Un inquilino que sufre lesiones personales puede tener derecho a recuperar daños y perjuicios de su propietario. Las lesiones personales de un inquilino no son solo daños físicos, sino que también pueden incluir daños emocionales. Las lesiones personales de un inquilino pueden ocurrir de muchas maneras: un incendio en el edificio, una caída en escalones deteriorados, exposición al plomo o al moho, exposición al monóxido de carbono, infestación de plagas o insectos, reparaciones defectuosas y conductas delictivas, como violación, agresión y robo.
La mayoría de los reclamos de lesiones personales de inquilinos se basan en la garantía implícita de habitabilidad. Los propietarios ausentes, que no responden y a quienes no les preocupa la seguridad de sus edificios pueden poner a los inquilinos en situaciones peligrosas que pueden causar lesiones. La Corte ha determinado que todos los contratos de alquiler residencial contienen una “garantía implícita de habitabilidad”, lo que significa que, sin importar lo que diga su contrato de arrendamiento, su propietario tiene el deber de asegurarse de que la propiedad sea habitable, segura y no necesite reparaciones. Green v. Superior Court, 10 Cal. 3d 616 (1974). Los propietarios están obligados a hacer todas las reparaciones necesarias para que una unidad de alquiler sea habitable y a cumplir con los códigos estatales y locales de construcción y de salud. Cal. Civ. Code § 1941. Y, en algunos casos, los propietarios no solo son responsables de sus propias acciones y omisiones, sino que también pueden ser responsables de las acciones de otro inquilino, administrador, intruso o visitante. Cal. Civ. Code § 1714.
Para que se consideren habitables, las unidades de alquiler deben tener impermeabilización y protección eficaces contra el clima; plomería, gas, electricidad, y cableado y equipo eléctrico en buen estado de funcionamiento; agua caliente y fría; calefacción adecuada; todas las áreas libres de basura, roedores y plagas; pisos, escaleras y barandales en buen estado; y recipientes de basura adecuados. Cal. Civ. Code § 1941.1. No mantener la propiedad de acuerdo con estas normas a menudo genera condiciones que pueden causar que un inquilino se lesione.
¿Cuándo es responsable un propietario por las lesiones personales de un inquilino?
El principio legal que hace responsable a una persona por el daño causado a otra se llama negligencia. Para que un propietario sea responsable por una lesión sufrida por un inquilino en la propiedad, el propietario debe haber sido negligente en el cuidado de la propiedad, y su negligencia debe haber causado la lesión del inquilino. Para probar un reclamo por negligencia, el inquilino debe demostrar lo siguiente:
- El propietario tenía el deber de mantener razonablemente la propiedad;
- El propietario sabía o debió haber sabido de la condición peligrosa;
- El propietario incumplió su deber al no reparar/arreglar la condición peligrosa;
- El incumplimiento del propietario causó que el inquilino sufriera una lesión;
- El demandante sufrió daños reales.
¿Tiene el propietario el deber de inspeccionar?
El desconocimiento del propietario sobre una condición peligrosa no es una defensa. Portillo v. Aiassa, 27 Cal. App. 4th 1128, 1134 (1994). El propietario debe realizar inspecciones periódicas razonables de las áreas comunes de una propiedad de alquiler durante el arrendamiento. CACI 1006. Siempre que una unidad esté desocupada, el propietario debe inspeccionar la unidad y todas las áreas comunes en busca de condiciones inseguras. Id. Este deber de inspeccionar incluye tomar precauciones razonables para prevenir lesiones. Id. El propietario tiene el deber de reparar las condiciones que conoce o que razonablemente debió haber conocido. Id. Una vez que el inquilino está en posesión de la unidad, el propietario debe tomar precauciones razonables para prevenir lesiones debidas a cualquier condición insegura en las áreas bajo el control del inquilino si el propietario tenía conocimiento real de la condición. Id.
¿Cuánto tiempo tiene un propietario para reparar una condición peligrosa?
Al propietario se le concede un tiempo razonable para descubrir una condición peligrosa y repararla. Para ser responsable por las lesiones personales de un inquilino, basta con que el propietario haya sabido de la condición peligrosa durante el tiempo que habría tomado (1) reparar la condición; o (2) proteger contra el daño causado por la condición; o (3) advertir adecuadamente sobre la condición. CACI 1011.
¿Puede un propietario ser responsable por las lesiones personales de un inquilino causadas por su empleado o agente?
