¿Cuándo puede un propietario entrar a la unidad de un inquilino (por ejemplo, un apartamento)?
Los inquilinos tienen derecho a la posesión exclusiva de la vivienda que alquilan, incluso frente al propio propietario. Los dueños, propietarios, administradores de la propiedad o agentes del propietario no pueden entrar en la unidad de un inquilino cuando quieran ni por cualquier motivo. Los inquilinos deben saber que el Estado de California limita los motivos por los que un propietario puede entrar legítimamente en la vivienda, y que existen requisitos de aviso previo para toda entrada que no sea de emergencia.
Aunque la mayoría de las entradas del propietario son para reparaciones acordadas y necesarias que el inquilino acepta con gusto, el inquilino no tiene que cumplir con solicitudes excesivas del propietario que no tengan un propósito legítimo específico o que no cuenten con un aviso legal adecuado. Con frecuencia, este tipo de solicitudes no solo son ilegales, sino que también son una señal de acoso, o un anticipo de un próximo intento de desalojar al inquilino o de un plan para vender la unidad.
Un propietario solo puede entrar a la unidad de un inquilino sin aviso previo en las siguientes circunstancias:
- Hay una emergencia que requiere que el propietario entre (por ejemplo, un incendio o una inundación);
- El propietario obtiene una orden judicial;
- El inquilino ha abandonado o entregado la unidad; o
- El inquilino da su consentimiento. Cal. Civ. Code § 1954.
Un propietario puede entrar a la unidad de un inquilino con aviso previo por escrito en las siguientes circunstancias:
- Para hacer reparaciones necesarias o acordadas;
- Para mostrar la unidad a acreedores hipotecarios;
- Para mostrar la unidad a trabajadores o contratistas;
- Para mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores; o
- Para una inspección previa a la mudanza a fin de evaluar daños, a solicitud del inquilino. Cal. Civ. Code § 1954.
¿Con cuánta anticipación debe avisar un propietario antes de entrar?
La ley no define específicamente un plazo fijo que el propietario debe dar antes de entrar. En cambio, la ley establece que se requiere un aviso previo “razonable”. Un aviso por escrito al inquilino con veinticuatro horas de anticipación se considera un aviso “razonable”.
¿Qué debe incluir el aviso de entrada para ser válido?
El aviso debe ser por escrito e indicar la fecha y la hora en que el propietario planea entrar a la unidad, así como el propósito de la entrada. Cal. Civ. Code § 1954(d).
Un aviso por escrito que solicite la entrada a la unidad del inquilino debe entregarse personalmente al inquilino, dejarse con una persona de edad y criterio adecuados en la unidad, o dejarse en una entrada habitual de la vivienda de manera que una persona razonable lo encuentre. Cal. Civ. Code § 1954(d). Si el aviso por escrito se envía por correo, debe tener matasellos de al menos seis días antes de la fecha prevista de entrada. Id. Tenga en cuenta que la ley no permite avisos por correo electrónico, a menos que el aviso por correo electrónico sea para solicitar la entrada con el fin de mostrar la unidad para su venta o un nuevo alquiler y se haya entregado al inquilino el aviso inicial por escrito adecuado. Cal. Civ. Code § 1954(d)(2). Vea más abajo para obtener más información sobre este tema.
¿Qué significa “horario normal de oficina”?
A menos que se acuerde otra cosa, el propietario solo puede programar la hora de entrada durante el horario comercial normal (de lunes a viernes, de 8 a.m. a 5 p.m.). Cal. Civ. Code § 1954(d). Sin embargo, si un propietario (o su agente de bienes raíces o corredor de bienes raíces) entra a la unidad para mostrarla a posibles compradores o inquilinos, o para realizar una casa abierta (open house), el horario de los fines de semana se considera dentro del “horario comercial normal” para ese tipo de actividades. En un caso reciente, el tribunal determinó que “…el término ‘horario comercial normal’ en la sección 1954 significa un horario objetivamente razonable según los hechos y las circunstancias del caso, teniendo en cuenta el derecho de los inquilinos al disfrute pacífico y el derecho de los propietarios a vender su propiedad. Por lo tanto, cuando un propietario desea mostrar una vivienda arrendada a compradores potenciales o reales, solo puede entrar a la propiedad durante un horario razonable, a menos que el inquilino consienta otro horario.” Dromy v. Lukovsky, 219 Cal. App. 4th 278, 286 (2013). En ese caso, el tribunal confirmó la sentencia declaratoria del tribunal inferior a favor del propietario, que le permitía mostrar la unidad para su venta durante un horario limitado los fines de semana. Id en 280.
