Ordenanza de control de alquileres, limitaciones al desalojo y reubicación de ciertos inquilinos desplazados de la Ciudad de Alameda

La Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Alameda ha sido derogada y se ha promulgado una nueva ordenanza. La City of Alameda Rent Control, Limitations on Eviction, Relocation to Certain Displaced Tenants Ordinance (Ordenanza de control de alquileres, limitaciones al desalojo y reubicación de ciertos inquilinos desplazados de la Ciudad de Alameda) fue adoptada el 3 de septiembre de 2019. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.10. La ordenanza puede denominarse City of Alameda Rent Control Ordinance (Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda). Id.

La Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda regula cuánto se puede aumentar anualmente la renta de un inquilino, protege a los inquilinos contra el desalojo a menos que exista una causa justa conforme a la ley, ofrece beneficios de reubicación a los inquilinos, regula los acuerdos de compra de la tenencia (buyout agreements) y prohíbe las represalias del propietario contra los inquilinos.

¿Qué unidades están cubiertas por la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda?

Con excepción de las parcelas de dos unidades con una casa unifamiliar y una unidad de vivienda accesoria aprobada, todos los inquilinos de propiedades de varias unidades en Alameda construidas antes del 1 de febrero de 1995 tienen protección contra el desalojo, protección contra represalias, protección del límite máximo de renta, derecho a beneficios de reubicación y protección contra acuerdos de compra de la tenencia ilegales. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-15. Las siguientes propiedades no están sujetas a las disposiciones sobre el límite máximo de renta de la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda, pero sí están protegidas por todas las demás secciones de la ordenanza, como la protección contra el desalojo, la protección contra represalias, el derecho a beneficios de reubicación y la protección contra acuerdos de compra de la tenencia ilegales:

• Casas unifamiliares y condominios.
• Propiedades de varias unidades construidas después del 1 de febrero de 1995.
• Una unidad de vivienda accesoria con permiso en el mismo lote que una casa unifamiliar.
• Inquilinos con vales de la Sección 8 (Section 8) en unidades que no son propiedad de una entidad gubernamental ni de una organización sin fines de lucro. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.20.

Las siguientes propiedades están totalmente exentas y no están cubiertas en absoluto por la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda:

• Unidades cuyas rentas están reguladas por la ley federal, la autoridad de vivienda u otro programa estatal o local, excepto ciertas unidades de la Sección 8;
• Unidades que son propiedad de la Housing Authority of the City of Alameda (Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Alameda);
• Unidades alquiladas por treinta días o menos;
• Unidades en moteles u hoteles donde la estadía es de menos de treinta días;
• Habitaciones en un hospital, centro de vida asistida, centro de convalecencia o de cuidado prolongado, o centro de enfermería especializada;
• Habitaciones en un centro que ofrece una variedad de servicios, que incluyen, entre otros, comidas, medicamentos, consejería, gestión de casos y transporte;
• Habitaciones en un convento, monasterio, sororidad o fraternidad en propiedades que son de una institución educativa o administradas por ella;
• Habitaciones en un edificio utilizado para el tratamiento del abuso de drogas, alcohol u otras sustancias;
• Habitaciones en un edificio utilizado como vivienda de transición para personas que antes estaban sin hogar;
• Habitaciones en un edificio que requieren proceso de admisión, gestión de casos, consejería y un acuerdo de ocupación;
• Unidades comerciales;
• Casas móviles o lotes para casas móviles;
• Casas flotantes;
• Cabañas comunitarias;
• Unidades ocupadas por el propietario en las que este comparte la cocina o el baño con uno o más inquilinos; y
• Cualquier parte de una unidad en la que el inquilino haya permitido que otra persona la ocupe, pero esa persona no cumpla con la definición de inquilino según la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.20. Para efectos de la ordenanza, un inquilino es un inquilino, subinquilino, inquilino, subarrendatario o compañero de vivienda que ha aceptado pagar la renta o que tiene la responsabilidad legal de pagarla. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15. El administrador de la propiedad que ocupa una unidad y no paga la renta completa queda expresamente excluido de la definición de inquilino. Id.

Además, los inquilinos deben saber que los arrendamientos temporales no están sujetos a las protecciones contra el desalojo sin causa justa. Estos arrendamientos deben tener un contrato a plazo fijo (no se permite mes a mes) y, una vez que vence el contrato a plazo fijo, el propietario está obligado a volver a ocupar la unidad. Consulte más abajo para obtener más información sobre los requisitos de los arrendamientos temporales.

¿Se aplica a mi arrendamiento el límite de aumento de renta de la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda o el límite de la Ley de Control de Alquileres del Estado de California?

Las protecciones del límite máximo de renta de la Ley de Control de Alquileres del Estado de California se aplican a todas las unidades de la Ciudad de Alameda que no están cubiertas por la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. Las protecciones del límite máximo de renta de la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda se aplican a todos los edificios de varias unidades construidos antes del 1 de febrero de 1995, incluso si el dueño vive en una de las unidades. Si la segunda unidad es una vivienda accesoria, la propiedad no está cubierta por el límite máximo de renta de Alameda.

Si su unidad no está cubierta por los límites de renta de la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad, sí está cubierta por los límites de renta de la Ley de Control de Alquileres del Estado de California si el edificio se construyó hace más de quince años, siempre que la unidad cumpla con todos los demás requisitos del control de alquileres estatal. Si su edificio de varias unidades se construyó después del 1 de febrero de 1995, o si es una casa unifamiliar o un condominio, hemos preparado una guía para ayudarle a determinar si su unidad está cubierta por los límites de renta de la Ley de Control de Alquileres del Estado de California.

