28 de septiembre de 2013
La legislación de 2013 sobre la conversión de TIC a condominios ha otorgado nuevos derechos a los inquilinos de edificios con tres o más unidades que se están convirtiendo en condominios. Las leyes para inquilinos relacionadas con la conversión a condominios de edificios de dos unidades no cambiaron con la nueva legislación. Sin embargo, los inquilinos que atraviesan una conversión a condominios en edificios más grandes ahora tendrán (1) nuevas protecciones para evitar desalojos sin culpa; (2) el derecho a un contrato de arrendamiento vitalicio; y (3) el derecho a comprar una unidad al precio de lista. A corto plazo, estas nuevas protecciones darán a los inquilinos una ventaja importante al negociar con los dueños de los edificios.
Edificios en la lotería de 2012 o 2013
Conforme al nuevo Expedited Conversion Program (Programa de Conversión Acelerada) aprobado en 2013, los dueños de edificios con tres o más unidades que participaron en la lotería de condominios de 2012 o 2013 son elegibles para convertirlos en condominios. Para ser elegibles, los dueños del edificio deben:
- Cumplir con los requisitos de aprobación de los inquilinos;
- Cumplir con los requisitos mínimos de arrendamiento; y
- Cumplir con los requisitos mínimos de ocupación por parte de los dueños.
Requisitos de aprobación de los inquilinos
Para ser elegibles para la conversión a condominios, los dueños de los edificios deben recibir la aprobación de al menos el cuarenta por ciento de los inquilinos del edificio. Los inquilinos deben firmar un formulario de “Intent to Purchase” (Intención de Compra) o expresar por escrito su interés en un contrato de arrendamiento vitalicio. Subdivision and Mapping sostiene que este cuarenta por ciento puede estar compuesto por dueños e inquilinos. Por ejemplo, en un edificio de tres unidades con dos unidades ocupadas por dos dueños y la tercera unidad ocupada por un inquilino, el edificio no necesitaría la aprobación del inquilino. El “Intent to Purchase” no puede obtenerse mediante coacción, fraude, intimidación, tergiversación o amenaza.
Requisitos sobre el historial de desalojos
Un edificio con tres o más unidades no puede convertirse en condominios si ha habido algún desalojo sin culpa después del 31 de marzo de 2013. Un “desalojo sin culpa” incluye un desalojo para que el dueño se mude a la unidad, un desalojo por demolición, un desalojo conforme a la Ellis Act, un desalojo para que se mude un familiar o un desalojo por mejoras de capital.
- Un edificio con dos desalojos sin culpa en dos unidades distintas después del 1 de mayo de 2005 no puede convertirse en condominios durante diez años a partir del último desalojo sin culpa.
- Un edificio con un desalojo sin culpa de un inquilino protegido después del 1 de mayo de 2005 nunca podrá convertirse en condominios. Un “inquilino protegido” se define como un inquilino mayor de sesenta años que ha ocupado la unidad por más de diez años; un inquilino con una discapacidad según la definición de la Americans with Disabilities Act (Ley de Estadounidenses con Discapacidades), sin importar la duración del arrendamiento; o un inquilino que padece una enfermedad potencialmente mortal, sin importar la duración del arrendamiento.
Un edificio sigue siendo elegible para convertirse en condominios cuando el inquilino desocupa voluntariamente conforme a un acuerdo de compra de derechos (buyout) con los dueños.
Requisitos de ocupación por parte de los dueños
- Para convertirse antes de abril de 2014, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante cinco años antes del 15 de abril de 2013, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante cinco años al 15 de abril de 2013.
- Para convertirse antes de enero de 2015, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante tres años antes del 15 de abril de 2014, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante tres años al 15 de abril de 2014.
- Para convertirse antes de enero de 2016, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante seis años antes del 15 de abril de 2015, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante seis años al 15 de abril de 2015.
- Para convertirse antes de enero de 2017, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante seis años antes del 15 de abril de 2016, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante seis años al 15 de abril de 2016.
- Para convertirse antes de enero de 2018, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante seis años antes del 15 de abril de 2017, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante seis años al 15 de abril de 2017.
- Para convertirse antes de enero de 2019, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante seis años antes del 15 de abril de 2018, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante seis años al 15 de abril de 2018.
- Para convertirse antes de enero de 2020, los edificios de cuatro unidades o menos deben haber estado ocupados por al menos un dueño durante seis años antes del 15 de abril de 2019, y los edificios de cinco o seis unidades deben haber estado ocupados por al menos el cincuenta por ciento de los dueños durante seis años al 15 de abril de 2019.
Oferta de compra de la unidad
A los inquilinos que vivan en un edificio al momento de la conversión a condominios se les debe otorgar el derecho a comprar su unidad al precio ofrecido al público en general. El derecho de compra debe permanecer vigente durante sesenta días. La oferta de venta no puede hacerse hasta que se registre el Final Map o el Parcel Map.
Contrato de arrendamiento vitalicio para inquilinos que no compran
A los inquilinos que no compren se les debe ofrecer un contrato de arrendamiento vitalicio. El contrato de arrendamiento vitalicio debe firmarse y registrarse antes de la aprobación del Final Map o del Parcel Map. El contrato de arrendamiento vitalicio vence en la última de estas fechas: al fallecer el último inquilino que permanezca en la unidad o, si el último inquilino tiene en la unidad un familiar con discapacidad, de edad avanzada o con una enfermedad terminal, al fallecer dicho familiar.
