A partir del 1 de septiembre de 2020, el Estado de California tiene nuevas protecciones contra desalojos derivadas de la pandemia de COVID-19.
Protecciones para inquilinos que no pueden pagar la renta
Los tribunales de California no pueden emitir un emplazamiento en un caso de desalojo por falta de pago ni dictar un fallo en rebeldía en un caso de desalojo por falta de pago antes del 5 de octubre de 2020.
Alivio temporal de la renta para inquilinos hasta el 31 de enero de 2021
Una vez que los tribunales de desalojo vuelvan a abrir para casos de falta de pago después del 5 de octubre de 2020, los inquilinos que no pudieron pagar la renta debido a la pandemia recibirán alivio temporal de la renta y protección contra el desalojo hasta el 31 de enero de 2021. Los inquilinos no pueden ser desalojados por no pagar la renta debido a una dificultad económica por COVID-19 entre el 4 de marzo de 2020 y el 31 de agosto de 2020. Los inquilinos que paguen el 25% de su renta del 1 de septiembre de 2020 al 31 de enero de 2021 no pueden ser desalojados por falta de pago debido a una dificultad económica por COVID-19. Para aprovechar estas protecciones, el inquilino debe entregar oportunamente al propietario una declaración de dificultad económica bajo pena de perjurio.
Casi todos los inquilinos de California están protegidos por la nueva ley. Las protecciones adicionales se aplican a todas las unidades residenciales, parques de casas móviles, casas de huéspedes, huéspedes y, en la mayoría de los casos, rentas a corto plazo, como Airbnb.
Declaraciones de dificultad económica por falta de pago
Ahora los propietarios deben entregar un aviso de quince días para pagar la renta o desocupar antes de desalojar a un inquilino por falta de pago. El aviso debe incluir información sobre las nuevas protecciones contra desalojos por COVID-19, junto con un modelo de declaración de dificultad económica.
La declaración debe devolverse al propietario dentro de los quince días por correo electrónico, correo postal o entrega en mano. Si el inquilino no devuelve la declaración dentro de los quince días, el tribunal aún tiene la facultad discrecional de desestimar una acción de desalojo por falta de pago si el inquilino puede demostrar que no la devolvió a tiempo debido a un error, descuido, sorpresa o negligencia excusable.
A la mayoría de los inquilinos no se les exigirá entregar documentos financieros a los propietarios como parte de la solicitud por dificultad económica. Los inquilinos de altos ingresos (definidos como cualquier inquilino que gane más del 30% del ingreso medio del condado del inquilino en 2020, según lo publicado por HUD, pero no menos de $100,000) deben entregar registros financieros a los propietarios, pero solo si se los solicitan. Un propietario solo puede solicitar prueba de la dificultad económica si ya tenía información de que el inquilino era de altos ingresos. La prueba de ingresos incluye cualquiera de los siguientes documentos: declaración de impuestos, formulario W2 o talones de pago.
Los inquilinos seguirán debiendo la renta
Las nuevas protecciones del Estado de California para inquilinos durante la pandemia solo impiden los desalojos por falta de pago. Los inquilinos seguirán debiendo la renta no pagada. La nueva ley aumenta el monto jurisdiccional del tribunal de reclamos menores por encima de $10,000 para permitir que los propietarios obtengan sentencias contra los inquilinos por la renta atrasada. Los propietarios podrán comenzar a presentar demandas en el tribunal de reclamos menores el 1 de marzo de 2021.
Protección ampliada contra desalojos sin causa justificada para casas unifamiliares
Hasta el 31 de enero de 2021, el control de rentas del Estado de California se amplía a todas las unidades, incluidas las casas unifamiliares y los condominios que son propiedad de personas físicas. La ley es retroactiva al 2 de marzo de 2020. Hay dos excepciones. Se permite el desalojo de una casa unifamiliar o un condominio cuando la unidad se ha vendido a un dueño que tiene la intención de habitarla. También se permiten los desalojos por demolición o remodelación sustancial si los problemas de reparación afectan la salud y la seguridad.
Sanciones más severas por represalias del propietario
Cualquier propietario que intente dejar fuera a un inquilino cambiando las cerraduras o cortar los servicios públicos porque el inquilino presentó una declaración de dificultad económica por COVID-19 es responsable ante el inquilino por $1000 a $2500, más daños reales, angustia emocional y honorarios de abogados.
Los propietarios no pueden presentar una acción de desalojo como represalia porque el inquilino no puede pagar la renta debido al COVID-19. Un propietario que tome represalias es responsable de los daños reales, la angustia emocional, una multa de $100 a $2000 y los honorarios de abogados.