¿Se aplican a su arrendamiento las protecciones contra el desalojo del Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda o las de la Ley de Control de Alquileres del Estado de California?

En Alameda, las protecciones contra el desalojo sin causa justa de la ley estatal de control de alquileres de California solo se aplican a las unidades que no están cubiertas por la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad y que, por lo demás, cumplen con los requisitos del control de alquileres estatal. En general, las protecciones contra el desalojo de la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda se aplican a la mayoría de las unidades en Alameda, incluidos todos los edificios de varias unidades, las casas unifamiliares, los condominios y las unidades donde los inquilinos reciben un vale de la Sección 8, si la unidad no es propiedad de una entidad gubernamental ni de una organización sin fines de lucro.
Las unidades cubiertas por el control de alquileres local, incluso si la ordenanza local tiene protecciones contra el desalojo más débiles, están exentas de la ley estatal de control de alquileres. Aunque la mayoría de las unidades en Alameda están cubiertas por las protecciones contra el desalojo de la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad, si usted es inquilino de una de las propiedades exentas de la ordenanza de Alameda, consulte nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por las protecciones contra el desalojo de la Ley de Control de Alquileres del Estado de California.

Si recibo un vale de la Sección 8, ¿estoy protegido por la Ordenanza de Control de Alquileres de la Ciudad de Alameda?

Para ayudar a reducir el riesgo de desplazamiento de inquilinos vulnerables, la Ciudad de Alameda ha implementado nuevas protecciones para los beneficiarios de vales de la Sección 8 (Section 8 Voucher). Si su unidad no es propiedad de una entidad gubernamental ni de una organización sin fines de lucro, usted tiene protección contra el desalojo, derecho a pagos de reubicación y protección contra represalias. Id.

¿Están obligados los propietarios a informar a los posibles inquilinos si la unidad está cubierta por la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Sí. Los propietarios están obligados a entregar a los posibles inquilinos un aviso por escrito de que la unidad que les interesa rentar está cubierta por la ordenanza, una copia de la ordenanza y de los reglamentos de la ciudad, y una copia de un folleto del Administrador del Programa de la ciudad que explica las leyes. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.25. El posible inquilino puede aceptar por escrito obtener el material a través del sitio web del Administrador del Programa en lugar de recibir una copia impresa del propietario. Id. Si un posible inquilino renta una unidad y el propietario no le proporcionó el aviso y la información requeridos antes de rentarla, el inquilino puede alegar el incumplimiento del propietario como defensa afirmativa ante cualquier acción del propietario para recuperar la posesión de la unidad. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.135.

¿Están obligados los propietarios a registrar sus propiedades de alquiler conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Sí. Los propietarios deben registrar anualmente todas las unidades de alquiler ante el Administrador del Programa. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.55. En el caso de las unidades sujetas a la disposición de control de renta de la ordenanza, también se debe presentar un aviso cuando haya un cambio de inquilino y cuando haya un cambio de dueño. Id.

Si el dueño anterior de mi edificio no le informó al nuevo dueño que el edificio está sujeto a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda, ¿sigue cubierta mi unidad?

Sí. Los dueños están obligados a informar al comprador que la propiedad está sujeta a la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.30. No hacer la divulgación requerida no exime al nuevo dueño de sus obligaciones conforme a la ordenanza. Id.

¿Pueden los propietarios trasladar las tarifas del Rent Program (Programa de Renta) a sus inquilinos conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Los propietarios pagan una tarifa anual del programa por las unidades cubiertas por la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.145. A partir del 1 de julio de 2020, podrán trasladar al inquilino el 50% de la tarifa del año fiscal 2020-21 en doce pagos iguales. Id. Este cargo trasladado no se considerará parte de la renta del inquilino. Id.

¿Puede mi propietario obligarme a renunciar a mis derechos conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

La ordenanza prohíbe que los propietarios incluyan en sus contratos de alquiler o de arrendamiento una renuncia a los derechos del inquilino conforme a la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.125. Toda renuncia de derechos, o supuesta renuncia, es contraria al orden público y es nula. Id.

¿Qué documentos debe presentar un propietario ante el Administrador del Programa conforme a la Ordenanza de Renta de la Ciudad de Alameda?

Hay muchos tipos de documentos que el propietario debe presentar ante el Rent Program (Programa de Renta). Los inquilinos deben saber cuáles son esos documentos, porque si el propietario no entrega al inquilino los avisos requeridos de forma adecuada y no presenta los avisos y documentos requeridos ante el Rent Program, el propietario no estará cumpliendo con la ley y es posible que se le prohíba aumentar la renta del inquilino y dar por terminado el arrendamiento. Alameda, Cal. Mun. Code §§ 6-58.65 y 6-58.135.

Los documentos que el propietario debe presentar son los siguientes:

