¿Mi arrendamiento es un “arrendamiento en marina” o un “arrendamiento de casa flotante”?
La California Floating Home Residency Law (Ley de Residencia en Casas Flotantes de California, “FHRL”, Cal. Civ. Code § 800 et seq.) es la principal ley que regula los arrendamientos de casas flotantes en California. La FHRL se aplica específicamente a las casas flotantes ubicadas en marinas para casas flotantes. Una casa flotante es una estructura flotante que cumple con lo siguiente:
(1) Está diseñada y construida para usarse como vivienda residencial fija sobre el agua;
(2) No tiene propulsión propia;
(3) Está conectada de forma continua a servicios públicos en tierra; y
(4) Tiene una conexión continua a un sistema de alcantarillado en tierra. Cal. Civ. Code § 800.3; Health & Saf. C § 18075.55(d).
La FHRL no se aplica a los demás arrendamientos en marinas, por ejemplo, al inquilino de una marina que vive en una casa bote móvil con propulsión, servicios o sistema de aguas residuales propios. El resto de este artículo se aplica a los arrendamientos de casas bote en marinas, que no están cubiertos por la FHRL.
¿Qué protecciones legales tengo si mi arrendamiento en marina no está cubierto por la FHRL?
Las casas bote no están cubiertas por la FHRL. En cambio, se consideran “arrendamientos en marina”. En los arrendamientos en marina, el dueño de la casa bote arrienda un espacio sobre la superficie del agua. Este espacio se conoce como amarradero. Los tribunales de California consideran que la ocupación de un amarradero alquilado es un arrendamiento de bienes inmuebles. Smith v. Municipal Court, 202 Cal. App. 3d 685 (1988). Por lo tanto, el contrato de arrendamiento del amarradero del inquilino de la marina se considera un arrendamiento de bienes inmuebles.
Al igual que en los contratos de arrendamiento de viviendas tradicionales en tierra, a quienes arriendan amarraderos en California no se les puede obligar a irse a menos que el operador de la marina (es decir, el propietario) presente y gane un proceso de desalojo por unlawful detainer (demanda de desalojo) en el tribunal. Smith v. Municipal Court, 202 Cal. App. 3d 685 (1988). Una acción de unlawful detainer es el método legal que se utiliza para desalojar a un inquilino de su vivienda o amarradero. Requiere la presentación de documentos ante el tribunal y los procedimientos judiciales posteriores. El operador de la marina debe obtener una orden de desalojo del tribunal (es decir, una sentencia de unlawful detainer) antes de retirar a un inquilino de la marina de un amarradero. Los métodos de autoayuda fuera de los tribunales, como bloquear el amarradero, son ilegales.
¿Qué pasa con los botes que quedan en una marina después del desalojo de un inquilino de la marina?
El operador de una marina debe cumplir con todos los requisitos de la Boaters Lien Law (Ley de Gravámenes sobre Embarcaciones), codificada en la sección 500 et seq. del Harbors and Navigation Code (Código de Puertos y Navegación), para disponer de un bote no cubierto por la FHRL que un inquilino desalojado haya dejado en un amarradero. Mariners Bay Co. v. DMV, 229 Cal. App. 3d 808 (1991). La Boaters Lien Law establece el medio exclusivo para hacer cumplir la disposición de cualquier bote que quede en un amarradero después del desalojo de un inquilino de la marina. Id.
Entre otras cosas, la Boaters Lien Law exige que se dé cierto aviso al dueño del bote antes de la venta o disposición de la propiedad abandonada, establece un método para impugnar la venta y prevé un proceso de avalúo para un bote que quede en un amarradero después de un desalojo. Además, la Boaters Lien Law establece los procedimientos para la venta de botes con el fin de saldar gravámenes, incluidos los montos adeudados por rentas vencidas y otros servicios prestados por la marina.
