Negligencia del propietario y derecho a regresar: incendio, inundación o desastre
Si un acto ilícito o negligente del propietario causa un incendio, el inquilino puede recuperar gastos médicos, gastos de mudanza, la renta de un apartamento de reemplazo y la pérdida de bienes. Vea el Código Civil § 1714. El inquilino tiene dos años para presentar un reclamo por daños o lesiones causados por un incendio. Código de Procedimiento Civil § 335.1.
El inquilino debe demostrar que el incendio fue causado por la negligencia del propietario. Esto no siempre es fácil y a menudo requiere que el inquilino contrate a un investigador privado de incendios para probar el origen y la causa del incendio.
El propietario es responsable de las condiciones que conocía o debía haber conocido. Estos son algunos ejemplos de negligencia del propietario:
- Conocimiento de la presencia de sustancias químicas inflamables;
- Instalación de cableado eléctrico defectuoso;
- Conocimiento de bajones de luz, sobretensiones o apagones;
- No obtener los permisos adecuados para la instalación eléctrica;
- Reparación defectuosa de un sistema de calefacción;
- No dar mantenimiento a los extintores o sistemas de supresión de incendios;
- No inspeccionar ocasionalmente el inmueble en busca de peligros;
- No impedir actividades peligrosas de los inquilinos o actividades delictivas;
- No proporcionar la seguridad adecuada contra incendios provocados; y
- No reparar tomacorrientes e interruptores de luz defectuosos.
Vea Evans v. Thomason, 72 Cal. App. 3d 978 (1977).Si el propietario no instala, inspecciona o repara los detectores de humo, también puede ser responsable si el detector de humo hubiera evitado o retrasado el incendio.
La negligencia del propietario se presume en dos circunstancias. Primero, se presume negligencia cuando el propietario ha violado una ley estatal o local. Código de Evidencia § 669. Esto se conoce como negligencia per se. Por ejemplo, si el propietario no obtuvo los permisos adecuados para una instalación eléctrica y la instalación provocó un incendio, se presumirá negligencia. Segundo, se puede presumir negligencia cuando el incendio comenzó en un área usada y controlada exclusivamente por el propietario o su agente. Esto se conoce como res ipsa loquitor. Por ejemplo, se presumirá negligencia cuando un incendio comenzó en un cuarto de calderas cerrado con llave al que solo tenían acceso el propietario y su técnico de reparaciones.
El propietario también será responsable de un incendio causado por un acto de un empleado, subcontratista o contratista independiente. Golden v. Conway, 55 Cal. App. 3d 948 (1976). Esto se conoce como responsabilidad indirecta (vicarious liability). En Golden, se declaró al propietario indirectamente responsable de los daños por incendio causados por la instalación negligente de un calentador de pared por parte de un contratista independiente. Id.
Es importante señalar que el inquilino puede ser responsable de un incendio causado por su propia negligencia o por la negligencia de alguien que contrató para hacer reparaciones o modificaciones. Pappas v. Carson, 50 Cal. App. 3d 261 (1975). De igual manera, cuando un invitado del inquilino causa un incendio, el inquilino puede ser declarado responsable. Allstate Ins. Co. v. Fritz, 452 F.3d 316 (2006).
Cómo contratar a un investigador de incendios
Una de las cosas más importantes que puede hacer un inquilino para proteger sus derechos después de un incendio es contratar a un investigador privado de incendios. El investigador determinará la causa y el origen del incendio. En los casos de incendio, los propietarios, las compañías de seguros y los abogados de los propietarios contratan investigadores para refutar la responsabilidad del propietario. El inquilino debe contratar a un perito para demostrar lo contrario. Hay dos tipos de investigadores de incendios: públicos y privados. Los investigadores públicos de incendios trabajan para el departamento de bomberos. El inquilino tendrá derecho a obtener el informe público del incendio. Por lo general, es una declaración breve sobre el origen y la causa del incendio. El informe público no será concluyente en cuanto a la causa del incendio. Los investigadores privados de incendios a menudo cuestionan las conclusiones del inspector público.
Si hay lesiones graves y pérdidas de bienes importantes en juego, la responsabilidad se decidirá en una batalla entre peritos en incendios. El propietario tendrá su perito, y el inquilino también debe contratar uno. El investigador de incendios hará análisis de laboratorio y redactará un informe que resuma lo ocurrido. El informe incluirá fotos, declaraciones de testigos y las leyes violadas.
Derecho a regresar después de un incendio, inundación o desastre
Si un apartamento está sujeto a control de rentas, el inquilino tiene derecho a regresar después de un incendio, inundación o desastre. San Francisco Rent Board Rules and Regulations § 12.19. Si el apartamento no está cubierto por el control de rentas, no existe el derecho a regresar. Pero un inquilino sin control de rentas aún puede recuperar daños por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Los daños incluyen los gastos de mudanza y el costo de un apartamento de reemplazo. Si el inquilino tenía un contrato de arrendamiento a largo plazo en el momento del incendio, puede recuperar lo que le costará una unidad de reemplazo durante el resto del contrato. Como mínimo, un inquilino sin control de rentas debe intentar negociar el derecho a regresar si todavía mantiene una buena relación con el propietario.
En el caso de los inquilinos con control de rentas en San Francisco, el propietario debe ofrecer la unidad renovada al inquilino que fue obligado a desocuparla por un incendio u otro desastre dentro de los treinta días siguientes a la finalización de las reparaciones. Id. El inquilino debe aceptar la oferta dentro de cuarenta y cinco días. Todos los términos del contrato de alquiler deben ser los mismos que antes. Si la unidad renovada se ofrece a otra persona que no sea el inquilino, o si el propietario se niega a dejarle regresar a la unidad, se trata de un desalojo injustificado. El inquilino desplazado tiene derecho a daños reales y punitivos. Aguirre v. Lee, 20 Cal. App. 4th 1646 (1993). El plazo de prescripción para un reclamo por desalojo injustificado según la San Francisco Rent Ordinance (Ordenanza de Alquileres de San Francisco) es de un año.