¿Deben los propietarios dar un aviso por escrito con veinticuatro horas de anticipación para entrar al apartamento del inquilino a hacer reparaciones que no son de emergencia?
Sí. Para cualquier reparación acordada o necesaria que no sea de emergencia, el propietario debe darle al inquilino un aviso por escrito con veinticuatro horas de anticipación que indique la fecha, la hora y el propósito de la entrada antes de entrar a la unidad. Cal. Civ. Code § 1954(d)(3)
Tenga en cuenta que si la entrada es para reparaciones que el inquilino no solicitó y que, según el aviso, el propietario considera “requeridas” o “necesarias”, el inquilino tiene el derecho legal de cuestionar si la reparación realmente es necesaria. Por ejemplo, instalar toalleros nuevos en el baño puede no ser “requerido” ni “necesario”, pero cambiar un inodoro viejo por uno nuevo que ahorre agua para cumplir con las normas de la ciudad sí podría serlo. Si el inquilino determina que la reparación es innecesaria, puede escribirle una carta al propietario en la que lo indique y diga que decidió no realizar el trabajo.
¿Puede un propietario entrar a la unidad de un inquilino solo para “inspeccionarla”?
No. Los inquilinos deben saber que una inspección general de la unidad, aunque se haga solo una vez al año, no es un motivo permitido de entrada según la ley de California. Las inspecciones aleatorias y sin un propósito específico no son legales, sin importar si se le dio al inquilino el aviso debido o no. Cuando el propietario indique que el propósito de la entrada es “inspeccionar” la unidad de forma general, el inquilino debe pedirle que aclare qué es específicamente lo que piensa inspeccionar y que lo incluya en el aviso por escrito que le entregue. La solicitud de inspección puede ser legal, o el propietario puede estar intentando entrar a la unidad con otro motivo oculto. En ese caso, cuando el propietario se niega a especificar un propósito legítimo para la inspección, el inquilino podría negarle el acceso de manera razonable.
Como el propietario es responsable de mantener la propiedad en condiciones habitables, es posible que necesite entrar para hacer inspecciones periódicas (que probablemente se consideren “servicios necesarios” según la sección 1954) por motivos específicos, como inspeccionar la plomería, el cableado eléctrico y los detectores de humo para asegurarse de que funcionen de acuerdo con las normas de la industria. Estas inspecciones de todos modos requieren que se le dé al inquilino un aviso por escrito con veinticuatro horas de anticipación antes de que el propietario entre. Sin embargo, si el inquilino cree que el aviso no es de buena fe y que la verdadera intención del propietario es invadir su privacidad con una entrada para una inspección general, lo cual está prohibido, debe consultar con un abogado.
Además, el propietario puede inspeccionar la unidad junto con el inquilino cuando este se muda, y puede hacer un recorrido de inspección con el inquilino cuando este se va. Cal. Civ. Code § 1950.5(f)(1).
Otro tema de inspección que surge de vez en cuando tiene que ver con las camas de agua. La ley establece que el propietario “…tendrá derecho a inspeccionar la instalación de la cama al terminarse y periódicamente después de eso…” Cal. Civ. Code § 1940.5. El requisito de aviso por escrito con veinticuatro horas de anticipación se aplica a la inspección inicial y a las inspecciones posteriores de la cama de agua. Id.
¿Puede un propietario, su Realtor, agente de bienes raíces o corredor de bienes raíces entrar al apartamento del inquilino para mostrarlo a posibles inquilinos o compradores?
Sí. Los inquilinos deben atender las solicitudes razonables para mostrar la unidad a posibles inquilinos cuando se vaya a volver a rentar, o a posibles compradores cuando la propiedad esté a la venta. Si la solicitud es para mostrar la propiedad en horarios de fin de semana, esos días se considerarían dentro del “horario comercial normal” permitido. Dromy v. Lukovsky, 219 Cal. App. 4th 278, 286 (2013).