Conforme a la Boaters Lien Law (ley de gravámenes sobre embarcaciones), el operador de una marina tiene un gravamen sobre cualquier bote u otra embarcación abandonada que pueda registrarse ante el California Department of Motor Vehicle (“DMV”). El monto del gravamen de la marina equivale a lo que el dueño del bote le debe a la marina por almacenamiento (es decir, renta no pagada) u otros servicios prestados. Harb. & Nav. Code § 502(a). Un gravamen por renta no pagada o por servicios prestados por la marina puede hacerse valer contra el dueño legal del bote, según conste en el registro del DMV. Harb. & Nav. Code § 502(b).
Un gravamen por cargos o servicios que excedan $1,500 no es válido a menos que el operador de la marina envíe previamente un aviso por escrito por correo a los dueños registrados del bote antes de incurrir en dichos cargos. Harb. & Nav. Code § 502(b). El aviso debe indicar que el cargo o los cargos exceden $1,500, que se presume el consentimiento del dueño legal en cuanto a los cargos de almacenamiento (es decir, de renta) y que la embarcación puede ser vendida para recuperar esos cargos. Id. El operador de la marina no necesita dar dicho aviso para cargos o servicios menores de $1,500.
A continuación, el operador de la marina debe presentar ante el DMV una Application for Authorization to Sell (solicitud de autorización de venta). Harb. & Nav. Code § 503(a). Al mismo tiempo, el operador de la marina debe presentar una Declaration of Value (declaración de valor) emitida por un corredor de yates o de embarcaciones con licencia, en la que se declare el valor justo de mercado del bote con base en una inspección física. Harb. & Nav. Code § 507.
Una vez que el operador de la marina obtiene la autorización de venta del DMV, puede llevar a cabo la venta del bote. Harb. & Nav. Code § 503(f); Harb. & Nav. Code § 506.
El dueño registrado del bote tiene un derecho de redención de hasta diez (10) días después de la venta. Harb. & Nav. Code § 506.5. Esto significa que el dueño registrado puede recuperar el bote al pagar el monto total del gravamen y todos los costos y gastos relacionados con el gravamen, más intereses. Id.
¿Qué sucede con los bienes personales que no son el bote y que quedan en un bote o en un amarradero después del desalojo de un inquilino de la marina o de un desalojo bajo la FHRL?
La Boaters Lien Law no se aplica a otros bienes personales, incluidos los bienes que quedan sobre el bote o dentro de él. Harb. & Nav. Code § 509. El operador de la marina debe disponer de los bienes personales de un inquilino de la marina, distintos del bote, que queden en las instalaciones después de la terminación del arrendamiento, conforme a los términos de la sección 1983 del California Civil Code.
La sección 1983 del California Civil Code exige que el operador de la marina envíe un aviso por escrito al inquilino y a cualquier otra persona de quien razonablemente se crea que es dueña de los bienes. El aviso debe contener una descripción de los bienes, indicar que se pueden cobrar costos de almacenamiento, proporcionar un lugar para reclamar los bienes y una fecha antes de la cual se puede hacer el reclamo. Cal. Civ. Code § 1983. El aviso debe entregarse en persona o enviarse por correo de primera clase. Cal. Civ. Code § 1983(c). El exinquilino puede reclamar los bienes antes de la fecha indicada.
Si los bienes no se entregan conforme a la sección 1983 del California Civil Code, deben venderse en una subasta pública mediante licitación competitiva. Cal. Civ. Code § 1988(a). El exinquilino puede ofertar por los bienes. Cal. Civ. Code § 1988(a). Antes de la venta, el operador de la marina debe enviar un aviso de venta al dueño. Cal. Civ. Code § 1988(a). El aviso de venta debe indicar la hora y el lugar, y describir los bienes de manera que el dueño pueda identificarlos. Cal. Civ. Code § 1988(b). El operador de la marina debe entregar todo el producto restante de la venta a la tesorería del condado. Cal. Civ. Code § 1988(c). El exinquilino tiene un año para reclamar el producto de la venta. Cal. Civ. Code § 1988(c).
Como alternativa, el operador de la marina no necesita cumplir con el requisito de venta si cree razonablemente que el valor total de reventa de los bienes es menor de $700. Cal. Civ. Code § 1988(a). En ese caso, el operador de la marina puede quedarse con los bienes y usarlos, o disponer de ellos de cualquier manera. Cal. Civ. Code § 1988(a).
