Como abogados de inquilinos, siempre estamos atentos a las cláusulas peligrosas en los contratos de arrendamiento. Los inquilinos deben saber a qué se están comprometiendo antes de firmar.
Cláusulas peligrosas comunes en los contratos de arrendamiento
- Los propietarios a menudo ocultan que una unidad no tiene control de rentas. Incluso en jurisdicciones con control de rentas, como San Francisco, Oakland, Richmond, San Jose y Berkeley, no todas las unidades están cubiertas por el control de rentas. Cuando una unidad no tiene control de rentas, el propietario puede subir la renta a la cantidad que quiera después de que venza un contrato de arrendamiento a plazo fijo. Si su unidad no tiene control de rentas, asegúrese de pedir opciones para extender el contrato con una renta fija. En general, las casas unifamiliares y los condominios no tienen control de rentas, y las unidades en edificios más nuevos tampoco.
- Las cláusulas de honorarios de abogados en los contratos de arrendamiento benefician a los inquilinos. No hace mucho tiempo, todos los contratos de arrendamiento tenían cláusulas de honorarios de abogados, que permitían a la parte vencedora en cualquier disputa relacionada con el contrato recuperar sus honorarios. Los propietarios han estado eliminando estas cláusulas en secreto. Las cláusulas de honorarios son importantes para los inquilinos, especialmente cuando los propietarios intentan desalojarlos ilegalmente o no hacen las reparaciones. Por ejemplo, un inquilino sin calefacción, con desbordes de aguas negras y ratas tiene mucho más poder frente al propietario cuando el contrato de arrendamiento incluye una cláusula de honorarios de abogados. Esto le da al inquilino acceso a un abogado y a los tribunales para obligar al propietario a hacer las reparaciones. Las cláusulas de honorarios unilaterales a favor del propietario no perjudican a los inquilinos. Según la sección 1717 del Código Civil de California [1], una cláusula de honorarios unilateral en un contrato de arrendamiento se convierte automáticamente en una cláusula recíproca a favor del inquilino.
- Los inquilinos deben tener cuidado con los cargos excesivos por pago atrasado y por cheques sin fondos. Un cargo justo por pago atrasado es de $25, y los inquilinos deben pedir un período de gracia. Los cargos por pago atrasado que superan una cantidad simbólica son ilegales según la ley de California.
- Los inquilinos deben estar atentos a las cláusulas que exigen pagar la renta por transferencia bancaria o depósito directo. Los bancos cobran comisiones por las transferencias. La ley de California exige que los propietarios acepten la renta con cheque personal, a menos que surjan problemas con los pagos.
- Los depósitos de reserva no reembolsables son ilegales. En California no existen los depósitos de reserva no reembolsables. Si un propietario le pide un cargo para reservarle una unidad, esto es ilegal, especialmente si el propietario afirma que no es reembolsable.
- Los depósitos de garantía excesivos son ilegales. En California, según la sección 1950.5 del Código Civil de California [2], los propietarios no pueden retener un depósito mayor a dos meses de renta para una unidad sin amueblar ni mayor a tres meses de renta para una unidad amueblada.
- Los contratos de arrendamiento pueden hacer responsables a los inquilinos del mantenimiento de las áreas comunes. Esté atento a las cláusulas que exigen que los inquilinos den mantenimiento a partes de la propiedad, como el jardín. La mayoría de las responsabilidades de reparación no se pueden trasladar a los inquilinos, pero algunas sí, como el mantenimiento del jardín. Dicho esto, los inquilinos no pueden renunciar a su derecho a una vivienda habitable en un contrato de arrendamiento residencial en California. Por lo tanto, el propietario siempre será responsable de reparar los problemas graves de habitabilidad, como la falta de calefacción, problemas de gas y electricidad, problemas de plomería, puertas y ventanas rotas y un aislamiento ineficaz contra la intemperie.
- Los cargos por terminación anticipada del contrato de arrendamiento son ilegales en California. Las cláusulas que obligan al inquilino a pagar una cantidad fija por terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo son ilegales en California. La sección 1951.2 del Código Civil limita lo que un propietario puede recuperar cuando un inquilino incumple el contrato de arrendamiento. El propietario solo puede recuperar los daños reales que sufrió por la terminación del contrato. De hecho, el propietario tiene la obligación de mitigar los daños, es decir, de volver a rentar la unidad lo antes posible con la misma renta. En un mercado de renta competido, donde el propietario puede volver a rentar la unidad de inmediato, el propietario no sufre daños significativos por el incumplimiento del contrato.
- Las cláusulas de arbitraje y de renuncia a juicio con jurado son ilegales en los contratos de arrendamiento residencial en California. En un contrato de arrendamiento residencial, los inquilinos no pueden renunciar a su derecho a presentar reclamos ante los tribunales. Las cláusulas que obligan a los inquilinos a ir a arbitraje son ilegales. También lo son las cláusulas que pretenden renunciar por anticipado al derecho del inquilino a presentar reclamos por lesiones personales o daños a la propiedad. Las cláusulas de mediación son legales. A menudo, los contratos de arrendamiento condicionan el derecho a recuperar los honorarios de abogados en un litigio a una mediación obligatoria previa al litigio. En realidad, estas cláusulas pueden beneficiar a los inquilinos. En cambio, las cláusulas de arbitraje vinculante les quitan a los inquilinos todo derecho a buscar una reparación ante los tribunales y, por lo tanto, son ilegales por ley.
- Las cláusulas del contrato de arrendamiento que amplían el derecho del propietario a entrar a una unidad son ilegales. La sección 1954 del Código Civil [3] establece una lista de los únicos motivos por los que un propietario puede entrar a una unidad. Cualquier renuncia a esa sección del código en un contrato de arrendamiento es ilegal según la ley de California. Entre los motivos legales para entrar están mostrar la unidad a posibles inquilinos y compradores, hacer reparaciones acordadas o necesarias, y entrar en caso de emergencia.
Referencias