• El aviso de terminación por un desalojo sin culpa del inquilino, como la mudanza del dueño a la unidad, la demolición, una mejora de capital, el cumplimiento de una orden gubernamental o un desalojo conforme a la Ellis Act (Ley Ellis).
• El monto de la renta de un nuevo inquilino después de que el arrendamiento del inquilino anterior se terminó sin causa.
• El nombre y el parentesco de la persona que se muda a la unidad de la que se desalojó al inquilino por la mudanza del dueño, y documentación de que el propietario es una “persona física”.
• Un aviso de que el propietario (o su familiar) no se mudó a la unidad dentro de los sesenta días después de que el inquilino la desocupó debido a un aviso de mudanza del dueño, o de que el propietario no residió en la unidad durante tres años.
• Un aviso que indique que el propietario (o su familiar) sí se mudó a la unidad según lo requerido, junto con documentación de respaldo.
• Toda la documentación necesaria para demoler la propiedad o retirarla del mercado de alquiler conforme a un desalojo bajo la Ellis Act.
• Comprobante por escrito del pago de los beneficios de reubicación pagados a un inquilino si el monto es diferente al establecido por la ordenanza.
• Un acuerdo de compra (buyout) debidamente firmado.
• Una declaración de registro anual por cada unidad de su propiedad.
• Para todas las unidades de alquiler que no estén exentas del control de renta conforme a alguna ley estatal, un aviso dentro de los treinta días posteriores al cierre de la plica (escrow) que indique quién es el comprador o nuevo propietario de la propiedad.
• Para todas las unidades de alquiler que no estén exentas del control de renta conforme a alguna ley estatal, una declaración de registro dentro de los treinta días posteriores a cada nuevo arrendamiento.
• Un aviso por escrito dentro de los treinta días posteriores a que las partes celebren un Arrendamiento Temporal (Temporary Tenancy), además de una copia del contrato de alquiler.
• Un aviso por escrito de que el propietario se mudó a la unidad dentro de los sesenta días posteriores a la terminación de un contrato de Arrendamiento Temporal, junto con documentación de respaldo.
• Comprobante de la asignación militar que dio lugar al Arrendamiento Temporal.
• El aviso de aumento de renta debido a mejoras de capital.
• El aviso de un Aumento de Renta por Reubicación dentro de los tres días posteriores a la entrega del aviso al inquilino.
• Los documentos relacionados con la solicitud de un propietario de revisión judicial de la decisión de un Funcionario de Audiencias.
• Cualquier otra documentación o información que el Administrador del Programa solicite razonablemente. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.35.

¿Qué es un Arrendamiento Temporal (Temporary Tenancy) conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Los propietarios pueden celebrar un arrendamiento temporal con un inquilino. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.40. Un arrendamiento temporal es un arrendamiento que cumple con los siguientes criterios:

• La unidad fue la residencia principal del propietario durante al menos tres meses antes de que se le ofrezca al inquilino un arrendamiento temporal. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15.
• El arrendamiento debe tener un plazo fijo, pero no puede ser de más de doce meses. Id.
• El propietario debe volver a ocupar la unidad dentro de los sesenta días posteriores a la terminación del arrendamiento temporal y residir en ella de forma continua durante un año. Id.

Un arrendamiento temporal no puede ser de más de doce meses. Sin embargo, si el arrendamiento temporal surge debido a una asignación militar (ya sea del inquilino o del propietario), el arrendamiento no puede ser de más de cinco años. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.40.

Además, deben transcurrir doce meses entre cada arrendamiento temporal; no se permiten arrendamientos temporales consecutivos. Id.

Los propietarios deben presentar ante el Rent Program (Programa de Renta) un aviso y el Contrato de Arrendamiento Temporal por escrito, así como cualquier otra documentación que el Administrador del Programa considere pertinente. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.35.

Los inquilinos que celebren este tipo de arrendamiento deben tener en cuenta que no está incluido en la sección de beneficios de reubicación permanente de la ordenanza como una terminación que da derecho a pago. Cuando venza el contrato de alquiler del Arrendamiento Temporal, el inquilino no recibirá un pago de reubicación.

AUMENTOS DE RENTA PERMITIDOS

¿Qué unidades están sujetas al límite de aumento de renta conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Todas las propiedades multifamiliares construidas antes del 1 de febrero de 1995 están sujetas a la disposición de tope de renta de la ordenanza. Sin embargo, si la segunda unidad es una vivienda accesoria aprobada en el mismo lote que una casa unifamiliar, la propiedad no estará cubierta por esta sección.

¿Con qué frecuencia puede mi propietario aumentarme la renta conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Para todas las unidades de alquiler en la Ciudad de Alameda, la renta no puede aumentarse más de una vez en un período de doce meses. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.50. En el caso de los arrendamientos nuevos, la renta no puede aumentarse hasta doce meses después del inicio del arrendamiento. Id.

¿Cómo se determina mi renta base conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

A partir del 1 de septiembre de 2019, los propietarios no pueden cobrar una renta mayor que la renta base más los aumentos permitidos por la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.60. La renta base es el monto de la renta vigente al 1 de septiembre de 2019 o, para los arrendamientos establecidos después de esa fecha, la renta inicial vigente en la fecha en que comienza el arrendamiento. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15.

¿Cuánto puede aumentarme la renta mi propietario conforme a la Ordenanza de Control de Renta de Alameda?

A partir del 1 de septiembre de 2019, si usted vive en una unidad sujeta a la disposición de límite de renta de la ordenanza, su renta no puede aumentarse más del 2.8% de su renta base. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.60. Este porcentaje se llama monto del Ajuste General Anual (Annual General Adjustment, AGA). Id. El AGA nunca será mayor del 5% ni menor del 1% en ningún año. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15.

¿Qué significa Renta Máxima Permitida conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

La Renta Máxima Permitida (Maximum Allowable Rent, MAR) es su renta base más el monto del Ajuste General Anual (AGA). Id. Cada año, los inquilinos recibirán una carta del Rent Program (Programa de Renta) que indica cuál es la MAR de su unidad. Si el inquilino no está de acuerdo con el cálculo, puede presentar una petición ante el Rent Program. Los propietarios también pueden presentar una petición ante el Rent Program para aumentar la renta por encima de la MAR.

¿Se puede aumentar mi renta por encima de la Renta Máxima Permitida para mi unidad conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad?

