¿Qué unidades están cubiertas por la Oakland Buyout Ordinance?
La Oakland Buyout Ordinance (ordenanza de compra de arrendamientos de Oakland) se aplica a todas las unidades residenciales de alquiler en Oakland, excepto las de propiedad u operación pública.
¿Qué debe hacer mi propietario antes de proponerme un acuerdo de compra de arrendamiento?
La Oakland Buyout Ordinance exige que los propietarios entreguen a cada inquilino de una unidad de alquiler un formulario aprobado por la Ciudad que le informe, en parte, que: (i) el inquilino puede negarse a participar en negociaciones de compra de arrendamiento; (ii) el propietario no puede tomar represalias contra un inquilino por negarse a participar en negociaciones de compra de arrendamiento; (iii) después de que un inquilino se niegue a participar en negociaciones de compra de arrendamiento, los intentos repetidos de iniciar dichas negociaciones constituyen acoso; (v) el inquilino tiene veinticinco días para anular un acuerdo de compra de arrendamiento, pero puede aceptar un plazo más corto de no menos de quince días; (vi) el inquilino podría tener derecho a pagos de reubicación; (vii) un dueño que viole la Oakland Buyout Ordinance podría enfrentar sanciones si el inquilino es una persona de edad avanzada, con discapacidad o con una enfermedad catastrófica.
Su propietario debe certificar ante el Rent Board (Junta de Alquileres) que entregó a cada inquilino el formulario de divulgación requerido. Además, su propietario debe presentar al Rent Board información sobre la propiedad de alquiler y sobre las comunicaciones previas de compra de arrendamiento con cualquier inquilino del edificio.
¿El acuerdo de compra de arrendamiento debe ser por escrito?
Sí. Todo acuerdo de compra de arrendamiento debe ser por escrito.
¿Mi propietario tiene que traducir mi acuerdo de compra de arrendamiento?
El propietario debe entregar a los inquilinos que solo hablan español o chino una copia del acuerdo de compra de arrendamiento en el idioma que el inquilino domina.
Cuando las partes negocien la compra de arrendamiento en un idioma que no sea inglés, el propietario debe entregar una copia del acuerdo de compra de arrendamiento en ese idioma.
¿Qué debe incluir mi propietario en el acuerdo final por escrito de compra de arrendamiento?
Todo acuerdo de compra de arrendamiento debe incluir, en letra de catorce puntos, un texto específico que indique: (i) que el inquilino puede cancelar el acuerdo dentro de un plazo de veinticinco días, o de quince si así se acuerda, y el método para anularlo; (ii) que el inquilino tiene derecho a no celebrar un acuerdo de compra de arrendamiento; (iii) que si el inquilino acepta una compra de arrendamiento por menos de lo que le corresponde por ley, el acuerdo es anulable; (iv) que los dueños que no cumplan con la Oakland Buyout Ordinance están sujetos a sanciones si el inquilino es una persona de edad avanzada, con discapacidad o con una enfermedad catastrófica; y (v) que el dueño debe cumplir ciertos requisitos relacionados con el regreso del dueño a la unidad, la mudanza del dueño a la unidad (owner move-in) y los desalojos bajo la Ellis Act.
¿Puedo anular un acuerdo de compra de arrendamiento?
Sí, siempre que todos los inquilinos firmantes firmen de manera unánime un documento que indique su intención de anularlo y el motivo de la anulación. Además, los inquilinos deben devolver todo el dinero de la compra de arrendamiento. Un inquilino no puede anular un acuerdo de compra de arrendamiento si ya se mudó de la unidad.
¿Cuánto tiempo tengo para anular un acuerdo de compra de arrendamiento que no cumple con la Oakland Buyout Ordinance?
Seis meses. El inquilino debe informar al propietario que el acuerdo de compra de arrendamiento no cumple con la Oakland Buyout Ordinance mediante un Notice of Noncompliance (aviso de incumplimiento). El antiguo propietario debe ofrecer nuevamente la unidad al inquilino dentro de los cinco días siguientes al Notice of Noncompliance.
¿Cuáles son las sanciones si un propietario viola la Oakland Buyout Ordinance?
Un inquilino puede presentar una demanda civil contra un propietario que viole la Oakland Buyout Ordinance para obtener una reparación en equidad, daños reales o daños mínimos. Además, la Ordenanza permite recuperar las costas judiciales y honorarios de abogado razonables en una acción civil.
El propietario debe pagar al inquilino perjudicado la cantidad que sea mayor entre los daños reales o $500. Cuando el propietario viola intencionalmente la Oakland Buyout Ordinance, la sanción es la cantidad mayor entre el triple de los daños reales o $1,000.
Los inquilinos de edad avanzada o con discapacidad siempre tienen derecho al triple de los daños reales o $1,000 por cada violación. Cuando el propietario viola intencionalmente la Oakland Buyout Ordinance, la sanción aumenta a $1,500 por violación.
Los inquilinos con una enfermedad catastrófica tienen derecho al triple de los daños reales o $1,500 por violación. Cuando el propietario viola intencionalmente la Oakland Buyout Ordinance, la sanción aumenta a $2,000 por violación.
Si cree que tiene un reclamo contra un propietario por una violación de la Oakland Buyout Ordinance, le conviene hablar de inmediato con uno de nuestros abogados de inquilinos.
Aviso legal
Tobener Ravenscroft LLP es un bufete de servicio completo dedicado a los derechos de los inquilinos que representa a inquilinos. Este artículo tiene únicamente fines de información general. Es posible que las leyes hayan cambiado desde la publicación de este artículo. Antes de actuar, considere obtener asesoría legal de nuestra oficina. Si tiene preguntas, comuníquese con nosotros.
