Leyes de conversión a condominios y derechos de los inquilinos
¿Qué edificios se pueden convertir en condominios en la ciudad de Oakland?
En la ciudad de Oakland, todos los edificios se pueden convertir en condominios. Si el edificio está ubicado en el Lake Merritt District, el dueño del edificio debe construir unidades nuevas para reemplazar las unidades que se están convirtiendo.
¿Puede el propietario aumentar la renta durante el proceso de conversión a condominios?
El propietario no puede aumentar la renta de un inquilino durante doce meses después de presentar el mapa tentativo o el mapa parcelario tentativo.
¿Existen restricciones al derecho del propietario de hacer obras de construcción durante el proceso de conversión?
El interior de las unidades ocupadas por inquilinos no se puede remodelar durante el proceso de conversión a condominios en la ciudad de Oakland. Esta prohibición dura hasta treinta días después de la emisión del informe público final de subdivisión o, si no se emite uno, después del inicio del programa de ventas del subdivisor.
¿Puedo comprar uno de los condominios?
A los inquilinos de la ciudad de Oakland se les debe otorgar el derecho exclusivo de comprar su unidad, o cualquier otra unidad disponible en el edificio, en los mismos términos y condiciones, o en términos más favorables, que aquellos en que dichas unidades se ofrezcan inicialmente al público en general. Este derecho dura hasta treinta días después de la emisión del informe público final de subdivisión o, si no se emite uno, después del inicio del programa de ventas del subdivisor.
¿Me pueden desalojar después de la conversión?
No. Los inquilinos de la ciudad de Oakland no pueden ser desalojados durante 180 días después de la emisión del informe público final de subdivisión o, si no se emite uno, a partir del inicio del programa de ventas del subdivisor. Después de este periodo de 180 días, un inquilino solo puede ser desalojado conforme a la Oakland Just Cause Ordinance (Ordenanza de Causa Justa de Oakland).
¿Existen protecciones especiales para los inquilinos de edad avanzada bajo la Ordenanza de Conversión a Condominios de la ciudad de Oakland?
A los inquilinos de sesenta y dos años o más se les deben otorgar contratos de arrendamiento vitalicios sobre su unidad o, a elección del inquilino, sobre cualquier otra unidad disponible en el edificio. Los contratos de arrendamiento deben comenzar antes de la fecha de emisión del informe público final de subdivisión o, si no se emite uno, a más tardar al inicio del programa de ventas del subdivisor. Todos los términos y condiciones del contrato de arrendamiento vitalicio serán los mismos que los de los contratos de arrendamiento actuales de los inquilinos. Los inquilinos todavía pueden ser desalojados por causa justa, pero presumiblemente no por razones sin culpa, como el desalojo para que el propietario se mude a la unidad. Si la unidad está cubierta por la Ordenanza de Control de Rentas de la ciudad de Oakland, los aumentos de renta deben ajustarse a los permitidos por la Ordenanza. Si la unidad está exenta bajo Costa Hawkins, el nivel de renta del primer año no debe ser mayor que la renta vigente de la unidad un año antes de la presentación del mapa tentativo, aumentada en no más del 75% del CPI (Índice de Precios al Consumidor); los aumentos de renta posteriores serán iguales al 100% del CPI.
¿Puede el propietario desalojarme para evitar darme el contrato de arrendamiento a largo plazo y otras protecciones para inquilinos?
La ciudad de Oakland negará la aprobación de un mapa tentativo o mapa parcelario tentativo si determina que el subdivisor desocupó unidades en el edificio propuesto para conversión con el fin de evitar dar pagos y otros beneficios a los inquilinos.
¿Tengo derecho a asistencia económica para mudarme o comprar una unidad en mi edificio?
Antes de convertir a condominios, el subdivisor debe elaborar un programa de asistencia a los inquilinos, el cual debe ser aprobado por la ciudad de Oakland. El programa de asistencia a los inquilinos debe abordar lo siguiente:
- Incentivos para aumentar la capacidad de los inquilinos actuales de convertirse en dueños de los condominios;
- Asistencia económica de reubicación para los inquilinos; y
- Incentivos para ayudar a los inquilinos con discapacidades y de edad avanzada.
¿Qué recursos legales tiene un inquilino en la ciudad de Oakland cuando el propietario viola la Ordenanza de Conversión a Condominios?
El inquilino puede presentar una acción civil para obtener reparación o daños y perjuicios por la violación de cualquier parte de la Ordenanza de Conversión a Condominios de la ciudad de Oakland. Si se determina que el propietario o un agente del propietario violó esta ordenanza o los términos del mapa final de subdivisión de manera intencional o maliciosa, los daños se triplicarán.
