¿Pueden los propietarios prohibir que los inquilinos fumen cigarrillos?
Sí. Los propietarios tienen derecho a prohibir que se fumen cigarrillos u otros productos de tabaco dentro y alrededor de una propiedad de alquiler, siempre que esto se establezca por escrito en el contrato de arrendamiento. CAL. CIV. CODE § 1947.5. Muchos contratos de arrendamiento prohíben fumar de cualquier forma, incluidos cigarrillos, cigarrillos electrónicos y marihuana.
Los cigarrillos electrónicos se agregaron recientemente a la definición de productos de tabaco de California. CAL. BUS. & PROF. CODE § 22950.5(d)(1)(b). El uso de este tipo de cigarrillos suele llamarse “vapear” y, aunque no producen humo, sí producen un vapor que contiene varias sustancias químicas cuyos efectos a largo plazo todavía no se conocen. Todas las leyes que se aplican a los cigarrillos u otros productos de tabaco ahora se aplican a los cigarrillos electrónicos, incluida la facultad del propietario de prohibir su uso.
¿Pueden los propietarios prohibir que los inquilinos fumen marihuana medicinal o recreativa (cannabis, hierba, mota) en la misma medida que los cigarrillos?
En California, tanto el uso de marihuana medicinal como el recreativo son legales. El uso de marihuana medicinal se legalizó en el estado con la aprobación de la Compassionate Use Act of 1996 (Ley de Uso Compasivo de 1996). CAL. HEALTH & SAFETY CODE § 11362.5. Luego, el 8 de noviembre de 2016, los votantes de California aprobaron la Adult Use of Marijuana Act (Ley de Uso de Marihuana para Adultos, también conocida como Proposición 64), que legalizó el uso recreativo de la marihuana para personas de veintiún años o más. Aunque sigue siendo ilegal según la ley federal, ahora es legal según la ley estatal cultivar, fumar y poseer marihuana (hasta ciertos límites) para uso medicinal y recreativo.
Aunque el cannabis (marihuana, hierba, mota) no es un cigarrillo ni un producto de tabaco, los propietarios aún pueden regular su uso en una propiedad de alquiler y dentro de ella. Como ninguna ley obliga a un propietario a permitir que se fume marihuana en una unidad de alquiler, es probable que un propietario que prohíbe fumar tabaco en las instalaciones también prohíba fumar marihuana. Si el contrato de arrendamiento no aborda explícitamente el consumo de cannabis, hay varias otras cláusulas del contrato —incluida una cláusula sobre molestias (nuisance) y una disposición que prohíbe a los inquilinos violar la ley federal— que pueden invocarse para poner fin al uso de marihuana por parte de un inquilino.
Como las leyes de California y las federales se contradicen, los inquilinos deben consultar con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos si tienen alguna pregunta sobre el uso de marihuana en su apartamento.
¿Es discriminatorio según la ADA o la FEHA que un propietario prohíba a un inquilino fumar marihuana medicinal (cannabis, hierba, mota)?
Aunque la marihuana medicinal es legal en California, es una droga de la Lista I según la ley federal y “no tiene actualmente un uso médico aceptado para tratamiento en los Estados Unidos”. CONTROLLED SUBSTANCE ACT, 21 U.S.C. § 812.
Las leyes de marihuana medicinal de California contradicen directamente la ley federal, lo que hace que la situación legal sea poco clara para los inquilinos de California que necesitan usar marihuana medicinal y desean solicitar una adaptación razonable a su propietario. Incluso si un inquilino pertenece a una clase protegida según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) y tiene una tarjeta de marihuana medicinal, el inquilino de todos modos tendrá que cumplir con los términos del contrato de arrendamiento y con la ley federal. El Noveno Circuito ha determinado que el uso de marihuana medicinal no está protegido por la ADA. James v. City of Costa Mesa, 700 F.3d 394 (9th Cir. 2012).
En James, varios demandantes con discapacidades presentaron una demanda contra los demandados, dos ciudades de California, para impedir que los demandados cerraran dispensarios de marihuana. Id. Los demandados habían aprobado ordenanzas que prohibían el funcionamiento de dispensarios de marihuana medicinal dentro de los límites de la ciudad. Los demandantes —todos usuarios de marihuana medicinal con receta— argumentaron que las ordenanzas les impedían acceder a servicios públicos, en violación del Título II de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades. Id. Al confirmar el fallo del tribunal de distrito que negó a los demandantes una medida cautelar, el Tribunal dijo: “la ADA no protege contra la discriminación por motivo del uso de marihuana, ni siquiera el uso de marihuana medicinal supervisado por un médico de acuerdo con la ley estatal, a menos que ese uso esté autorizado por la ley federal”. Id. at 397.
