Si usted es propietario, asegúrese de obtener la póliza de seguro adecuada que lo cubra contra demandas de inquilinos por desalojo injustificado, lesiones, acoso y falta de mantenimiento, o podría terminar cargando con las pérdidas. Los propietarios sin experiencia suelen comprar pólizas que no cubren en absoluto los reclamos de los inquilinos. Los corredores de seguros no conocen los detalles. En general, hay tres tipos de pólizas que surgen en los litigios entre propietarios e inquilinos.
La póliza con la peor protección es la póliza de propietario de vivienda (homeowner’s policy). Por lo general se ofrece a dueños de casas unifamiliares y condominios, y cubre únicamente lesiones corporales físicas y daños a la propiedad. Las pólizas de propietario de vivienda suelen tener exclusiones expresas contra el alquiler de cualquier parte de la propiedad. Estas pólizas nunca cubren reclamos por desalojo injustificado, allanamiento, falta de reparaciones o angustia emocional. Los propietarios con estas pólizas recibirán muy poca ayuda de sus compañías de seguros cuando sean demandados. Las compañías de seguros no defenderán la demanda en absoluto o la defenderán y luego harán que el propietario pague la totalidad del acuerdo o de la sentencia.
Una mejor póliza que pueden comprar los propietarios es la conocida como póliza de protección para arrendadores (landlord-protector policy). Una póliza de propietario de vivienda con una cláusula adicional para arrendadores (landlord rider) ofrece protecciones similares. Estas pólizas cubren lesiones corporales y daños a la propiedad, pero también cubren desalojo injustificado, allanamiento, falta de mantenimiento y angustia emocional. Cuando llegue el momento de resolver los reclamos de los inquilinos, los propietarios con esta póliza pagarán menos y la compañía de seguros pagará más.
Por mucho, la mejor opción para los propietarios es la póliza de responsabilidad civil general comercial (commercial general liability policy). Por lo general la compran propietarios de edificios de varias unidades o propiedades de uso mixto, y a menudo cubre todos los daños reclamados en las demandas de inquilinos. Como la póliza tiene menos exclusiones, las compañías de seguros tendrán menos motivos para exigir que el propietario contribuya a un acuerdo o a una indemnización.
Sin importar qué póliza compre, esté atento a las cláusulas peligrosas. Las pólizas suelen excluir los honorarios de abogados que se pagan al inquilino que gana el caso. Los honorarios de abogados en litigios de inquilinos van de $250,000 a $750,000. Si la póliza excluye los honorarios de abogados, la compañía de seguros esperará que el propietario pague los honorarios del inquilino. Algunas pólizas excluyen por completo los reclamos por reparaciones. En un caso judicial reciente se determinó que una compañía de seguros no tenía ninguna obligación de defender a un propietario porque la demanda del inquilino mencionaba problemas de reparación y la póliza excluía todas las demandas que mencionaran reparaciones. Las pólizas más recientes están empezando a excluir los daños legales (statutory damages), como las multas y los daños triples. La mayoría de las demandas de inquilinos presentan reclamos basados en la ley. De hecho, la mayor parte de los daños en la mayoría de las demandas de inquilinos son daños legales. Si la póliza excluye los daños legales, la compañía de seguros buscará una contribución considerable del propietario para resolver el reclamo.
