Si usted forma parte del 30% de los estadounidenses que no pueden pagar la renta debido a la pandemia, esta guía le ofrece paso a paso cómo conservar su vivienda. Como los tribunales no podrán procesar desalojos hasta septiembre de 2020 como muy pronto, simplemente no hay forma de que un propietario desaloje a un inquilino que no paga la renta. Los inquilinos tienen derecho a un juicio con jurado en los casos de desalojo. Es probable que los juicios con jurado se suspendan hasta que haya una vacuna, inmunidad colectiva o pruebas generalizadas. Es muy probable que un inquilino pueda permanecer en su unidad sin pagar la renta hasta bien entrado 2021. No pagar la renta es una medida extrema y no está libre de riesgos, pero la amenaza de no pagar la renta da a los inquilinos un poder considerable para negociar reducciones de renta, condonación de renta y aplazamientos de renta.
Esta es una guía paso a paso para ayudarle a conservar su vivienda. Si necesita más ayuda legal, no dude en comunicarse con uno de los abogados de derechos de los inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP. Puede llamarnos en cualquier momento al 415-504-2165.
Guía legal para no pagar renta y conservar su vivienda durante la pandemia de Covid-19
Acuerdos de aplazamiento de renta
Los propietarios ahora están dispuestos a firmar acuerdos de aplazamiento (Deferment Agreements), también conocidos como acuerdos de indulgencia (Forbearance Agreements), que congelan o reducen temporalmente la renta durante un período de tiempo con la promesa de que el inquilino pagará la renta pendiente en una fecha posterior. Los planes de aplazamiento de renta son para inquilinos que no pueden pagar la renta ahora, pero esperan poder pagarla pronto y quieren permanecer en su unidad mucho después de la pandemia. Su poder para negociar un buen paquete de aplazamiento está en el cierre actual de los tribunales. Sin tribunales que procesen activamente los desalojos quizás hasta principios de 2021, un propietario no puede desalojar por falta de pago. Además, con el aumento del desempleo y sin inquilinos buscando unidades durante el confinamiento, los propietarios temen no poder reemplazar a los inquilinos a corto plazo.
Un buen acuerdo de aplazamiento incluirá lo siguiente: una reducción temporal de la renta, una declaración de que el propietario no desalojará al inquilino por falta de pago o pago tardío, y un plan de pagos de al menos un año. Evite cláusulas que lo hagan renunciar a sus derechos, liberar reclamos o que permitan a los propietarios obtener la posesión inmediata en caso de falta de pago. Pida una cláusula que establezca que, si las circunstancias cambian nuevamente, el propietario negociará de buena fe. No firme nada que le exija pagar durante el estado de emergencia o que le exija entregar el dinero que pueda recibir de programas de beneficios relacionados con el coronavirus.
Acuerdos de condonación de renta
Como los tribunales están cerrados y los propietarios no tienen forma de desalojar ni de cobrar la renta al menos hasta septiembre de 2020 y probablemente hasta 2021, los propietarios están aceptando renunciar por completo a la renta, lo que se conoce como acuerdo de condonación de renta (Rent Forgiveness Agreement). Esto es diferente de un aplazamiento. Un aplazamiento le exige devolver la renta. Con un acuerdo de condonación de renta, usted no tiene que devolver la renta en absoluto. Al negociar la condonación de renta, pida una cláusula que establezca que no se le puede desalojar por falta de pago de la renta. Evite cláusulas que lo hagan renunciar a sus derechos, liberar reclamos o que permitan desalojarlo de manera sumaria en caso de incumplimiento.
Negarse por completo a pagar la renta y conservar su vivienda
Si no puede pagar la renta debido a la pandemia y su propietario se niega a ayudarle, puede seguir viviendo en su unidad de alquiler durante los próximos seis a doce meses sin enfrentar una orden de desalojo, pero eventualmente tendrá que mudarse. El Judicial Council of California (Consejo Judicial de California) ha declarado que los desalojos no pueden proceder hasta al menos noventa días después de que se levante la declaración de estado de emergencia del gobernador Newsom. Incluso una vez que los tribunales reabran, habrá una enorme acumulación de casos. Por ley, los inquilinos tienen derecho a juicios con jurado en los casos de desalojo. Los juicios con jurado requieren que los miembros del jurado se reúnan en salas de jurado y se sienten justo al lado de otros miembros del jurado durante el juicio. No es probable que los juicios con jurado se reanuden hasta que haya pruebas generalizadas, inmunidad colectiva o una vacuna. Según los CDC, esto probablemente no ocurrirá hasta al menos 2021.
No pagar la renta no está libre de riesgos y eventualmente tendrá que desocupar la unidad. Si quiere permanecer en su unidad después de que pase la pandemia, esta no es la opción adecuada para usted.
El 6 de abril de 2020, el sistema judicial de California adoptó órdenes de emergencia que prohíben a cualquier tribunal estatal emitir un emplazamiento en un caso de desalojo. Sin un emplazamiento, ningún propietario puede notificarle una demanda de desalojo. Esta regla está vigente hasta noventa días después de que se levante el estado de emergencia. Para los inquilinos, esto significa que, aunque un propietario pueda desalojarlo legalmente por falta de pago de la renta, en la práctica no puede iniciar una demanda de desalojo hasta septiembre de 2020 como muy pronto (suponiendo que el estado de emergencia termine en mayo de 2020). Hay algunas excepciones a esta regla; por ejemplo, cualquier desalojo que sea necesario para proteger la salud y la seguridad públicas podrá procesarse antes en el tribunal. Pero si usted es un buen inquilino y simplemente no puede pagar la renta, no se le podrá notificar una demanda de desalojo hasta alrededor de septiembre de 2020. Sin embargo, cabe señalar que, aunque su propietario no pueda iniciar una demanda de desalojo en su contra por algún tiempo, podría reportarlo a una agencia de crédito o de cobranza.
