Los abogados de inquilinos de San Francisco y los defensores de la vivienda asequible trabajan sin descanso para evitar que hogares y residentes vulnerables terminen sin hogar debido a los numerosos desalojos que realizan a diario propietarios que quieren aprovechar las altas rentas del mercado. La falta de vivienda asequible en la ciudad es un problema que debe atenderse de forma enérgica y creativa mediante legislación. Una de estas leyes, que está ganando impulso y el apoyo de muchas organizaciones sin fines de lucro, defensores, la San Francisco Planning Commission (Comisión de Planificación) y el San Francisco Board of Supervisors (Junta de Supervisores), es la Community Opportunity to Purchase Act (COPA, Ley de Oportunidad Comunitaria de Compra).
¿Qué es la COPA?
Si se aprueba, la COPA les daría a las organizaciones de vivienda sin fines de lucro el derecho preferente de compra (que incluye el derecho preferente a ofrecer la compra y el derecho de preferencia para igualar una oferta existente) de terrenos vacíos o edificios residenciales de alquiler con tres o más unidades. Esto significa que cuando el dueño de un edificio de varias unidades lo ponga a la venta o reciba una oferta de compra, las organizaciones de vivienda sin fines de lucro preseleccionadas por la ciudad tendrían la oportunidad de hacer una oferta por el edificio primero o de igualar una oferta existente.
Una vez que el dueño ponga el edificio a la venta o reciba una oferta de un posible comprador, tendría que notificar a la Mayor’s Office of Housing (Oficina de Vivienda de la Alcaldía). Las organizaciones de vivienda sin fines de lucro preseleccionadas tendrían entonces treinta días para hacer una oferta de compra del edificio. Para precalificar, las organizaciones sin fines de lucro tendrían que demostrar que tienen la intención de crear vivienda asequible permanente para residentes de ingresos bajos y moderados, y demostrar la capacidad no solo de adquirir la propiedad, sino también de administrar propiedades residenciales.
Esta ley no es la primera de su tipo. La COPA se inspiró y se basó en la District Opportunity to Purchase Act de Washington, D.C., que exige a los dueños de propiedades darle al District of Columbia la oportunidad de comprar propiedades de cinco o más unidades de alquiler en las que el veinticinco por ciento o más se definan como asequibles. Aunque se aprobó en 2008, la ley no se implementó sino hasta finales de 2018. Washington también tiene una Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA, Ley de Oportunidad de Compra para Inquilinos), que coloca el derecho del Distrito a comprar una propiedad por debajo del derecho del inquilino a comprarla. Si se aprueba la COPA de San Francisco, es posible que en el futuro la ciudad también tenga una ley de compra para inquilinos similar a la de Washington, D.C.
¿Cómo afectará la COPA a los inquilinos de San Francisco si se adopta?
El propósito de la COPA es que los inquilinos permanezcan en sus hogares. Si el edificio es propiedad de una organización de vivienda sin fines de lucro, la probabilidad de que un inquilino sea desalojado mediante un desalojo bajo la Ellis Act, un desalojo para que el dueño se mude a la unidad (owner move-in), una demolición o una conversión a condominio sería nula. Además, los hoteles de ocupación de habitación individual (SRO), que por lo general alojan a inquilinos de bajos ingresos y a menudo corren el riesgo de convertirse en unidades a precio de mercado, encontrarán protección bajo el control de organizaciones sin fines de lucro.
Cuando una organización sin fines de lucro compre un edificio de alquiler a través de la COPA, la escritura limitará el uso del edificio a vivienda asequible permanente, y el valor promedio de todas las rentas no podrá superar el ochenta por ciento del ingreso medio del área. Además, algunos defensores han predicho que, si los edificios de alquiler están bajo el control de organizaciones sin fines de lucro, habría más oportunidades de que el edificio pase a ser propiedad de los inquilinos mediante una cooperativa de capital limitado. Una estructura de propiedad como esta les permitiría a los inquilinos comprar acciones de una cooperativa, lo que les daría derecho a vivir en una de las unidades a cambio de pagar su parte de los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los gastos de operación y mantenimiento. Los inquilinos también tendrían voto en la administración y el mantenimiento del edificio.
¿Cuál es la situación actual de la COPA?
La ley se presentó a finales del año pasado y desde entonces ha sido revisada tanto por la San Francisco Planning Commission (Comisión de Planificación) como por el Board of Supervisors (Junta de Supervisores). En una audiencia reciente de la Planning Commission, la COPA recibió el apoyo unánime de los comisionados y una recomendación para que el Board of Supervisors la apruebe. En la audiencia no hubo oradores en contra del plan. El Rules Committee (Comité de Reglas) de la junta será el próximo en considerar la propuesta, aunque, hasta marzo de 2019, no se ha programado una audiencia.
Para conocer las novedades más recientes sobre la Community Opportunity to Purchase Act, o para saber más sobre sus derechos como inquilino si el edificio donde vive se está vendiendo, comuníquese con un abogado de inquilinos de Tobener Ravenscroft LLP.
