Lo que los inquilinos deben saber sobre la prohibición
La nueva legislación aprobada por el San Francisco Board of Supervisors (Junta de Supervisores de San Francisco) para prohibir los desalojos por falta de pago de la renta puede ser riesgosa para los inquilinos. Aunque la Junta de Supervisores tenía buenas intenciones, los inquilinos que se apoyen en esta ley para no pagar la renta podrían terminar desalojados. Los abogados de propietarios ya están redactando una demanda contra la Ciudad de San Francisco para anular la ley. Leyes similares en otras ciudades están siendo impugnadas en los tribunales. Los abogados de propietarios confían en que ganarán. Mientras la demanda contra la Ciudad de San Francisco avanza en los tribunales, es probable que los inquilinos que se apoyen en la nueva prohibición de desalojos para no pagar la renta reciban avisos de tres días para pagar la renta o desocupar. Si los inquilinos no subsanan los avisos de desalojo dentro de los tres días, quedarán en una situación vulnerable una vez que los tribunales anulen la prohibición de desalojos.
Nuestra oficina habló con los abogados de propietarios que planean presentar una demanda para anular la nueva ley que prohíbe los desalojos por falta de pago en San Francisco. Los abogados argumentarán (1) que la Ciudad de San Francisco no tenía la autoridad para anteponerse a las leyes estatales que permiten a los propietarios desalojar a los inquilinos que no pagan la renta; (2) que permitir que los inquilinos permanezcan en las unidades sin pagar la renta constituye una expropiación inconstitucional de la propiedad; y (3) que una autoridad local no tiene un interés gubernamental legítimo en aprobar leyes de emergencia que permitan a los inquilinos permanecer en las unidades sin pagar renta. Los abogados que presentan la demanda confían en que ganarán. Existe la posibilidad de que así sea.
Si ganan, los inquilinos que no pagaron la renta debido a la ley quedarán expuestos al desalojo. Corresponderá a un juez de la San Francisco Superior Court decidir si las demandas de desalojo por falta de pago pueden seguir adelante. Este es un riesgo que algunos inquilinos no deberían correr, especialmente los inquilinos que desean permanecer en sus unidades con control de rentas.
La buena noticia es que la legislatura de California está trabajando en un proyecto de ley que impedirá en todo el estado los desalojos por falta de pago relacionada con el COVID-19. Como es el estado el que aprueba la ley, y no una jurisdicción local, será mucho menos probable que un tribunal la anule si es impugnada. Una vez aprobada, la nueva ley estatal no permitirá que los propietarios desalojen a los inquilinos que no pudieron pagar la renta durante la pandemia. La versión actual de la ley establece que los propietarios no pueden desalojar por falta de pago desde marzo de 2020 hasta noventa días después de que el Gobernador levante el estado de emergencia. Tampoco podrá un propietario cobrar cargos por pago tardío por falta de pago durante el COVID-19. Un propietario podrá presentar una acción civil contra el inquilino por la renta atrasada, pero no tendrá derecho a recuperar ningún otro daño por la falta de pago ni podrá recuperar honorarios de abogados.
Para los inquilinos en situaciones extremas, que ahora deben elegir entre quedarse sin hogar durante la pandemia o no pagar la renta, ya existen leyes estatales que retrasan los desalojos por falta de pago durante la pandemia, pero que no los impiden por completo. Los inquilinos que no paguen la renta pueden apoyarse en estas leyes existentes para permanecer en sus unidades al menos noventa días después de que el Gobernador levante el estado de emergencia, pero con el tiempo los inquilinos sí tendrán que desocupar para evitar una demanda de desalojo y un historial de desalojo. Una acción de desalojo no aparece en el historial de crédito del inquilino siempre que el inquilino desocupe antes de una sentencia judicial o de un juicio. Un propietario aún puede demandar al inquilino en una acción civil por la renta atrasada y, si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula de honorarios de abogados, el propietario podría obtener del inquilino los honorarios de abogados además de la renta adeudada. Un inquilino que use esta estrategia debe manejar el proceso con cuidado. El tribunal y el propietario deben desestimar una acción de desalojo tan pronto como la posesión deje de estar en disputa. El inquilino debe ser proactivo con el propietario, con el abogado del propietario y con el tribunal para asegurarse de que la acción de desalojo se desestime o se convierta en una acción civil ordinaria. Un inquilino que desee usar esta estrategia debe leer nuestro artículo sobre cómo permanecer en una unidad durante la pandemia sin pagar la renta.
Sin embargo, lo esencial es que la nueva prohibición de desalojos de San Francisco no está libre de riesgos. Si la prohibición local es anulada, los inquilinos enfrentarán acciones de desalojo. Esto será especialmente trágico para los inquilinos de unidades con control de rentas a largo plazo que pensaban que esta nueva ley de San Francisco los protegería.
Para obtener más información, comuníquese con nuestros abogados de inquilinos al 415-504-2165. Estamos aquí para ayudar a todos los inquilinos de California a enfrentar esta crisis. Las leyes son complicadas y confusas.