Actualmente, tampoco existe protección para los usuarios de marihuana medicinal según la Fair Employment and Housing Act (FEHA, Ley de Empleo y Vivienda Justos). Aunque un propietario no puede discriminar al alquilar una propiedad por motivo de una discapacidad y debe ofrecer una adaptación razonable a un inquilino por una discapacidad conocida, es poco probable que un inquilino pueda solicitar a su propietario una adaptación razonable para fumar marihuana según la FEHA. Ningún tribunal ha abordado directamente este tema todavía.
La Legislatura de California presentó recientemente un proyecto de ley (AB 2069) que modificaría la FEHA y crearía una categoría protegida para los empleados con tarjeta de marihuana medicinal. Aunque el proyecto de ley prohíbe a los empleadores discriminar a los usuarios de marihuana medicinal, se deduce que el proyecto de ley también tendrá un impacto en si los inquilinos podrán solicitar una adaptación razonable a su propietario. Al 25 de mayo de 2018, el proyecto de ley todavía estaba en comité.
Como las leyes aún no están del todo definidas, es importante que los inquilinos que necesitan usar marihuana medicinal hablen con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos si tienen alguna pregunta o si enfrentan un desalojo.
¿Tiene San Francisco una ley para inquilinos que prohíba fumar en un edificio de apartamentos?
San Francisco ha prohibido fumar en todas las áreas comunes interiores, como elevadores, escaleras, vestíbulos y pasillos de edificios de alquiler con varias unidades. S.F. HEALTH CODE, art. 19F, § 1009.22(f). También está prohibido fumar al aire libre a menos de diez pies de puertas y ventanas. Id. Como los propietarios pueden regular si un inquilino puede o no fumar dentro de su propio apartamento, casi todos los contratos de arrendamiento de San Francisco incluyen una cláusula de “no fumar” que el inquilino debe cumplir. CAL. CIV. CODE § 1947.5.
Cuando un contrato de arrendamiento no prohíbe fumar, el inquilino puede seguir fumando aunque el propietario le pida que deje de hacerlo. Si no existe una disposición de “no fumar” en el contrato de arrendamiento, ni otra cláusula que limite o prohíba fumar, y a menos que el inquilino acepte nuevos términos por escrito que prohíban esa actividad, el propietario no puede quitar unilateralmente el derecho a fumar que el inquilino tenía al comienzo del arrendamiento. S.F. CAL., RENT ORDINANCE § 12.20.
Aun si el contrato de arrendamiento no dice nada sobre fumar, el propietario todavía puede buscar un desalojo por molestias (nuisance), que es una de las causas justas de desalojo en San Francisco. S.F. CAL., RENT ORDINANCE § 37.9(a)(3). El propietario puede alegar que el hecho de que el inquilino fume causa “una interferencia sustancial con la comodidad, la seguridad o el disfrute del propietario o de los inquilinos del edificio, que las actividades son graves, continuas o recurrentes, y la naturaleza de dicha molestia, daño o interferencia”. Id. Además, los inquilinos vecinos afectados por el humo podrían presentar un reclamo por molestias privadas (private nuisance) contra el inquilino que fuma. CAL. CIV. CODE § 3479.
Si un inquilino tiene preguntas sobre fumar en su unidad, o si recibe un aviso de desalojo o una demanda, debe consultar de inmediato con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos en San Francisco.
¿Tiene Berkeley una ley para inquilinos que prohíba fumar en un edificio de apartamentos?
Desde 2014, está completamente prohibido fumar dentro de todas las viviendas multifamiliares con dos o más unidades. Esto también incluye áreas como terrazas privadas, balcones y porches de las unidades. BERKELEY, CAL., MUN. CODE § 12.70.035. Además, está prohibido fumar en todas las áreas comunes interiores y exteriores de las viviendas multifamiliares. Id. Una excepción a la prohibición de fumar de Berkeley es el uso de marihuana medicinal. Id. Si un inquilino tiene una tarjeta de marihuana medicinal, puede fumar en las instalaciones y dentro de ellas.
Si el contrato de arrendamiento de un inquilino comenzó antes de 2014 y no contiene una disposición de “no fumar” ni otra cláusula que limite o prohíba fumar, el propietario no puede quitar unilateralmente el derecho a fumar que el inquilino tenía al comienzo del arrendamiento, a menos que el inquilino acepte un anexo por escrito que prohíba esa actividad. BERKELEY, CAL., MUN. CODE § 13.76.130.
