Con el cierre de los tribunales por el COVID-19, ahora usted puede aplicar estratégicamente su depósito de garantía a los últimos meses de renta, y el propietario no puede hacer nada al respecto. Históricamente, los propietarios podían desalojar con un aviso de tres días si los inquilinos intentaban aplicar su depósito a la renta. Ese desalojo quedaba luego en el historial del inquilino. Todo esto ha cambiado. En marzo de 2020, el Judicial Council of California (Consejo Judicial de California) suspendió todos los desalojos hasta noventa días después de que el Gobernador de California levante el estado de emergencia. Siempre que el inquilino se mude antes de que se dicte una sentencia de desalojo, el desalojo no quedará en el historial del inquilino. El inquilino debe dar seguimiento a cualquier acción de desalojo para asegurarse de que el tribunal sepa que la unidad está desocupada. Entonces se desestimará el unlawful detainer (demanda de desalojo). Si el propietario tiene un reclamo por daños a la unidad, tendría que demandar al inquilino en el tribunal de reclamos menores. En lugar de permitir que el propietario se quede con su depósito por el desgaste normal, aplique su depósito a la renta y obligue al propietario a demandarlo. Durante más de un siglo, los propietarios han tenido todo el poder en cuanto a la devolución de los depósitos de garantía, pero ahora, debido a la pandemia, el poder ha pasado a los inquilinos. Si no tiene dinero para la renta, o si le preocupa que su propietario se quede con su depósito, siga nuestra guía para usar todo el depósito para la renta.
Esta es la guía paso a paso de Tobener Ravenscroft LLP para aplicar su depósito a sus últimos meses de renta:
1. Informe al propietario por escrito que aplicará su depósito a los últimos meses de su arrendamiento. Aplique el depósito a tantos meses como pueda.
2. Dele al propietario una fecha exacta de su mudanza.
3. Si el propietario se opone, dígale que los tribunales están cerrados y que una demanda de desalojo será un desperdicio de dinero porque usted ya se habrá ido mucho antes de que haya un juicio.
4. Si recibe un aviso de tres días, puede quedarse en la unidad y no pagar. De nuevo, siempre que se mude antes de una sentencia, los registros de desalojo en California se sellan y no están disponibles para consulta pública. Esto significa que, aunque se presente un desalojo en su contra, no quedará en su historial a menos que se quede y se dicte una sentencia en su contra. Sin embargo, tenga en cuenta que algunos tribunales cumplen mejor que otros con la
ley que exige sellar las demandas de desalojo. Algunos sistemas judiciales en línea muestran “registro no disponible para consulta pública” cuando se busca el nombre de un inquilino en línea. Esto suele alertar a los administradores de propiedades o a las agencias de evaluación de inquilinos de que probablemente hay un desalojo en el pasado del inquilino. Si usted le explica a la compañía de evaluación que el desalojo estuvo relacionado con el COVID-19, es probable que los posibles propietarios sean más comprensivos con ese antecedente.
5. Una vez que finalmente se le asigne una fecha de juicio a su caso, asegúrese de mudarse antes del juicio. Si un inquilino se muda mientras una demanda de desalojo sigue pendiente, el propietario no puede continuar con la demanda como un desalojo.
6. Asegúrese de informar al tribunal, al abogado de la parte contraria y al propietario que usted ya desocupó la unidad y que la demanda de desalojo ya no puede seguir adelante. Dé seguimiento al caso para asegurarse de que se desestime. Si el propietario alega que usted debe renta adicional o que causó daños a la unidad, el propietario puede convertir la acción de desalojo en una acción civil ordinaria o llevarlo al tribunal de reclamos menores.
7. Antes de desocupar, grabe un buen video de la propiedad que muestre que la dejó en excelentes condiciones. Es bueno que un testigo independiente, como un amigo o compañero de trabajo, recorra la unidad para ver si hay algún problema.
Cabe señalar que el propietario puede optar por cobrar el dinero adeudado mediante una acción de cobro de deudas o vendiendo la deuda a una agencia de cobranza. Si la deuda pasa a una agencia de cobranza o usted pierde en el tribunal de reclamos menores, esto podría aparecer en el historial de crédito del inquilino. Esta guía paso a paso que hemos preparado no pretende reemplazar la asesoría legal de un abogado de derechos de inquilinos sobre su caso en particular.
Cada caso es único, y las leyes son complicadas y cambian constantemente. Cualquier inquilino que esté pensando en quedarse y esperar una demanda de desalojo debe comunicarse con un abogado de inquilinos para recibir asesoría sobre si los puntos generales descritos arriba tienen sentido en su situación.
No dude en comunicarse con uno de los abogados de derechos de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP. Puede llamarnos en cualquier momento al 415-504-2165. ¡Estamos aquí para ayudar a los inquilinos a recuperar el poder!
