¿Su vecino constituye una molestia legal (nuisance) o simplemente es fastidioso?
Una molestia legal (nuisance) es “cualquier cosa que sea perjudicial para la salud, incluida, entre otras, la venta ilegal de sustancias controladas, o que sea indecente u ofensiva para los sentidos, o una obstrucción al libre uso de la propiedad, de modo que interfiera con el disfrute cómodo de la vida o de la propiedad”. CAL. CIV. CODE § 3479.
Las disputas entre vecinos son comunes en las ciudades muy pobladas. Tener un problema con la persona de al lado puede ser frustrante, pero no todo comportamiento molesto de un vecino constituye una molestia legal. Aunque a usted no le guste el tipo de música que su vecino escucha durante el día o el olor de la carne cuando su vecino usa la parrilla, estas cosas no son molestias legales.
Una molestia legal es algo irrazonable, injustificado o ilegal, de tal manera que interfiere sustancialmente con su capacidad de vivir en paz o de disfrutar de su propiedad. El ejemplo más común de molestia causada por un vecino es el ruido excesivo de un perro que ladra continuamente, de un estéreo o televisor a alto volumen, o de fiestas habituales a altas horas de la noche. Otros ejemplos frecuentes de molestia son los delitos que se cometen en la propiedad, como la prostitución o la venta de drogas, y las actividades que resultan ofensivas para los sentidos o perjudiciales para la salud, como la presencia de plagas o la acumulación excesiva de basura y desechos en el patio trasero del vecino.
¿Puedo demandar a mi vecino para detener la molestia?
Según el tipo de molestia, es posible que usted pueda demandar a su vecino. Existen dos tipos de molestias: la molestia pública y la molestia privada. Una molestia pública es aquella que afecta a toda una comunidad, a un vecindario o a un grupo grande de personas. CAL. CIV. CODE § 3480. Una molestia privada afecta a una persona o a un número reducido de personas. CAL. CIV. CODE § 3481.
En el caso de una molestia privada que afecta solo a una o a pocas personas, una persona puede presentar una demanda contra el vecino para obtener una indemnización monetaria por daños y una orden judicial. CAL. CIV. CODE § 3501. Si el vecino permite que su perro ladre continuamente todas las noches y eso le hace perder el sueño, es posible que usted tenga un caso en su contra. Antes de presentar una demanda, la persona debe intentar resolver primero la disputa con el vecino infractor, o colaborar con su propietario si el vecino vive en el mismo edificio. También se debe llamar a la agencia local correspondiente (como la policía, el control de animales, el departamento de salud, etc.) responsable de hacer cumplir la norma que el vecino está infringiendo. Si no se llega a una solución, se puede presentar un caso contra el vecino. Aunque el tribunal no ordene que cese la perturbación, obligar a un vecino molesto a pagar una sentencia monetaria puede ser eficaz para resolver la perturbación.
En el caso de una molestia pública que afecta a un gran número de personas, “cualquier organismo o funcionario público autorizado para ello por la ley” puede eliminar la actividad. CAL. CIV. CODE § 3494. Por lo general, cuando la molestia constituye un delito que afecta al público, la ciudad inicia una acción para eliminarla. Por ejemplo, si su vecino organiza peleas de perros o de gallos en la propiedad, esto constituye una molestia pública. CAL. CIV. CODE § 3482.8. Como esta actividad es un delito, la ciudad sería responsable de detenerla. CAL., PENAL CODE §597. Sin embargo, una persona también puede presentar una demanda por daños contra el vecino por una molestia pública si puede demostrar que la molestia le resulta “especialmente perjudicial”. CAL. CIV. CODE § 3493. Una persona puede demandar por una molestia pública si sufrió un daño de naturaleza distinta al daño sufrido por el público en general. Venuto v. Owens, 22 Cal. Ap. 3d 121, 124 (1971).
Para determinar si su vecino está causando una molestia privada, una molestia pública o ambas, debe consultar con un abogado de inquilinos.
¿Puedo tomar medidas por mi cuenta para detener la molestia de mi vecino?
Una persona afectada por una molestia privada puede detener la molestia retirando o destruyendo aquello que la causa, siempre que pueda hacerlo con un cuidado razonable para no causar daños innecesarios a la propiedad donde existe la molestia. CAL. CIV. CODE § 3502. Como las medidas por cuenta propia se limitan a un conjunto muy reducido de circunstancias, no se recomiendan. Los inquilinos que deseen tomar medidas por su cuenta para detener la molestia de su vecino deben consultar con un abogado de inquilinos con experiencia antes de hacerlo.
Si el vecino que causa la molestia y yo vivimos en el mismo edificio, ¿es responsable mi propietario?
Todos los contratos de arrendamiento en California incluyen implícitamente una garantía de “disfrute pacífico”. CAL. CIV. CODE § 1927. Los propietarios tienen el deber de garantizar que los inquilinos puedan ocupar pacíficamente su unidad de alquiler sin perturbaciones y, en casos extremos, pueden tomar medidas para desalojar a los inquilinos molestos con el fin de eliminar una molestia. Davis v. Gomez, 207 Cal. App. 3d 1401, 1404 (1989).
Una perturbación continua causada por cosas como el ruido excesivo o el humo de otros inquilinos que fuman en el edificio puede ser tan grave que interfiera con el disfrute pacífico de un inquilino. Aunque la molestia puede ser causada por otro inquilino del edificio y no por el propietario, el propietario puede ser considerado responsable si, después de ser notificado de la perturbación, no toma ninguna medida contra el inquilino infractor. Los propietarios tienen el deber de garantizar que los inquilinos puedan ocupar pacíficamente su unidad de alquiler sin perturbaciones y, en casos extremos, pueden tomar medidas para desalojar a los inquilinos molestos con el fin de eliminar una molestia. Davis v. Gomez, 207 Cal. App. 3d 1401, 1404 (1989).
Un inquilino puede querer permanecer en su unidad y demandar al propietario por incumplimiento de la garantía de disfrute pacífico. O bien, cuando una molestia es tan grave que el inquilino debe mudarse del apartamento, el inquilino puede presentar una demanda contra el propietario por desalojo implícito (constructive eviction).
Si su propietario es quien causa la molestia, consulte «Molestias causadas por el propietario».
Si la molestia ya cesó, ¿todavía puedo demandar a mi vecino?
Sí. Si el vecino dejó de realizar la actividad o conducta que constituía la molestia, usted aún puede recuperar una indemnización por daños por la existencia pasada de la molestia. CAL. CIV. CODE § 3484. Aunque usted haya tomado medidas por su cuenta para detener la molestia, también puede presentar una demanda por daños contra su vecino.
¿Qué daños se pueden recuperar en una acción por molestia privada?
Si el uso o disfrute de su hogar se ve perjudicado por los actos u omisiones de su vecino, es posible que pueda recuperar una indemnización monetaria por daños y obtener una orden judicial contra la continuación de la molestia.
Los inquilinos que estén considerando demandar a un vecino por molestias deben comunicarse con Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus opciones.