Sí. Un propietario puede ser responsable por lesiones causadas por su empleado, contratista, técnico de reparaciones, trabajador o administrador. Srithong v. Total Investment Co., 23 Cal. App. 4th 721, 726 (1994). El deber de reparar es indelegable, lo que significa que el propietario es responsable por las lesiones personales causadas por la negativa o la falta de un agente de reparar una condición peligrosa. Id. Si un empleado o agente del propietario creó o conocía una condición peligrosa, se presume que el propietario conocía la condición peligrosa. CACI 1012.
¿Cuáles son algunas condiciones peligrosas comunes que podrían causar que un inquilino se lesione?
Escaleras: Los edificios pueden tener escaleras interiores y exteriores. Los barandales y escalones rotos, los pasamanos flojos y las alfombras deterioradas pueden causar accidentes. Los propietarios están obligados a asegurarse de que las escaleras sean seguras para el uso de los inquilinos. Cal. Civ. Code § 1941.1
Pasillos, entradas de autos y garajes: Los pasillos, estacionamientos y entradas de autos a menudo se descuidan y pueden desarrollar grietas en el pavimento o baches, o volverse disparejos con el tiempo, lo que puede crear un riesgo de caídas o tropiezos. Estas áreas forman parte de la propiedad y también deben ser mantenidas adecuadamente por el propietario. El propietario debe mantener las aceras, entradas de autos, garajes y calles colindantes en condiciones seguras para prevenir posibles lesiones personales de los inquilinos. CACI 1007 y Swanberg v. O’Mectin, 157 Cal. App. 3d 325, 330 (1984).
Terrazas y balcones: Los balcones y terrazas pueden sufrir daños por agua o deteriorarse en general, lo que puede poner la estructura en riesgo de derrumbarse. En 2019 entró en vigor una nueva ley en respuesta a un accidente reciente y grave que involucró el derrumbe del balcón de una unidad de alquiler residencial en el San Francisco Bay Area. Ahora los propietarios están obligados a realizar una inspección de seguridad de las terrazas y balcones que estén a más de seis pies sobre el suelo en propiedades que tengan tres o más unidades. Cal. Health and Safety § 17973. La inspección inicial debe completarse para 2025, con inspecciones posteriores cada seis años. La inspección debe ser realizada por un arquitecto, ingeniero o contratista con licencia. Id.
Pisos: Los pisos deteriorados, las tablas y baldosas sueltas, y las alfombras rotas pueden representar riesgos de tropiezo. Los propietarios están obligados a asegurarse de que los pisos sean seguros para el uso de los inquilinos. Cal. Civ. Code § 1941.1
Incendios: Los incendios en un edificio pueden comenzar por muchas razones. Un problema en los edificios que contribuye a las lesiones por incendio es que el inquilino puede no recibir una advertencia adecuada para evacuar. La falta de alarmas de humo o las alarmas que no funcionan pueden provocar muertes por fuego e inhalación de humo. Se deben instalar alarmas de humo dentro de cada dormitorio. Cal. Health and Safety Code § 13113.7. Las construcciones nuevas y las remodelaciones requieren que los nuevos detectores de humo y de monóxido de carbono estén conectados directamente al sistema eléctrico de la vivienda y que tengan una batería de respaldo y una alarma interconectada. Id. En las propiedades más antiguas donde no se pueden instalar dispositivos conectados directamente, los detectores de humo y de monóxido de carbono deben tener una batería no removible que pueda durar diez años. Id. Siempre que se soliciten permisos para mejoras o reparaciones de más de $1000, no se puede obtener el permiso para esa obra hasta que el solicitante del permiso también demuestre que los detectores de humo existentes cumplen con las normas. Id.
Plomo: Los inquilinos pueden estar expuestos al plomo de pintura descascarada o que se está pelando y, como resultado, pueden sufrir lesiones físicas y del desarrollo graves, especialmente los niños. La Federal Residential Lead-Based Paint Hazard Reduction Act of 1992 (Ley federal de reducción de riesgos de pintura a base de plomo en viviendas de 1992) exige que se informe a los inquilinos sobre la posible presencia de plomo. En las propiedades construidas antes de 1978, el propietario debe entregar a los posibles inquilinos una Divulgación de Información sobre Pintura a Base de Plomo y/o Riesgos de Pintura a Base de Plomo por escrito. El propietario debe divulgar la presencia conocida de pintura a base de plomo y de los riesgos relacionados en la unidad antes de que el inquilino firme el contrato de arrendamiento.