En las unidades cubiertas por la protección de tope de renta, la renta solo puede aumentarse por encima de la MAR en las siguientes circunstancias:

• Acumulación (banking): Si su propietario no le aumentó la renta en un año determinado, puede guardar ese aumento, o “acumularlo”, para usarlo en un año posterior. Su propietario no necesita presentar primero una petición ante el Rent Program (Programa de Renta) para que se apruebe un aumento de renta acumulado, pero sí debe presentar el aviso y el comprobante de entrega ante el Administrador del Programa dentro de los tres días posteriores a la entrega al inquilino del aviso de aumento de renta acumulado. Hay limitaciones para acumular aumentos de renta. Los propietarios no pueden: (a) acumular más del 8%, (b) aumentar la renta de un inquilino más del monto permitido del año en curso más el 3% de cualquier monto acumulado, (c) aumentar la renta de un inquilino usando cualquier monto acumulado en años consecutivos, ni (d) aumentar la renta de un inquilino usando un monto acumulado más de tres veces durante un mismo arrendamiento. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.70.
• Mejoras de capital: Su propietario debe presentar primero una petición ante el Rent Program (Programa de Renta) para que se apruebe un aumento de renta por mejoras de capital, y además debe contar con un Plan de Mejoras de Capital (Capital Improvement Plan, CIP) aprobado por la Ciudad. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.35. Las mejoras de capital son mejoras o reparaciones a la propiedad que aumentan considerablemente su valor, prolongan de manera apreciable su vida útil o la adaptan a un nuevo uso. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15. El monto del aumento de renta lo determinará el Rent Program con base en la fórmula de la Política del Plan de Mejoras de Capital de la Ciudad.
• Tasa de rendimiento justa: Para un aumento por tasa de rendimiento justa (Fair Rate of Return), el propietario debe presentar una petición ante el Rent Program (Programa de Renta) para su aprobación. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.75.

¿Qué es un Aumento de Renta por Reubicación (Relocation Rent Increase) conforme a la Ordenanza de Control de Renta de la Ciudad de Alameda?

Esta sección de la ordenanza es importante para los inquilinos que viven en propiedades que no están sujetas a los límites de renta, pero sí a las disposiciones de desalojo por causa justificada. Sin esta sección, los propietarios podrían eludir fácilmente la disposición de causa justificada para terminar un arrendamiento aumentando la renta a un monto que el inquilino no puede pagar, lo que en la práctica equivale a desalojarlo. La disposición sobre el aumento de renta por reubicación no elimina este vacío legal, pero sí exige que el propietario pague beneficios de reubicación a los inquilinos desplazados.

Un aumento de renta por reubicación (Relocation Rent Increase) es un aumento de renta de más del 10% en un período de doce meses. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15. Si un inquilino recibe un aumento de renta por reubicación, el propietario debe entregarle un aviso que le informe sobre su derecho a un pago de reubicación permanente si el inquilino decide desocupar la unidad dentro de los 90 días siguientes a la recepción del aviso de aumento de renta. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85. El aviso y el comprobante de entrega deben presentarse ante el Rent Program (Programa de Rentas) dentro de los tres días siguientes a la entrega al inquilino del aviso de aumento de renta por reubicación. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.35.

¿Pueden los propietarios cambiar los servicios adicionales incluidos en la renta del inquilino cuando su contrato de arrendamiento se convierte en un acuerdo de mes a mes según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Si la renta de un inquilino incluye cargos o tarifas por servicios adicionales como servicios públicos, estacionamiento, almacenamiento o mascotas, y su contrato de arrendamiento se convierte en un arrendamiento de mes a mes, el propietario no puede desagrupar (es decir, separar) esos cargos o tarifas del contrato de arrendamiento, ni puede aumentar los cargos o tarifas por dichos servicios. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.45. Solo puede haber un aumento en los cargos o tarifas por servicios adicionales si el aumento se paga directamente al propietario por servicios públicos con medidores separados o por cargos de servicios públicos que se prorratean entre los inquilinos. Id.

Si las partes celebran un nuevo acuerdo o renuevan su acuerdo, los servicios adicionales pueden desagruparse del acuerdo nuevo o renovado, y las tarifas o cargos también pueden aumentarse, pero cualquier monto aumentado se incluirá en el cálculo de la renta máxima permitida (MAR) del inquilino. Id.

Cuando se solicitan nuevos servicios adicionales que no estaban incluidos en un contrato de arrendamiento existente, las tarifas o cargos por esos nuevos servicios no se incluirán en el cálculo de la renta máxima permitida del inquilino. Id.

¿Puedo solicitar una reducción de renta al Rent Program de la Ciudad de Alameda?

Sí. Los inquilinos pueden presentar una petición ante el Rent Program (Programa de Rentas) para solicitar una reducción de renta. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.75. Los inquilinos pueden basar su petición de reducción de renta en (i) una reducción de los servicios de vivienda, como la eliminación del estacionamiento o del uso de las instalaciones de lavandería, o (ii) la creencia de que su renta máxima permitida se calculó incorrectamente. Id.

CONTROL DE DESALOJOS

¿Qué propiedades están cubiertas por las protecciones de causa justa para el desalojo según la Ordenanza de Control de Rentas de Alameda?

Todos los edificios de varias unidades, las casas unifamiliares y los condominios están sujetos al control de desalojos según la ordenanza. Los inquilinos con vales de la Sección 8 (Section 8) tienen protección contra el desalojo, pero solo si el propietario no es el gobierno ni una organización sin fines de lucro.