Una vez que los tribunales vuelvan a abrir y se permita que las demandas de desalojo continúen, es probable que aún no vea ningún avance en su caso de desalojo durante varios meses. Debido a las protecciones constitucionales, los tribunales deben dar prioridad a los casos penales antes que a los casos civiles. Las demandas de desalojo son casos civiles. Debe vigilar de cerca el sistema para conocer los plazos de respuesta, pero sepa que los tribunales probablemente tardarán un mes o algo más de lo habitual en emitir un emplazamiento u otras órdenes.
Una vez que se le notifique la demanda de desalojo, también conocida como unlawful detainer (retención ilícita), solo tiene cinco días para responder. Deberá responder a tiempo y también asegurarse de solicitar un juicio con jurado. Usted tiene el derecho legal a un juicio con jurado. Si solicita un juicio con jurado, su juicio de desalojo no puede proceder hasta que se haya conformado un jurado completo y listo para escuchar su caso. Se prevé que los tribunales tendrán dificultades para reunir el número requerido de miembros del jurado para escuchar todos los juicios. Es probable que la gente siga teniendo miedo de reunirse en grupos grandes y de permanecer en un espacio cerrado con otras personas, si es que se permiten las reuniones. Si no hay suficientes miembros del jurado para escuchar un caso, el caso se retrasa aún más.
Los registros de desalojo no son públicos a menos que pierda el caso
En California, los registros de desalojo están sellados y no están disponibles para consulta pública a menos que el inquilino pierda el caso. Esto significa que, aunque se presente un desalojo en su contra, no aparecerá en su historial a menos que pierda el caso más adelante. Así que, mientras espera que se fije la fecha de su juicio, el desalojo no debería aparecer en ninguna búsqueda ni ser reportado a ninguna agencia de verificación de antecedentes. Sin embargo, tenga en cuenta que algunos tribunales cumplen mejor que otros la ley que exige que las demandas de desalojo se mantengan selladas. Algunos sistemas judiciales en línea indican “registro no disponible para consulta pública” cuando se busca el nombre de un inquilino en línea. Esto suele alertar a los administradores de propiedades o a las agencias de evaluación de que probablemente hay un desalojo en el pasado del inquilino. Si habla con la compañía de evaluación y explica que el desalojo estuvo relacionado con el COVID-19, es probable que los posibles propietarios sean más comprensivos con un historial marcado.
Una vez que finalmente se asigne una fecha de juicio a su caso, por supuesto puede seguir adelante con el juicio. Sin embargo, si el motivo de su desalojo es la falta de pago de la renta, es probable que pierda. Esto significa que tendrá una sentencia de desalojo en su historial. Una vez que se dicte una sentencia, el sheriff vendrá y lo sacará de la propiedad por la fuerza, si es necesario.
En lugar de ir a juicio, podría mudarse antes de que se dicte una sentencia en su contra. De esa manera, el registro de desalojo permanecerá sellado y no aparecerá en su historial. Si un inquilino se muda mientras una demanda de desalojo aún está pendiente, el propietario no puede continuar con la demanda como un desalojo. En cambio, tendría que convertir el caso en uno solo por daños monetarios, ya que ya no se busca la posesión. Así que usted seguiría involucrado en una demanda y seguiría debiendo el dinero, pero no tendría una sentencia de desalojo en su historial. Existe cierto riesgo de que los tribunales no conviertan la demanda de desalojo en un reclamo monetario a tiempo antes de su juicio, así que considere mudarse varias semanas antes de la fecha fijada para su juicio de desalojo con jurado. Además, asegúrese de dar un seguimiento cuidadoso a su caso para confirmar que sea desestimado o convertido en un caso civil después de mudarse. Sin embargo, la demanda por la renta atrasada continuará, y es probable que termine con una sentencia civil considerable en su contra. Ese tipo de deuda puede reportarse a las agencias de crédito o remitirse a cobradores de deudas. También tendría que responder “sí” si en alguna solicitud de alquiler futura se le pregunta si alguna vez estuvo “involucrado” en un desalojo. Si la pregunta solo es si fue “desalojado” y usted se mudó antes de una sentencia de desalojo, probablemente pueda responder “no” con honestidad.
La guía que hemos preparado aquí no pretende reemplazar la asesoría legal de un abogado de derechos de los inquilinos sobre su caso particular. Cada caso es único y las leyes son complicadas y cambian constantemente. Todo inquilino que esté considerando quedarse y esperar a que una demanda de desalojo siga su curso debe comunicarse con un abogado de inquilinos para que le aconseje si los puntos generales descritos arriba tienen sentido en su situación.
Si quiere permanecer a largo plazo en su unidad, es probable que el plan anterior no sea la mejor opción para usted. Si quiere quedarse a largo plazo, su mejor opción es negociar un acuerdo de aplazamiento o un acuerdo de condonación de renta. Como alternativa, si vive en una unidad con control de renta, podría explorar la opción de una compra de su arrendamiento (buyout). No dude en comunicarse con uno de los abogados de derechos de los inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP. Puede llamarnos en cualquier momento al 415-504-2165.