Si se necesita entrar para mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores, el propietario debe darle al inquilino un aviso inicial por escrito que indique el propósito de la entrada y que el propietario o su agente (Realtor, agente de bienes raíces, corredor de bienes raíces) puede comunicarse directamente con el inquilino para coordinar las visitas a la propiedad. Cal. Civ. Code § 1954(d)(2). Una vez que se le entrega ese aviso inicial por escrito al inquilino, durante los siguientes 120 días todos los avisos posteriores para entrar a mostrar la unidad pueden darse por teléfono o en persona. Id. Estos avisos verbales de todos modos deben darse al inquilino con veinticuatro horas de anticipación a la fecha y hora de entrada. Id. El propietario o su agente también debe dejar constancia por escrito de que entró a la unidad. Id.
Aunque el propietario le dé al inquilino el aviso inicial por escrito adecuado y su agente se comunique debidamente con el inquilino antes de cada visita, esto no significa que el inquilino tenga que someterse a una cantidad excesiva e irrazonable de visitas. Es razonable que un inquilino acepte un calendario de un recorrido para corredores, una casa abierta (open house) y un día y hora fijos para una visita semanal. Además, los inquilinos no están obligados a aceptar que se coloque una caja de seguridad para llaves (lock box) en su puerta principal. Estas cajas pueden permitir que el propietario o su agente entren en cualquier momento, lo que evade la ley y viola el derecho a la privacidad del inquilino. Si se presiona al inquilino para que acepte más de lo que parece razonable, debe hablar con un abogado sobre sus opciones.
¿Cuándo puede un propietario entrar a la unidad de inmediato sin darle al inquilino un aviso por escrito con veinticuatro horas de anticipación?
Emergencia: Si hay una emergencia real que afecte la salud o la seguridad del inquilino, o una emergencia que requiera proteger de inmediato el inmueble contra daños, el propietario puede entrar a la unidad sin dar un aviso por escrito con veinticuatro horas de anticipación. Cal. Civ. Code § 1954(e)(1). Por lo general, los tribunales dan prioridad al derecho del inquilino a la privacidad y al disfrute pacífico de su unidad, y examinarán con cuidado la “emergencia” que llevó al propietario a entrar. Una tubería de agua rota dentro de la pared que esté dañando la unidad se consideraría una emergencia, pero la puerta rota de un gabinete de cocina no.
Abandono/Entrega: Cuando el inquilino ha abandonado o entregado el inmueble, el propietario puede entrar a la propiedad. Cal. Civ. Code § 1954(e)(3). En ocasiones, un inquilino no le avisa al propietario antes de mudarse. Si la renta está vencida y sin pagar por catorce días consecutivos y el propietario tiene motivos razonables para creer que el inquilino abandonó la propiedad sin avisar, el propietario puede darle al inquilino un Notice of Belief of Abandonment (aviso de presunción de abandono). El aviso debe entregarse personalmente al inquilino o enviarse por correo de primera clase antes de que el propietario pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento y entrar a la unidad. Cal. Civ. Code § 1951.3. Si el propietario no cree que el inquilino vaya a recibir el aviso en la unidad en cuestión, también debe enviar un aviso por correo de primera clase a cualquier dirección conocida en la que razonablemente se pueda esperar que el inquilino lo reciba. Id. El aviso debe indicar la fecha de terminación del contrato de arrendamiento según lo especifica la ley y, una vez que pase esa fecha, si el propietario no ha recibido respuesta del inquilino, puede entrar a la unidad. Id.
Tenga en cuenta que la ley no exige el Notice of Belief of Abandonment; es simplemente un procedimiento de buena práctica que, si el propietario lo sigue correctamente, demuestra que su creencia era razonable y elimina o reduce su responsabilidad en caso de que haya un error.