Moho: La exposición prolongada a ciertos tipos de moho puede representar una amenaza para la salud del inquilino. Con el tiempo, el inquilino puede desarrollar síntomas como silbidos al respirar y/o tos persistentes, sangrado nasal, sarpullidos y problemas neurológicos. Cuando el propietario sabe o tiene razones para saber que el moho en la unidad supera los límites de exposición permitidos o representa una amenaza para la salud, el propietario está obligado a entregar a los inquilinos una divulgación por escrito antes de que firmen el contrato de arrendamiento. Cal. Health and Safety Code § 26147. Las propiedades con crecimiento visible de moho que ponga en peligro la salud del inquilino se considerarán viviendas deficientes. Cal. Health and Safety § 17920.3. En algunas jurisdicciones, como San Francisco, el moho se considera una “molestia para la salud pública”. S.F. Cal. Health and Safety Code § 581(a)(6).
Áreas de juego en la propiedad: Las áreas de juego ubicadas en complejos de varias unidades forman parte de las áreas comunes bajo el control del propietario, que deben mantenerse en buen estado y ser seguras para su uso. Los juegos infantiles mal ensamblados, deteriorados, descuidados o con mal mantenimiento podrían representar un riesgo grave de lesiones para los niños. Las superficies inseguras que no amortiguan adecuadamente una caída también pueden poner al inquilino en riesgo de sufrir lesiones graves.
Delitos: Las propiedades de alquiler deben ser protegidas y seguras. Los propietarios tienen el deber de tomar medidas razonables para proteger a los inquilinos de los actos delictivos previsibles de otras personas. Cal. Civ. Code § 1714. Los actos delictivos pueden incluir agresión, lesiones, robo, homicidio, violación y daños a la propiedad. Cuando un propietario no actúa con cuidado razonable para proteger a sus inquilinos, puede ser responsable por la conducta delictiva negligente o intencional de un tercero. Caci No. 1005. Las puertas debidamente aseguradas que impiden la entrada de desconocidos que no son inquilinos a una propiedad de alquiler son esenciales para mantener seguros a los inquilinos. La ley de California exige que los propietarios equipen las puertas que dan entrada y salida a las áreas comunes con «mecanismos de cierre que cumplan con los códigos de incendios y seguridad aplicables». Cal. Civ. Code § 1941.3. Según el vecindario donde se encuentre la propiedad y los tipos de delitos que probablemente ocurran, otras medidas de seguridad podrían incluir iluminación adicional, luces con sensor de movimiento, portones de seguridad exteriores con cerradura en la entrada y la salida de la propiedad, y videovigilancia y cámaras.
Mordeduras de perro: En algunas circunstancias, se puede responsabilizar a un propietario cuando el perro de un inquilino muerde a otra persona, incluido otro inquilino. El propietario no tiene la obligación de inspeccionar la propiedad para comprobar si existe el animal, pero si el propietario sabe que el perro está en la propiedad y sabe que tiene tendencias peligrosas, podría ser responsable de las lesiones personales que resulten de que muerda a alguien. Uccello v. Laudenslayer, 44 Cal. App. 3d 504, 514 (1975). Si un propietario tiene conocimiento real de que hay un animal agresivo en la propiedad, debe tomar medidas para que se retire al animal, lo que puede incluir el desalojo del inquilino que tiene al perro. Id.
¿Qué daños puede recuperar de un propietario un inquilino que ha sufrido lesiones personales?
Un inquilino que ha sufrido lesiones personales debido a la negligencia de su propietario puede tener derecho a una indemnización por sus gastos médicos, salarios perdidos, dolor y sufrimiento, discapacidad o desfiguración, angustia emocional y daños a sus bienes personales. Según el caso, también se podrían otorgar daños triples, daños punitivos y daños futuros.
Debido a que existe un plazo de prescripción (es decir, un límite de tiempo para presentar una demanda contra el propietario) para los distintos tipos de reclamos que pueden surgir cuando un inquilino se lesiona en la propiedad de alquiler, el inquilino lesionado debe consultar con un abogado de inquilinos lo antes posible.
Si usted es un inquilino que ha sufrido lesiones personales debido a la negligencia de su propietario, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos sobre sus derechos.
