Riesgos de desalojo por rentas vacacionales
Los inquilinos que anuncian sus unidades como rentas vacacionales a corto plazo (por ejemplo, en el sitio web AirBnB) se exponen a un desalojo. Las rentas a corto plazo violan las cláusulas que prohíben el subarrendamiento y podrían violar una ley de San Francisco que prohíbe el uso turístico de las unidades de renta. En las jurisdicciones con control de renta, los propietarios buscan en internet a inquilinos que rentan sus unidades como rentas vacacionales y luego emiten avisos de desalojo. Hemos visto una ola de estos casos en San Francisco en los últimos meses.
Los propietarios suelen intentar desalojar con base en dos teorías: “propósito ilegal” o “incumplimiento de la cláusula de subarrendamiento”. Nuestra firma ha tenido éxito al impugnar estos intentos de desalojo.
Desalojo por intenciones ilegales
Los inquilinos pueden combatir un desalojo por propósito ilegal argumentando:
- Que el subarrendamiento se había corregido o no estaba ocurriendo cuando se emitió el aviso, y
- Que AirBnB no es un “propósito ilegal” en el sentido de la Rent Ordinance (Ordenanza de Renta).
Aunque anunciar una unidad como renta vacacional puede ser una infracción técnica, difícilmente es un “propósito ilegal” según lo previsto en la sección 37.9(a)(4) de la Rent Ordinance. Para ganar, el propietario tendría que convencer a un jurado de San Francisco, favorable a los inquilinos, de que un inquilino puede ser desalojado por una infracción menor.
Además, si el desalojo llega a juicio, se le lee al jurado la siguiente instrucción: «El propietario no deberá intentar recuperar la posesión de una unidad de renta a menos que al menos una de las quince causas justificadas sea el motivo dominante para recuperar la posesión». Rent Ordinance § 37.9(c).
Cuando un inquilino paga una renta muy inferior a la del mercado por la unidad, el propietario tiene el motivo oculto de querer obligar al inquilino a irse para cobrar más. El motivo dominante no es corregir una infracción técnica del contrato de arrendamiento.
Desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento
Si el propietario intenta desalojar por incumplimiento del contrato de arrendamiento, el inquilino debe argumentar que la Rent Ordinance (y a menudo el propio contrato de arrendamiento) exige que el propietario le dé al inquilino la oportunidad de corregir la situación. Los abogados de los propietarios suelen responder que la ley estatal no exige dar la oportunidad de corregir un subarrendamiento ilegal. Code of Civil Procedure, sección 1161(4). Sin embargo, se puede argumentar que esa sección solo se aplica cuando el inquilino ha celebrado un subarrendamiento a largo plazo que no puede corregir. Todos los casos que han permitido el desalojo por subarrendamiento sin oportunidad de corregirlo involucran cesiones totales a largo plazo. Consulte Roth v. Morton’s Chefs Services, Inc., 173 Cal. App. 3d 380, 385 (1985) (que determinó que no existe la obligación de permitir la corrección en el caso de un subarrendamiento de un restaurante por cinco años); y Richard v. Degen & Brody, Inc., 181 Cal. App. 2d 289 (1960) (que concluyó que el subarrendamiento era tan extenso que resultaba “inútil” ofrecer una oportunidad de corregirlo en tres días).
Al igual que en un desalojo por “propósito ilegal”, los inquilinos también deben argumentar que no estaban subarrendando en el momento en que recibieron el aviso de desalojo de tres días. La sección 1161(4) del Code of Civil Procedure exige que el inquilino esté subarrendando en el momento del aviso. Esa ley usa el tiempo presente en lugar del pasado: “cualquier inquilino . . . que ceda o subarriende”. Id.
Es importante que los inquilinos se comuniquen con un abogado sobre estos asuntos, ya que las situaciones varían mucho.
