responder a un aviso de desalojo, los inquilinos que sospechen que su propietario intenta desalojarlos ilegalmente deben consultar de inmediato con un abogado cada vez que se les entregue un aviso o una demanda.
La competencia del Rent Board (Junta de Alquileres) se limita a investigar la denuncia de un desalojo injusto; no tiene la facultad de declarar ilegal un desalojo, porque solo un tribunal puede tomar esa determinación. Los tipos más comunes de avisos de desalojo que puede recibir un inquilino son Owner Move-in (mudanza del propietario a la unidad), Ellis Act (Ley Ellis) o Three-Day Notice to Pay or Quit (aviso de tres días para pagar o desocupar), basados en una causa justificada de desalojo según la Rent Ordinance. Un inquilino puede presentar una petición ante el Rent Board si recibe un aviso de desalojo que no se basa en una causa justificada, si el aviso no cumple ciertos requisitos de contenido, notificación o pago por reubicación, y por otras razones en las que el aviso infrinja la ordenanza. El Board investigará el reclamo, pero no puede impedir que el desalojo siga adelante. Si el intento de desalojo parece ilegal, el Board se lo advertirá al propietario, lo que puede poner al inquilino en desventaja. En lugar de desanimar al propietario de su intención de desalojar, es posible que el propietario se sienta más seguro gracias a la orientación del Rent Board y continúe con toda su fuerza su intento de sacar al inquilino.
Además, si el inquilino ya cumplió con el aviso de desalojo y ya no vive en la unidad, pero ahora sospecha que el propietario actuó de mala fe y que el desalojo es ilegal, la Rent Board (Junta de Alquileres) no puede hacer nada para ayudarle. Los inquilinos en esta situación deben comunicarse de inmediato con un abogado con experiencia que pueda analizar si es apropiado presentar una demanda contra el propietario.
Petición por disminución sustancial de servicios/incumplimiento de reparación y mantenimiento
Por lo general, un inquilino puede tramitar por su cuenta una petición por disminución de servicios cuando la disminución es relativamente pequeña y sencilla. Por ejemplo, si de repente le quitaron al inquilino el espacio de almacenamiento acordado sin ninguna reducción en la renta, el inquilino podría solicitar la reducción por sí mismo con éxito, ya que el reclamo no sería difícil de probar. Sin embargo, muchas de las peticiones por disminución de servicios van de la mano con una petición por incumplimiento de reparación y mantenimiento. Juntas, por lo general indican que existe un posible reclamo por habitabilidad o por desalojo implícito (constructive eviction), los cuales están fuera de la jurisdicción de la Rent Board (Junta de Alquileres).
Muchas de estas peticiones se basan en la falta de reparaciones sustanciales, al punto que la unidad se ha deteriorado por completo y se ha vuelto inhabitable. Las condiciones inseguras e insalubres, como el moho y las plagas, también pueden provocar que un inquilino sea desalojado implícitamente de su hogar. Un inquilino en estas circunstancias debe consultar con un abogado para determinar cuáles son sus opciones. Según los hechos y las circunstancias específicas, presentar una petición ante la Rent Board (Junta de Alquileres) podría no dar el mejor resultado, y es posible que el inquilino necesite presentar una demanda civil contra el propietario.
Petición de inquilino en ocupación (Tenant In Occupancy Petition)
Si una unidad está vacía, el dueño puede subir la renta tanto como quiera. A veces, incluso cuando la unidad está ocupada, el propietario intentará subir la renta al precio de mercado o más, con el argumento de que los inquilinos que la ocupan no son los inquilinos originales del contrato de arrendamiento firmado y no tienen derechos o tienen derechos limitados. La Tenant In Occupancy Petition (petición de inquilino en ocupación) es una petición que presenta el propietario para solicitar que la Rent Board (Junta de Alquileres) determine que no hay un inquilino en ocupación, de modo que el propietario pueda subir la renta a la cantidad que quiera.
Si el residente que ocupa la unidad no es el inquilino original y se mudó a un arrendamiento ya existente, la forma en que la Rent Board (Junta de Alquileres) decidirá si esa persona posterior es inquilino depende de varios hechos importantes que deben examinarse. Un inquilino debe hablar con un abogado si enfrenta esta situación, ya que hay muchos puntos clave que analizar, como: si el propietario sabe que usted vive en la unidad, si es su residencia principal, si el propietario ha aceptado pagos de renta directamente de usted, si hay testigos y pruebas que presentar, entre otros. S.F. Cal., Rent Ordinance § 1.21. También es importante saber si el inquilino se mudó antes del 1 de enero de 1996 y si el propietario entregó a tiempo un aviso 6.14.
Este asunto puede volverse laborioso y complejo, y por lo general requiere conocimientos legales para resolverlo. Los inquilinos que enfrentan este problema podrían ser desplazados innecesariamente de su hogar y deben consultar con un abogado si su propietario ha presentado una Tenant in Occupancy Petition (petición de inquilino en ocupación).
Si tiene dudas, hable con un abogado con experiencia.
La San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Ordinance (Ordenanza de Estabilización y Arbitraje de Rentas de San Francisco) fue una legislación de emergencia promulgada hace décadas para responder a un mercado de alquiler en el que los inquilinos podían ser fácilmente aprovechados o desplazados de los hogares donde habían vivido por largo tiempo. Con los años, las normas y regulaciones de la ordenanza han aumentado en número y en complejidad. No se puede esperar que los inquilinos de San Francisco estén al día con las numerosas leyes sobre propietarios e inquilinos, y los propietarios cuentan con eso.
Si le entregaron un aviso de desalojo, si fue desalojado injustamente o si tiene preguntas sobre cualquier información mencionada arriba, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos con experiencia.