¿Cuáles son las causas justas para desalojar a un inquilino según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Un propietario solo puede desalojar a un inquilino por las siguientes causas justas:

• El inquilino no ha pagado la renta;
• El inquilino ha cometido un incumplimiento sustancial y material del contrato de arrendamiento;
• El inquilino está causando una molestia (nuisance);
• El inquilino le niega continuamente al propietario el acceso a la unidad;
• El propietario (o un familiar suyo) busca mudarse a la unidad (desalojo para que el propietario ocupe la unidad);
• El propietario busca demoler la unidad de alquiler y ha obtenido todos los permisos necesarios y requeridos;
• El propietario busca realizar mejoras capitales y ha obtenido todas las aprobaciones de planos necesarias y requeridas;
• El propietario busca retirar permanentemente la propiedad del mercado de alquiler (desalojo conforme a la Ellis Act); y
• El propietario debe cumplir con una orden gubernamental que exige el desalojo de los inquilinos. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.80.

¿Me pueden desalojar por subarrendar según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Si un propietario descubre que usted está subarrendando en violación de su contrato de arrendamiento, no puede intentar desalojarlo de inmediato. Id. Su propietario primero debe entregarle un aviso por escrito para que subsane (es decir, corrija) la violación dentro de catorce días calendario. Id. Durante estos catorce días, usted puede presentarle a su propietario una solicitud por escrito para agregar al subarrendatario a su unidad. Id.

Los inquilinos deben tener en cuenta que la ordenanza no obliga al propietario a aceptar al subarrendatario; simplemente le da al inquilino la oportunidad de presentar una solicitud y al propietario la oportunidad de aceptarla. Si el propietario rechaza la solicitud, el inquilino debe sacar al subarrendatario.

¿Me pueden desalojar según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda por mudar a un familiar o a mi cónyuge a mi unidad?

Los inquilinos no pueden ser desalojados por mudar a su unidad a cualquiera de las siguientes personas, siempre que no se exceda el número máximo de ocupantes permitido por el Cal. Health & Safety Code § 17922:

• Cónyuge o pareja doméstica registrada;
• Padre o madre, abuelo o abuela, hijo o hija, o nieto o nieta, sin importar si el parentesco es por sangre, nacimiento, adopción, matrimonio o pareja doméstica registrada;
• Hijo o nieto de crianza (foster);
• Cualquier otra persona que las leyes federales o estatales de vivienda justa puedan proteger en el futuro; o
• Una persona necesaria para adaptarse razonablemente a las necesidades del inquilino o de cualquiera de los familiares del inquilino que residan en la unidad. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.80.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo para que el propietario ocupe la unidad según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Un propietario puede desalojar a un inquilino para mudarse a la unidad o para que se mude su cónyuge o pareja doméstica, hijos, padres, abuelos, nietos, hermanos o suegros. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.80. Se deben cumplir los siguientes criterios para que el propietario pueda solicitar un desalojo para ocupar la unidad:

• El propietario debe actuar de buena fe.
• El propietario debe ser una persona física, no una corporación ni una LLC.
• El propietario debe tener por lo menos el 50% de la participación de propiedad del inmueble.
• La propiedad no puede tener una unidad vacía comparable disponible en el momento en que se entrega el aviso de terminación del arrendamiento.
• El propietario o el familiar debe ocupar la unidad dentro de 60 días.
• El propietario o el familiar debe vivir en la unidad como residencia principal durante tres años.
• El propietario debe proporcionar al Rent Program (Programa de Rentas) documentación que demuestre que el propietario o el familiar se ha mudado y ocupa la unidad como su residencia principal.
• El propietario debe pagar a los inquilinos desalojados los beneficios de reubicación permanente. Id.

Según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda, ¿qué sucede si un inquilino es desalojado para que el propietario o un familiar se mude a la unidad y el propietario no vive en la unidad durante los tres años requeridos?

Si el propietario o el familiar desocupa la unidad antes de cumplir el requisito de tres años, se le debe ofrecer la unidad de nuevo al inquilino con la misma renta vigente en el momento en que se le entregó el aviso de terminación, el propietario debe pagar los costos razonables de mudanza y el propietario debe informar por escrito al Rent Program (Programa de Rentas). Id. Si el inquilino desplazado no acepta la oferta del propietario de regresar a la unidad, el propietario no puede volver a poner la unidad en el mercado por cualquier monto de renta que desee; el propietario solo puede cobrarle a un nuevo inquilino la misma renta legal que se le cobraba al inquilino desplazado en el momento en que el propietario entregó el aviso de terminación del arrendamiento. Id.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo conforme a la Ellis Act según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Un propietario puede desalojar a los inquilinos para retirar permanentemente todo el edificio del mercado de alquiler. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.80. Según la Resolución de Política sobre la Ellis Act No. 15517 de la Ciudad de Alameda, se deben cumplir los siguientes criterios:

• Los propietarios deben actuar de buena fe.
• Los inquilinos tienen derecho a un aviso de por lo menos 120 días.
• Los inquilinos de 62 años o más o con discapacidad que hayan vivido en la unidad por lo menos un año tienen derecho a un aviso de un año, siempre que el inquilino notifique al propietario, dentro de los 60 días siguientes a la entrega del aviso, que tiene derecho a la extensión.
• La propiedad no puede regresar al mercado de alquiler durante cinco años.
• Se les debe ofrecer a los inquilinos su unidad de nuevo si la propiedad vuelve al mercado de alquiler antes de cumplirse los cinco años, siempre que el inquilino haya notificado al propietario por escrito, dentro de los 30 días siguientes a su desplazamiento, que desea recibir una oferta para volver a ocupar la unidad. El inquilino también debe proporcionar su nueva dirección al propietario. El propietario debe ofrecer la unidad de nuevo con la misma renta que se pagaba en el momento del desplazamiento, y puede agregar un aumento de hasta el 5%.
• El propietario debe pagar a los inquilinos desalojados los beneficios de reubicación permanente.

