El año 2017 trajo consigo una serie de leyes estatales y locales que afectan sus derechos legales como inquilino:
Nuevas leyes estatales para inquilinos
La legislatura de California promulgó varias leyes que protegen a los inquilinos, entre ellas nuevas leyes relacionadas con las chinches, normas sobre los avisos y procedimientos de tratamiento con pesticidas en condominios, y reglas ampliadas sobre el acceso público a los expedientes judiciales en los procesos de unlawful detainer (demanda de desalojo).
AB-551 – “Ley de chinches” (vigente desde el 1 de enero de 2017)
Esta ley establece la obligación del propietario de garantizar el tratamiento y control oportunos de las chinches. A partir del 1 de julio de 2017, el propietario debe entregar a todo posible inquilino un aviso por escrito que incluya:
- Información sobre la identificación, el comportamiento y la biología de las chinches; la importancia de la cooperación para su prevención y tratamiento; y la necesidad de reportar por escrito y de inmediato cualquier sospecha de infestación; y
- El procedimiento para reportar al propietario las sospechas de infestación.
La ley también prohíbe las represalias contra un inquilino que haya notificado al propietario sobre una infestación de chinches. Además, prohíbe que el propietario arriende u ofrezca en alquiler cualquier unidad desocupada que sepa, o que razonablemente debería saber, que tiene una infestación activa de chinches.
AB-2819 – “Confidencialidad de los casos de unlawful detainer” (vigente desde el 1 de enero de 2017)
Antes de la promulgación de esta ley, si un inquilino no ganaba una demanda de desalojo dentro de un plazo de sesenta días, todos los expedientes judiciales relacionados con el caso se volvían públicos. Esto significaba que, incluso si el inquilino ganaba al final, seguiría teniendo en su historial un registro de haber estado involucrado en un desalojo. La nueva ley estatal reforma la sección 1161.2 del Código de Procedimiento Civil de California para garantizar que todos los expedientes judiciales de un proceso de desalojo permanezcan confidenciales, a menos que el propietario gane dentro de los sesenta días posteriores a la presentación de la demanda.
AB-2362 – “Ley de tratamiento con pesticidas en condominios” (vigente desde el 1 de enero de 2017)
La Ley de tratamiento con pesticidas en condominios exige que la asociación de propietarios avise a los inquilinos que viven en condominios con al menos cuarenta y ocho horas de anticipación cada vez que la unidad o las áreas comunes vayan a ser tratadas con pesticidas por un exterminador sin licencia. El aviso debe incluir la siguiente información:
- Las plagas que se van a controlar;
- El nombre y la marca de los productos pesticidas que se utilizarán;
- La fecha, la hora y la frecuencia aproximadas con que el exterminador aplicará los pesticidas;
- Texto adicional especificado en la recién añadida sección 4777 del Código Civil de California.
Nuevas ordenanzas de alquiler aprobadas en 2016
Por primera vez en la historia, los votantes de Richmond y Mountain View aprobaron medidas que otorgan amplias protecciones a los inquilinos, como límites a los aumentos de alquiler y protecciones contra el desalojo.
Medida L de Richmond (vigente desde el 30 de diciembre de 2016)
Los votantes de Richmond aprobaron una ordenanza de alquiler que limita los aumentos anuales de renta al 100 por ciento del Índice de Precios al Consumidor, crea una junta de alquileres de cinco miembros y exige una causa justificada para los desalojos. Como resultado, a algunos inquilinos de Richmond se les reducirá la renta al monto que pagaban el 21 de julio de 2015 o antes, o, si se mudaron después de esa fecha, a su monto de alquiler inicial. Además, se prohíbe a los propietarios de unidades con control de rentas aumentar la renta hasta el 1 de septiembre de 2017. En ese momento, la renta solo podrá aumentarse en un monto específico, que la Richmond Rent Board (Junta de Alquileres de Richmond) determinará próximamente.
Para obtener más información, consulte nuestro artículo completo sobre el control de rentas en Richmond.
Medida V de Mountain View (vigente desde el 23 de diciembre de 2016; actualmente suspendida en parte)
Esta ley limita los aumentos anuales de renta a entre un 2% y un 5%, según el Índice de Precios al Consumidor. Además, la ley ahora exige que los propietarios tengan una causa justificada para desalojar a ciertos inquilinos en Mountain View. También creó un Comité de Vivienda de Alquiler de cinco miembros para fijar las rentas base, determinar los ajustes anuales de renta permitidos, establecer los montos de las sanciones y establecer reglamentos.
