El Condado de Alameda tiene leyes estrictas que protegen a los inquilinos contra desalojos injustos sin una causa justa y ofrece servicios de mediación a los inquilinos que reciben aumentos de renta elevados.
¿A qué zonas se aplican las Ordenanzas del Proceso de Resolución de Disputas de Vivienda de Alquiler y de Desalojo por Causa Justa del Condado de Alameda?
Las ordenanzas solo se aplican a las zonas no incorporadas del condado. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.68.010.
PROCESO DE RESOLUCIÓN DE DISPUTAS DE VIVIENDA DE ALQUILER DEL CONDADO DE ALAMEDA
¿Tiene el Condado de Alameda una ordenanza de control de rentas que limite los aumentos de renta?
No. Aunque el Condado de Alameda no limita los aumentos de renta, sí ofrece servicios de mediación para ciertos aumentos de renta a todas las unidades residenciales ubicadas en las áreas no incorporadas del Condado de Alameda que no sean propiedad de una agencia gubernamental ni estén administradas por ella. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.68.020.
Los propietarios deben entregar a los inquilinos un aviso con información sobre el programa y sobre cómo solicitar la mediación. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.68.040. Los inquilinos pueden solicitar la mediación cuando el aumento de renta propuesto sea mayor del 5% o cuando sea el segundo aumento de renta en un período de doce meses. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.68.060.
¿Mi arrendamiento está sujeto a los límites de aumento de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (Ley de Protección al Inquilino de California de 2019)?
Los topes de renta de la California Tenant Protection Act of 2019 (“California Rent Control”) se aplican a todas las unidades en las áreas no incorporadas del Condado de Alameda que cumplan con los requisitos de la protección estatal de control de rentas. Lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por Control de rentas en California.
¿Es obligatorio para el propietario participar en el County of Alameda Rental Housing Dispute Resolution Process (proceso de resolución de disputas de vivienda de alquiler del Condado de Alameda) cuando el inquilino solicita la revisión de un aumento de renta?
La participación de buena fe del propietario es obligatoria. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.68.070(D)(2). El aumento de renta no será válido si el propietario se niega a participar. Id.
COUNTY OF ALAMEDA JUST CAUSE FOR EVICTION ORDINANCE (ORDENANZA DE CAUSA JUSTA PARA DESALOJOS DEL CONDADO DE ALAMEDA)
¿Puede un inquilino renunciar a sus derechos bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
No. Cualquier disposición en un contrato de arrendamiento, contrato u otro acuerdo que intente renunciar a los derechos sustantivos o procesales creados por la ordenanza, o limitarlos, es nula y no se puede hacer cumplir. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.130.
¿Qué unidades están cubiertas por la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Todas las unidades en las áreas no incorporadas del condado donde un inquilino haya vivido en la unidad durante al menos doce meses tienen protección de causa justa contra el desalojo. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.050. Si se agrega otro adulto a la unidad antes de que el inquilino actual haya vivido allí durante doce meses, al menos uno de los inquilinos debe haber vivido en la unidad durante veinticuatro meses. Id.
Las siguientes unidades están exentas de la ordenanza:
- La mayoría de las casas unifamiliares, condominios y casas adosadas (townhomes) cuyo dueño no sea un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo, y cuyo dueño haya informado a tiempo que la propiedad está exenta.
- Dúplex ocupados por el dueño, cuando el dueño vivía en la propiedad al comienzo del arrendamiento.
- Viviendas ocupadas por el dueño donde un inquilino comparte la cocina o el baño con el dueño.
- Alojamientos de corta estadía, como hoteles, moteles y casas de huéspedes.
- Instituciones médicas o de cuidado con licencia estatal.
- Unidades de vivienda asequible sujetas a restricciones en la escritura y a acuerdos gubernamentales de asequibilidad. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.040.
¿Cuándo está cubierta una casa unifamiliar por la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Una casa unifamiliar no está exenta si el propietario tiene cinco o más unidades de alquiler en las áreas no incorporadas del Condado de Alameda. Id.
¿Mi arrendamiento está sujeto a la California Tenant Protection Act of 2019 o a la County of Alameda Just Cause Eviction Ordinance?
Las protecciones de causa justa de la California Tenant Protection Act of 2019 («California Rent Control») se aplican a todas las unidades en las áreas no incorporadas del condado que no estén cubiertas por la County of Alameda Just Cause Eviction Ordinance y que, por lo demás, cumplan con los requisitos de la protección estatal contra desalojos. Si su unidad en un área no incorporada del condado es uno de los edificios exentos según la ordenanza del condado, lea nuestra guía para determinar si su unidad está cubierta por Control de rentas en California.
¿Cuáles son las causas justas de desalojo bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Un propietario solo puede desalojar a un inquilino por una causa justa atribuible al inquilino o no atribuible al inquilino.
Las causas de desalojo atribuibles al inquilino son las siguientes:
- No pagar la renta.
- No corregir una violación sustancial del contrato de arrendamiento después de recibir un aviso por escrito.
- Mantener una molestia pública (nuisance), causar daños, no corregir condiciones insalubres o usar la propiedad de manera ilegal.
- Causar deterioro grave a la propiedad (waste).