¿Cuáles son los requisitos para los desalojos por mejoras capitales según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Las mejoras capitales son mejoras o reparaciones a la propiedad que aumentan materialmente su valor, prolongan apreciablemente su vida útil o adaptan la propiedad a un nuevo uso. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15. Antes de que el propietario pueda entregarle al inquilino un aviso de terminación, primero debe presentar su Plan de Mejoras Capitales (CIP) ante el Rent Program (Programa de Rentas). Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.110. Una vez que el Rent Program apruebe el plan, el propietario puede entregar a los inquilinos un aviso de terminación, que debe ir acompañado del CIP aprobado. Id. Los inquilinos que deban desocupar la unidad tienen derecho a beneficios de reubicación. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85. Para obtener más información sobre el derecho del inquilino a recibir asistencia de reubicación y a volver a ocupar una unidad, lea a continuación.

¿Cuáles son los requisitos para un desalojo debido a una orden gubernamental según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Debido a condiciones inhabitables e inseguras en una propiedad, una orden de una agencia gubernamental puede exigir al propietario que desaloje temporalmente a los inquilinos para hacer las reparaciones necesarias y poner la propiedad en cumplimiento con los códigos de la ciudad o del estado. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.80. El propietario debe presentar el aviso de terminación ante el Rent Program (Programa de Rentas). Los inquilinos desplazados tienen derecho a asistencia de reubicación temporal. Id. Una vez que la propiedad esté lista para volver a ocuparse, se le debe ofrecer al inquilino su unidad de nuevo con la misma renta vigente en el momento en que la desocupó. Id.

PAGOS DE REUBICACIÓN PERMANENTE

¿Tengo derecho a recibir un pago de beneficios de reubicación según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Los inquilinos que sean desplazados permanentemente en las siguientes circunstancias tienen derecho a pagos de reubicación permanente:

• Los inquilinos que sean desalojados para que el propietario ocupe la unidad, por demolición, por mejoras capitales o conforme a la Ellis Act, sin importar cuánto tiempo haya vivido el inquilino en la unidad;
• Los inquilinos a quienes se les entregue un aumento de renta que sea un aumento de renta por reubicación y que desocupen la unidad dentro de noventa días; y
• Los inquilinos que reciban un vale de la Sección 8 (Section 8) y deban desocupar la unidad porque esta no cumplió con los Housing Quality Standards (Normas de Calidad de Vivienda), según lo determine el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85.

Los inquilinos que sean desplazados temporalmente debido a una orden gubernamental de desocupar, a mejoras capitales o a condiciones de salud y seguridad tienen derecho a pagos de reubicación temporal o a una oferta de una unidad de alquiler comparable. Id.

¿Recibiré beneficios de reubicación temporal o permanente si debo desocupar la unidad debido a mejoras capitales según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Cuando se aprueba un plan de mejoras capitales, el Administrador del Programa también determinará y aprobará el aumento de renta correspondiente. Alameda, Cal. Res. No. 15138. Si un inquilino debe desocupar la unidad, ha informado al propietario que está dispuesto a pagar el monto de renta aumentado cuando se terminen las mejoras y hay una unidad comparable y disponible en el mismo edificio o complejo, el propietario debe (a) reubicar al inquilino en la unidad comparable, (b) ofrecerle de nuevo al inquilino la unidad desocupada con la misma renta más el aumento aprobado cuando termine la construcción, y (c) pagarle al inquilino los costos razonables de mudanza hacia y desde la unidad. Durante este tiempo, el inquilino desplazado deberá seguir pagando el monto de renta que pagaba en el momento en que desocupó la unidad.

Cuando un inquilino debe desocupar y no hay una unidad comparable y disponible para ofrecerle, y el inquilino ha notificado al propietario que está dispuesto a pagar el monto de renta aumentado cuando terminen las obras, el Program Administrator (Administrador del Programa) decidirá, según el tiempo que tome terminar las mejoras, si el propietario debe pagar al inquilino asistencia de reubicación temporal o si el propietario puede dar por terminado el arrendamiento y pagar al inquilino beneficios de reubicación permanente.

¿Cuáles son los montos de reubicación permanente según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

El Concejo Municipal determina el monto de los beneficios de reubicación. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.95. Los beneficios de reubicación se basan en la cantidad de habitaciones de la unidad, no en la cantidad de inquilinos que viven en ella. El monto de reubicación para un estudio es de $5,782; para 1 recámara, $6,494; para 2 recámaras, $7,502; para 3 recámaras, $9,420; y para 4 recámaras o más, $11,0008. Para los hogares que tienen un inquilino de 62 años o más, un hijo menor de edad o una persona con discapacidad según Cal. Gov’t. Code § 12955.3, el pago para un estudio es de $7,472; para 1 recámara, $8,542; para 2 recámaras, $10,024; para 3 recámaras, $12,930; y para 4 recámaras o más, $15,313.

¿Hay alguna situación en la que el propietario no tendría que pagarme los beneficios de reubicación según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Los propietarios no están obligados a pagar beneficios de reubicación a los inquilinos cuando el inquilino es desplazado por circunstancias fuera del control del propietario, como un incendio, una inundación, un terremoto u otro desastre natural. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85. Además, si el inquilino o su invitado causó o contribuyó de manera importante a la condición que obligó al inquilino a desocupar, el inquilino no tiene derecho a un pago de reubicación. Id.