Aun si el contrato de arrendamiento no dice nada sobre fumar, el propietario podría intentar desalojar a un inquilino que fuma mediante una acción por molestias (nuisance), alegando que el inquilino “ha continuado, después de recibir un aviso por escrito para que cese, comportándose de manera tan desordenada que destruye la paz y la tranquilidad de otros inquilinos u ocupantes de las instalaciones”. Id. Además, los inquilinos vecinos afectados por el humo podrían presentar un reclamo por molestias privadas (private nuisance) contra el inquilino que fuma. CAL. CIV. CODE § 3479.
Si un inquilino tiene preguntas sobre fumar en su unidad, o si recibe un aviso de desalojo o una demanda, debe consultar de inmediato con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos en Berkeley.
¿Tiene Oakland una ley para inquilinos que prohíba fumar en un edificio de apartamentos?
La ley de Oakland prohíbe fumar en todas las áreas comunes interiores y exteriores de los edificios de apartamentos y condominios. OAKLAND, CAL., MUN. CODE § 8.30.050. Las propiedades pueden tener un área exterior para fumar claramente designada, pero debe estar a por lo menos veinticinco pies de distancia del edificio y de cualquier área que usen los niños. Id. La política sobre fumar del edificio también debe informarse a los inquilinos y a los posibles inquilinos. Id.
Si el contrato de arrendamiento no dice nada sobre fumar, el propietario puede intentar desalojar a un inquilino que fuma por causar molestias (nuisance), que es una de las causas justificadas de desalojo. OAKLAND, CAL., MUN. CODE § 8.22.360. El propietario puede alegar que el inquilino “ha continuado, después de recibir un aviso por escrito para que cese, comportándose de manera tan desordenada que perturba la paz y tranquilidad de los demás inquilinos de la propiedad”. Id. Además, los inquilinos vecinos afectados por el humo podrían presentar una demanda privada por molestias contra el inquilino que fuma. CAL. CIV. CODE § 3479.
Si un inquilino tiene preguntas sobre fumar en su unidad o recibe un aviso de desalojo o una demanda, debe consultar de inmediato con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos en Oakland.
¿Qué puede hacer un inquilino respecto al humo de segunda mano?
Los contratos de arrendamiento comenzaron a incluir de forma habitual cláusulas que prohíben fumar para abordar el problema de la inhalación de humo de segunda mano por parte de los inquilinos.
A pesar de las leyes y de los términos del contrato, si el humo de segunda mano se convierte en un problema para un inquilino, este podría alegar que el humo de segunda mano constituye una molestia o perturba su derecho al disfrute pacífico de la unidad de alquiler. Birke v. Oakwood Worldwide, 169 Cal. App. 4th 1540 (2009). En Birke, una inquilina presentó una demanda contra los dueños y operadores de un complejo de apartamentos por no limitar el humo de segunda mano en las áreas exteriores de la propiedad. Id. Aunque el edificio de apartamentos prohibía fumar en todas las áreas interiores, permitía fumar en las áreas comunes exteriores. Id. La inquilina alegó que el humo de segunda mano agravaba su asma y sus alergias. Id. at 1544. El tribunal determinó que la inquilina podía mantener una causa de acción por molestias contra los dueños y operadores del complejo. Id. at 1552.
Un inquilino puede presentar una demanda por molestias privadas contra un inquilino que fuma. Una molestia privada es una acción o conducta que es “perjudicial para la salud … o es indecente u ofensiva para los sentidos, o una obstrucción al libre uso de la propiedad, de manera que interfiere con el disfrute cómodo de la vida o de la propiedad”. CAL. CIV. CODE § 3479.
¿Cuándo puede un propietario desalojar a un inquilino por fumar cigarrillos, cigarrillos electrónicos o marihuana (cannabis, hierba, mota)?
Los propietarios pueden desalojar a los fumadores que violen una cláusula de no fumar de su contrato de arrendamiento, igual que con cualquier otro incumplimiento del contrato. El propietario puede entregar al inquilino que fuma un aviso de tres días para “corregir o desalojar” (cure or quit). Si el inquilino no deja de violar el contrato a tiempo, el propietario puede iniciar una demanda de desalojo contra el inquilino.
En jurisdicciones con control de rentas, como San Francisco, Berkeley y Oakland, el propietario también puede intentar desalojar a un inquilino que fuma alegando molestias, que es una de las causas justificadas de desalojo. Si un inquilino recibe un aviso de desalojo o una demanda, debe consultar de inmediato con un abogado con experiencia en derechos de inquilinos.
Si un inquilino tiene alguna pregunta sobre su derecho a usar marihuana medicinal, debe comunicarse de inmediato con un abogado con experiencia en derecho de inquilinos.