Lamentablemente, la Medida V está siendo impugnada actualmente en los tribunales. Como resultado, hasta que se celebren las audiencias y se dicte un fallo judicial, lo cual probablemente ocurrirá a principios de 2017, todas las partes de la medida, excepto la disposición sobre causa justificada para desalojos, están suspendidas temporalmente y no pueden hacerse cumplir. Hasta que se escuche el caso, los inquilinos de Mountain View cuentan con protecciones de causa justificada para desalojos, pero no con protecciones contra aumentos de renta. Tobener Ravenscroft LLP actualizará todo el material pertinente cuando el fallo judicial sea definitivo. Durante este tiempo, los propietarios aún deben ofrecer la opción de un contrato de arrendamiento de seis meses y de doce meses a todos los inquilinos nuevos y a los que renueven, conforme a la Ordenanza del Derecho a un Contrato de Arrendamiento de Mountain View.
Para obtener información adicional, lea nuestro artículo completo sobre el Programa de Asistencia y Reubicación para Inquilinos de Mountain View.
Enmiendas a las ordenanzas de alquiler
Los votantes de varias ciudades del Área de la Bahía aprobaron medidas que modifican las ordenanzas de alquiler existentes. Aunque los inquilinos de estas ciudades ya gozan de ciertas protecciones, estos cambios amplían los derechos de los inquilinos y refuerzan las ordenanzas de alquiler existentes.
Medida JJ de Oakland (vigente desde el 1 de febrero de 2017)
La Medida JJ hizo los siguientes cambios al Código Municipal de Oakland:
- Ahora, los propietarios de unidades con control de rentas deben obtener la aprobación previa de la Junta de Alquileres para aumentos de renta superiores al 100 por ciento del Índice de Precios al Consumidor;
- Las protecciones contra el desalojo de la ordenanza de causa justificada para desalojos vigente en la ciudad ahora se extienden a las unidades de alquiler construidas el 31 de diciembre de 1995 o antes;
- La Oakland Rent Board (Junta de Alquileres de Oakland) tiene mayor autoridad para fortalecer la información y la concienciación del público, mediante un aviso anual a los inquilinos sobre el monto del ajuste anual de renta, la acumulación de aumentos de renta anteriores, e información sobre la ordenanza de alquiler y los procedimientos de la junta, como la impugnación de un aumento de renta.
Para obtener más información, lea nuestra guía sobre el control de rentas en Oakland.
Medida AA de Berkeley (vigente desde el 18 de diciembre de 2016)
Esta medida modifica la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Desalojo por Causa Justificada de Berkeley de las siguientes maneras:
- Exige que los propietarios paguen $15,000 a todos los inquilinos de unidades desalojadas para que el propietario se mude a ellas;
- Prohíbe los desalojos para que el propietario se mude a la unidad cuando se trate de familias con niños en edad escolar durante el año escolar;
- Aclara que solo las unidades que recibieron un certificado de ocupación después del 30 de junio de 1980 están exentas del control de rentas, pero los propietarios de dichas unidades aún deben presentar los avisos de desalojo ante la Berkeley Rent Board (Junta de Alquileres de Berkeley);
- Aclara que los depósitos de garantía devengarán intereses a una tasa conforme a la Ordenanza de Alquiler de Berkeley.
Lea nuestra guía sobre el control de rentas en Berkeley para obtener una revisión completa de las leyes de control de rentas de Berkeley.
Medida L1 de Alameda (vigente desde el 6 de diciembre de 2016)
Esta ley exige mediación para los aumentos de renta superiores al cinco por ciento, exige una causa justificada para la mayoría de los desalojos y exige que los propietarios paguen gastos de reubicación a los inquilinos cuando terminen ciertos arrendamientos, como aquellos en los que los inquilinos son personas mayores o con discapacidad. La ley no establece una renta base ni fija límites a los aumentos de renta, pero ofrece servicios de mediación relacionados con los aumentos de renta propuestos superiores al cinco por ciento.
No deje de leer el artículo completo de Tobener Ravenscroft LLP sobre el control de rentas en Alameda.
Medida J de East Palo Alto (vigente desde el 5 de diciembre de 2016)
La nueva enmienda a la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Causa Justificada para Desalojos vigente en la ciudad simplifica y aclara varias disposiciones de la ley. Lo más destacado es que el propietario solo puede aumentar la renta una vez al año, y que el aumento no puede superar el 10 por ciento de la renta actual del inquilino.
Nuevas leyes estatales para inquilinos
En 2016, la legislatura de California promulgó varias leyes que protegen a los inquilinos, entre ellas una nueva ley relacionada con las chinches, normas sobre los avisos y procedimientos de tratamiento con pesticidas en condominios, y reglas ampliadas sobre el acceso público a los expedientes judiciales en los procesos de unlawful detainer (demanda de desalojo).
Aviso legal
Tobener Ravenscroft LLP es un bufete de servicio completo dedicado a los derechos de los inquilinos que representa a inquilinos. Este artículo tiene únicamente fines de información general. Es posible que las leyes hayan cambiado desde la publicación de este artículo. Antes de tomar cualquier medida, considere obtener asesoría legal de nuestra oficina. Si tiene preguntas, comuníquese con Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165.