- Negarse a firmar una renovación del contrato de arrendamiento sustancialmente similar.
- Actividad delictiva, incluida la amenaza de cometer un delito.
- Subarrendamiento o cesión indebidos.
- Negarse a permitir que el propietario tenga acceso a la unidad.
- No desocupar la unidad después de terminar el empleo como administrador de la propiedad o administrador residente.
- No desocupar la unidad después de haber dado aviso de su intención de desocuparla. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.060.
Las causas de desalojo no atribuibles al inquilino son las siguientes:
- El dueño planea mudarse a la unidad o mudar a su cónyuge, pareja doméstica, hijo, nieto, padre, madre, abuelo o abuela a la unidad.
- La intención de retirar la propiedad residencial del mercado de alquiler de conformidad con la Ellis Act (Ley Ellis).
- El cumplimiento de una orden gubernamental de desocupar.
- El cumplimiento de una orden gubernamental relacionada con la habitabilidad que requiera desocupar la propiedad residencial.
- El cumplimiento de una ordenanza local que requiera desocupar la unidad.
- La intención de demoler o remodelar sustancialmente la propiedad residencial. Id.
¿Qué es el retiro del mercado de alquiler bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
La Ellis Act (Government Code Sections 7060, et seq.) regula el retiro de unidades de alquiler del mercado de alquiler por parte del propietario. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.090.
¿Tiene un inquilino derecho a volver a alquilar la unidad después de un desalojo no atribuible al inquilino porque el dueño se muda a la unidad o por una remodelación sustancial bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Si un inquilino es desplazado porque el dueño tiene la intención de mudarse a la unidad o de hacer una remodelación sustancial, y la unidad se ofrece de nuevo en alquiler dentro de un año, se le debe dar al inquilino desplazado la primera oportunidad de volver a alquilarla. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.100(A).
¿Qué inquilinos tienen derecho a un aviso de más de sesenta días para un desalojo no atribuible al inquilino bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Si en el hogar hay un inquilino que tiene 62 años o más, que tiene una discapacidad o que es de bajos ingresos, o si hay un niño menor de 18 años, el propietario debe dar un aviso de noventa días para una terminación por causa justa no atribuible al inquilino, a menos que la ley estatal exija un plazo más largo. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.080(C).
¿Deben los propietarios pagar asistencia de reubicación a los inquilinos que reciben un aviso de desalojo no atribuible al inquilino bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Los propietarios deben hacer un pago único de asistencia de reubicación equivalente a dos meses de renta en caso de un desalojo no atribuible al inquilino. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.070. El propietario puede optar por no cobrar dos meses de renta en lugar de hacer un pago directo al inquilino. Id. La cantidad de reubicación no puede ser mayor de $10,000.00, a menos que esa cantidad sea menor que un mes de la renta actual. Id. El propietario no está obligado a hacer pagos de reubicación adicionales por la misma unidad dentro de los 180 días siguientes al aviso. Id.
¿Protege la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance a los inquilinos contra las represalias del propietario?
Un propietario no puede tomar represalias contra un inquilino por ejercer su derecho a presentar una queja ante el Condado sobre una violación de un código u ordenanza de construcción, vivienda o molestias públicas, o una violación de permisos, que pueda existir en la propiedad. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.100(B). Las represalias pueden incluir desalojar al inquilino, aumentar la renta, reducir los servicios, privar indebidamente al inquilino del uso de la propiedad o interferir de cualquier otra forma con los derechos del inquilino bajo el contrato de arrendamiento. Id. Un reclamo de desalojo por represalia puede presentarse como defensa afirmativa en una demanda de desalojo (unlawful detainer). Id.
¿Tienen los inquilinos de edad avanzada protecciones adicionales bajo la County of Alameda Just Cause for Eviction Ordinance?
Un propietario no puede negarse a alquilar ni arrendar una unidad de alquiler, ni negarla o retenerla de cualquier otra forma, a un posible inquilino de edad avanzada por el motivo de que el inquilino obtendría protecciones bajo la Alameda County Just Cause for Eviction Ordinance debido a su edad. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.100(C).
SANCIONES PARA EL PROPIETARIO QUE VIOLA LA LEY
¿Puede un inquilino demandar por desalojo injustificado bajo la Alameda County Just Cause for Eviction Ordinance?
Un inquilino que ha sido desalojado injustificadamente puede demandar a su propietario por los daños sufridos. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.110. El inquilino tendrá derecho a sus daños reales y, a discreción del tribunal, a honorarios de abogado y costas razonables. Alameda Cnty, Cal. Mun. Code § 3.70.120. Si el propietario actuó de manera intencional, o con opresión, fraude o malicia, los daños reales del inquilino se triplicarán. Id. El inquilino también puede reclamar daños punitivos. Id.
¿CUÁNDO DEBO LLAMAR A UN ABOGADO DE DERECHOS DE INQUILINOS?
Los inquilinos deben llamar a Tobener Ravenscroft LLP al (415) 504-2165 para hablar con un abogado de inquilinos si tienen preguntas sobre sus leyes locales o si creen que su propietario ha violado las ordenanzas del área no incorporada del Condado de Alameda.