¿Podemos mi propietario y yo acordar un pago de reubicación diferente al establecido por la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Sí. Después de que se le entregue al inquilino un aviso de terminación del arrendamiento que cumpla con la ordenanza y se le notifique por escrito el monto del pago de reubicación al que tiene derecho, las partes pueden acordar un monto diferente, siempre que el propietario presente al Rent Program (Programa de Rentas) prueba del nuevo monto acordado dentro de los veintiún días siguientes a la fecha en que el inquilino desocupe. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.95.

¿Cuándo vencen los pagos de asistencia de reubicación permanente según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

La mitad del pago de reubicación permanente vence dentro de los tres días hábiles siguientes a que el inquilino informe por escrito al propietario que desocupará la unidad a más tardar en la fecha de desalojo indicada en el aviso. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.100. La otra mitad del pago vence dentro de los tres días hábiles siguientes a que el inquilino haya retirado todas sus pertenencias de la unidad y la haya desocupado. Id.

ASISTENCIA DE REUBICACIÓN TEMPORAL

¿Cuándo tengo derecho a asistencia de reubicación temporal según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Los inquilinos que se ven obligados a desocupar debido a una orden gubernamental o debido a condiciones de salud o seguridad determinadas por una agencia gubernamental o un tribunal tienen derecho a asistencia de reubicación temporal. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85.

Condiciones de salud o seguridad significa condiciones que tienen un efecto adverso en la salud o la seguridad del inquilino y que han hecho que la unidad sea inhabitable, o, para los inquilinos que reciben un Section 8 Voucher (vale de vivienda de la Sección 8), que las condiciones de la unidad no cumplieron con los Housing Quality Standards (Normas de Calidad de Vivienda) según lo determinado por el U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.). Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15.

¿De cuánto son los pagos de reubicación temporal según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Los inquilinos que deben desocupar su unidad por sesenta días o menos tienen derecho a un pago diario (per diem). Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.95. Los inquilinos recibirán un monto diario razonable, pagado semanalmente, para un hotel o alquiler a corto plazo, comidas, lavandería, alojamiento de mascotas y gastos de mudanza y almacenamiento. Id. Los inquilinos deben seguir pagando la renta durante este tiempo. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85.

Si el inquilino debe desocupar por más de sesenta días, su propietario debe pagarle pagos por diferencia de renta hasta que pueda volver a ocupar la unidad o hasta que encuentre otra vivienda permanente. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85. Si el inquilino recibe pagos por diferencia de renta, ya no está obligado a pagar la renta de la unidad que desocupó. Id. Un pago por diferencia de renta es la diferencia entre la renta que el inquilino pagaba en el momento en que fue desplazado y la renta justa de mercado de una unidad comparable. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15. Una vez que el inquilino vuelva a ocupar la unidad, reanudará el pago de la renta a la tarifa vigente en el momento en que desocupó. Id. Si el inquilino no vuelve a ocupar la unidad y en su lugar encuentra otra vivienda permanente, el propietario deberá pagarle un pago de reubicación permanente. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.85.

¿Puede mi propietario ofrecerme una unidad comparable en lugar de pagarme los pagos de reubicación temporal según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Sí. Se le puede ofrecer una unidad comparable en lugar de pagarle pagos de reubicación temporal o pagos por diferencia de renta. Id. Si usted se muda a la unidad comparable, no se le puede cobrar más de lo que pagaba de renta en la unidad de la que fue desplazado. Id. Su propietario también será responsable de pagar sus gastos de mudanza hacia y desde la unidad comparable, y estará obligado a pagar los pagos de reubicación temporal y/o por diferencia de renta, según corresponda, hasta que usted realmente se mude a la unidad comparable. Id.

Los inquilinos que vivan en una unidad comparable durante al menos ciento veinte días pueden desocupar la unidad por causa justificada (la ordenanza no define “causa justificada”) y recibir del propietario pagos por diferencia de renta hasta que vuelvan a ocupar la unidad de la que fueron desplazados originalmente. Id. O, si el inquilino encuentra otra vivienda permanente, el propietario debe pagarle un beneficio de reubicación permanente. Id.

Si usted no acepta la oferta de mudarse a una unidad comparable, debe notificarlo por escrito a su propietario. Id. Su propietario puede presentar una apelación ante el Program Administrator (Administrador del Programa) dentro de los diez días siguientes a su rechazo por escrito. Id. Si el funcionario de audiencias determina que la unidad es comparable pero usted la rechaza de todos modos, su propietario no tendrá ninguna obligación de hacerle pagos de reubicación temporal ni por diferencia de renta, y usted no tendrá ninguna obligación de pagar más renta hasta que vuelva a ocupar la unidad de la que fue desplazado. Id.

¿Qué debe incluir el aviso para desocupar temporalmente según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

El aviso de reubicación temporal debe incluir un aviso de derechos e incluir un formulario de reubicación temporal, un formulario de pago por diferencia de renta y un formulario de pago de reubicación permanente. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.90. El aviso también debe contener una declaración de que el propietario ha cumplido con la ordenanza y una declaración por escrito de los derechos y obligaciones de los inquilinos y propietarios según la ordenanza. Id. Dentro de los tres días siguientes a que el inquilino desocupe, el propietario debe entregarle los formularios completados. Id. El aviso y el comprobante de entrega deben presentarse ante el Program Administrator (Administrador del Programa) dentro de los tres días siguientes a la entrega al inquilino. Id.

El aviso de derechos también debe incluir un resumen de las reparaciones y el tiempo estimado para terminarlas, e informar al inquilino que tiene el derecho preferente de volver a ocupar la unidad. Id. Si cambia el tiempo estimado para terminar las reparaciones, el propietario debe avisar al inquilino del cambio con al menos siete días calendario de anticipación. Id.

