Los inquilinos rompen o anulan contratos de arrendamiento a largo plazo por dos razones. En el caso más común, el inquilino quiere romper el contrato por motivos personales; por ejemplo, para mudarse a otro estado. En un segundo caso, el inquilino debe anular el contrato porque el propietario ha incumplido sus obligaciones bajo el contrato al negarse a hacer reparaciones, no controlar a los inquilinos vecinos o acosar a los inquilinos hasta que se muden.
Romper un contrato de arrendamiento por motivos personales
Cuando un inquilino debe romper un contrato de arrendamiento por motivos personales, el propietario tiene derecho a recuperar la renta perdida por el resto del plazo del contrato, más intereses. Civil Code § 1951.2. El propietario también puede recuperar los costos razonables de anunciar la unidad. Id. Sin embargo, el propietario tiene la obligación de mitigar sus daños. Esto significa que el propietario debe volver a rentar la unidad lo antes posible por la misma renta o por una renta sustancialmente igual. Id. Una vez que la unidad se vuelve a rentar, el propietario no puede cobrarle al inquilino que se fue la renta correspondiente al resto del contrato roto.
La carga de la prueba recae en el inquilino, quien debe demostrar que el propietario no actuó de buena fe para volver a rentar la unidad. Chapple v. Big Bear Super Market No. 3, 108 Cal. App. 3d 867, 876 (1980). Por lo general, los tribunales consideran que un propietario actúa de buena fe cuando la nueva renta es más o menos igual a la renta que pagaba el inquilino que desocupó la unidad. Jack Kendall v. Ernest Pestana, Inc., 40 Cal. 3d 488 (1985).
Dado que la carga de la prueba recae en el inquilino, quien debe demostrar que el propietario no intentó volver a rentar la unidad, se recomienda que el inquilino tome medidas concretas para demostrar que el propietario no está actuando de buena fe. El inquilino puede publicar la unidad de forma anónima en Craigslist por la misma renta mensual y enviar por correo electrónico los candidatos interesados al propietario. Esto crea un registro que puede usarse en contra de un propietario que alegue que no fue posible volver a rentar la unidad. Al publicar un anuncio, los inquilinos deben tener cuidado al pedir información personal a los posibles inquilinos. Es recomendable informar que usted es un inquilino anterior que está ayudando al propietario a rentar la unidad.
Anular un contrato de arrendamiento cuando el propietario obliga al inquilino a irse
Si un propietario no hace reparaciones, incumple la garantía de goce pacífico de la vivienda (covenant of quiet enjoyment) o de otra manera acosa a un inquilino para sacarlo de la unidad, el inquilino puede tener derecho a anular el contrato de arrendamiento. La anulación del contrato depende de la gravedad de las condiciones de vivienda. Cuando un propietario no ha hecho reparaciones o se ha negado a hacerlas durante muchos años, el inquilino podrá mudarse y demandar al propietario por diversas causas de acción.
Una de estas causas de acción es el desalojo implícito (constructive eviction). El desalojo implícito ocurre cuando los inquilinos se ven obligados a dejar una unidad residencial debido a acoso, molestias o problemas de reparación. Los daños por desalojo implícito equivalen a la renta de mercado de la unidad menos la renta pactada en el contrato (o la renta bajo control de rentas), multiplicada por el número de años que el inquilino razonablemente esperaba permanecer en la unidad. Por ejemplo, si un inquilino que paga $2,000/mes es obligado a dejar un apartamento con control de rentas cuyo valor justo de renta en el mercado es de $3,000/mes, el inquilino podrá recuperar $1,000 por cada mes que esperaba vivir en la unidad. Se recurre a tasadores y economistas para calcular el valor de renta en el mercado. Al menos un tribunal ha permitido recuperar veinte años de renta proyectada. Chacon v. Litke, 181 Cal. App. 4th 1234 (2010). En jurisdicciones con control de rentas, esta cantidad puede triplicarse cuando el propietario obligó al inquilino a irse porque el inquilino ocupaba una unidad con renta inferior a la del mercado.