Consentimiento: Un inquilino y un propietario pueden acordar que el propietario entre para hacer reparaciones acordadas o necesarias. Cal. Civ. Code § 1954(d)(3). Las partes pueden acordar verbalmente la fecha y hora de entrada, que deberá realizarse dentro de una semana a partir del acuerdo. Id. Además, un inquilino puede simplemente renunciar al requisito de aviso por escrito si está presente y acepta la entrada en el momento en que esta ocurre. Cal. Civ. Code § 1954(e)(2).
Orden judicial: Si el inquilino se ha negado continuamente a la solicitud legítima del propietario de entrar a la unidad, el propietario puede pedir una orden judicial para obligar al inquilino a permitirle la entrada. Cal. Civ. Code § 1954(a)(3). Una vez que el propietario obtiene la orden judicial, lo acompañará el Sheriff para ayudarle a acceder a la unidad.
Por lo general, el primer paso para obtener la orden judicial de entrada es entregarle al inquilino un Three-Day Notice to Cure or Quit (aviso de tres días para corregir o desalojar) en respuesta a su negativa a permitirle al propietario el acceso a la unidad. Si el inquilino no cumple con el aviso, el siguiente paso del propietario será presentar una demanda de desalojo (unlawful detainer) contra el inquilino. Una vez presentada esta demanda, el dueño puede solicitar una orden judicial que permita la entrada a la unidad.
¿Puede un inquilino negarle al propietario la entrada o el acceso a su unidad?
Los inquilinos no pueden negarle sin motivo razonable al propietario la entrada a su apartamento. Si un inquilino se niega sin motivo razonable a darle acceso a la unidad, el propietario podría usar esa negativa continua como base para intentar desalojarlo. Si la negativa del inquilino se debe a que la fecha y hora de entrada no le convienen, puede pedir una fecha y hora que le funcionen. Pero el inquilino no puede impedir que el propietario entre a la unidad siempre que el propietario tenga un propósito legal y haya cumplido con el requisito de aviso.
¿Qué pasa si el propietario abusa repetidamente del derecho de acceso a la unidad?
La ley estatal prohíbe específicamente que el propietario abuse del derecho de acceso a la unidad y prohíbe que use la entrada para acosar al inquilino. Cal. Civ. Code § 1954(c). Para determinar si la entrada del propietario fue apropiada, los tribunales sopesarán las circunstancias de la entrada frente a la garantía de disfrute pacífico del inquilino y las leyes estatales y locales contra el acoso.
Todos los contratos de arrendamiento de California incluyen de manera implícita una garantía de “disfrute pacífico”, que obliga al propietario a asegurar que el inquilino tenga la posesión tranquila de su unidad. Cal. Civ. Code § 1927. Esta garantía protege el derecho del inquilino a la privacidad y a la paz y tranquilidad. Acosar a los inquilinos, husmear o espiarlos, y entrar o dejar entrar a otras personas a la unidad sin el permiso del inquilino son violaciones de esta garantía.
Además, es ilegal que los propietarios acosen a sus inquilinos. Se considera acoso cuando un propietario entra a la unidad del inquilino violando la ley. Cal. Civ. Code § 1940.2. Los propietarios a quienes se les compruebe que acosaron a sus inquilinos son responsables de pagar daños punitivos de hasta $2,000 por cada infracción. Id. La ciudad de San Francisco, la ciudad de Oakland y la ciudad de Berkeley también tienen leyes locales contra el acoso que permiten obtener una indemnización monetaria por daños. S.F. Cal., Rent Ordinance § 37.10B, Oakland, Cal., Mun. Code § 8.22.600, y Berkeley, Cal., Mun. Code § 13.79.060.
Si el propietario está interfiriendo con el derecho del inquilino al disfrute pacífico de su vivienda y lo está acosando al entrar continuamente a la unidad en contra de la ley, el inquilino puede llamar a la policía y también debería consultar con un abogado. Un propietario que entra al apartamento de un inquilino sin permiso está cometiendo allanamiento (trespass). El inquilino podría tener un reclamo por allanamiento, incumplimiento de contrato, invasión de la privacidad, violación del derecho al disfrute pacífico, acoso, represalias, desalojo injustificado, entre otros.
Los inquilinos que tengan preguntas sobre el acceso del propietario o de un agente inmobiliario (Realtor) a su apartamento deben comunicarse con Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado con experiencia.