ACUERDOS DE COMPRA DEL ARRENDAMIENTO (BUYOUT)

¿Qué es un acuerdo de compra del arrendamiento (buyout agreement) según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Un acuerdo de compra del arrendamiento es un acuerdo por escrito que el propietario y el inquilino celebran voluntariamente, en el cual el inquilino acepta desocupar la unidad de manera permanente a cambio de un pago monetario. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.15.

¿Hay requisitos que el acuerdo de compra del arrendamiento debe cumplir según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Antes de celebrar un acuerdo de compra del arrendamiento, el propietario debe informar por escrito al inquilino sobre su derecho a no celebrar un acuerdo, a consultar con un abogado, a consultar con el Rent Program (Programa de Rentas) y a rescindir cualquier acuerdo celebrado dentro de los treinta días siguientes a su firma. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.115. El acuerdo de compra firmado debe presentarse ante el Rent Program dentro de los tres días calendario siguientes a su firma. Id.

Para rescindir un acuerdo de compra del arrendamiento, el inquilino debe entregar en persona, enviar por correo electrónico o enviar por el correo postal de EE. UU. una declaración al propietario de que el inquilino ha rescindido el acuerdo. Id. Un acuerdo de compra del arrendamiento que no cumpla con los requisitos de esta sección no será válido, y el inquilino puede rescindirlo en cualquier momento. Id.

REPRESALIAS DEL PROPIETARIO

¿Tiene mi propietario prohibido tomar represalias en mi contra según la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Sí. Está estrictamente prohibido que un propietario intente terminar un arrendamiento, reducir los servicios de vivienda o aumentar la renta con la intención de tomar represalias contra un inquilino por ejercer sus derechos según la ordenanza o cualquier otra ley federal o estatal, por iniciar o participar en procedimientos de control de rentas, por rechazar o rescindir un acuerdo de compra del arrendamiento o por participar en un litigio según la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.120.

Un desalojo dentro de los 180 días siguientes a que un inquilino haga valer sus derechos creará una presunción refutable de que el propietario actuó en represalia contra el inquilino y puede exponer al propietario a daños punitivos. Id. Un inquilino también puede presentar un reclamo por represalias o usarlo como defensa sin la presunción e independientemente del plazo. Id.

Las represalias pueden alegarse como defensa ante el intento del propietario de terminar el arrendamiento, y pueden ser la base de una demanda del inquilino por daños reales y punitivos, o la base de una orden judicial (injunction). Id.

DESALOJO INJUSTO

¿Puedo demandar a mi propietario por desalojo injusto si viola la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Sí. El incumplimiento de la ordenanza por parte del propietario puede ser alegado por el inquilino como defensa afirmativa en una acción del propietario para recuperar la posesión de la unidad. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.135. Además, los inquilinos pueden solicitar daños monetarios y medidas cautelares en una acción civil por desalojo injusto por cualquier intento del propietario de recuperar la posesión de una unidad en violación de la ordenanza. Id. El propietario será responsable de daños reales y punitivos, incluidos daños por angustia emocional. Id. La parte que prevalezca en una acción por desalojo injusto recuperará las costas y honorarios razonables de abogados. Id.

¿Cuáles son las sanciones y recursos adicionales contra un propietario que viola la Ordenanza de Control de Rentas de la Ciudad de Alameda?

Los propietarios y sus agentes pueden estar sujetos a citaciones administrativas y multas por parte de la Ciudad por violar la ordenanza. Alameda, Cal. Mun. Code § 6-58.140. Las multas por violaciones serán de $250 por la primera infracción, $500 dólares por una segunda infracción dentro de un período de un año y $1,000 por una tercera infracción dentro de un período de un año. Id.

Además, un propietario también puede ser culpable de una infracción, sancionable con una multa que no exceda $250, o de un delito menor (misdemeanor) sancionable con una multa que no exceda $1,000 por violación, o con encarcelamiento en la cárcel del condado por un período no mayor de seis meses, o con multa y encarcelamiento a la vez. Id.

Además, cualquier persona agraviada, incluidos la Ciudad y el Pueblo del Estado de California, puede hacer cumplir esta ordenanza y solicitar que se prohíba su violación mediante una acción civil. Id. En una acción presentada por el Pueblo del Estado de California o por la Ciudad para hacer cumplir esta ordenanza, el tribunal impondrá una multa civil por un monto de hasta la cantidad mayor entre $2,500 por violación por día o $10,000 por violación; el 50% se pagará a la Ciudad y el 50% a la persona o personas cuyos derechos fueron violados. Id. Toda persona que viole la ordenanza será responsable de una multa civil adicional de hasta $5,000 por cada infracción cometida contra una persona de 62 años o más, que tenga una discapacidad o que viva en un hogar con al menos un hijo menor de edad. Id.

Asimismo, un propietario que haya terminado un arrendamiento por motivos no permitidos por esta ordenanza no puede cobrar, en un nuevo arrendamiento, una renta que exceda la renta máxima permitida o la renta certificada vigente en el momento en que se terminó el arrendamiento anterior. Id. Cualquier negocio de unidades de alquiler que se realice o mantenga en contra de la ordenanza constituirá una molestia pública (public nuisance). Id.

La ordenanza permite a los inquilinos buscar todos los demás recursos, sanciones o procedimientos previstos por la ley. Id.

Si usted es un inquilino que vive en la Ciudad de Alameda y tiene preguntas sobre sus derechos bajo la Ordenanza de Control de Rentas, Limitaciones al Desalojo y Reubicación de Ciertos Inquilinos Desplazados de la Ciudad de Alameda, o tiene preguntas sobre la nueva ley de control de rentas del Estado de California, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado.