1. Determine si su edificio en Oakland tiene protecciones contra el desalojo sin causa justa.
Su edificio está cubierto por la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance (Ordenanza de Causa Justa para el Desalojo de Oakland) si tiene un certificado de ocupación anterior al 31 de diciembre de 1995. Si su unidad es ilegal, como una bodega o una unidad anexa (in-law unit), es probable que tenga protección contra el desalojo. Para saber con certeza si está cubierto por la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance, llame hoy mismo a uno de nuestros abogados de inquilinos en Oakland al 510-250-5635.
2. Asegúrese de que su propietario en Oakland sea dueño del 33% del edificio.
Un propietario solo puede realizar un desalojo por mudanza del propietario o un desalojo por mudanza de un familiar si es dueño del 33% de su edificio. Para saber si su propietario es dueño del 33% de su edificio, llame hoy mismo a uno de nuestros abogados de inquilinos en Oakland al 510-250-5635.
3. Revise el aviso de desalojo por mudanza del propietario o de un familiar para detectar errores que violen la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance.
Para realizar en Oakland un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar, el propietario debe entregar un aviso adecuado con sesenta días de anticipación. Además de una declaración de que el propietario o el familiar tiene la intención de mudarse a la vivienda, el aviso de desalojo también debe incluir lo siguiente: (1) una lista de todas las propiedades que pertenecen al propietario o al familiar, no solo en Oakland sino en cualquier lugar; (2) una lista de todas las propiedades por las que el propietario o el familiar recibe una exención del impuesto a la propiedad para propietarios de vivienda (homeowner’s property tax exemption); (3) la renta legal en la fecha del aviso; (4) una declaración de que el inquilino tiene derecho a pagos de reubicación y el monto de esos pagos; y (5) una declaración de que puede obtener asesoría sobre el aviso en la Oakland Rent Board (Junta de Rentas de Oakland). Si su aviso de desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar no contiene todos estos elementos obligatorios, el aviso es ilegal. Para que revisemos si su aviso de desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar tiene errores, llame hoy a uno de nuestros abogados de inquilinos en Oakland al 510-250-5635.
4. Asegúrese de que el desalojo por mudanza de un familiar indique un familiar que califique.
Según la Oakland Just Cause for Eviction Ordinance (Ordenanza de Causa Justa para Desalojos de Oakland), solo ciertos familiares pueden mudarse a la vivienda. Asegúrese de que el aviso de desalojo por mudanza de un familiar indique a una de las siguientes personas: el cónyuge, la pareja de hecho (domestic partner), un hijo, uno de los padres o uno de los abuelos del propietario.
5. Determine si puede impedir un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar en Oakland por motivos de edad, discapacidad o enfermedad.
Un propietario en Oakland no puede realizar un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar en una unidad donde al menos un inquilino ha vivido durante al menos cinco años y (1) es mayor de sesenta años, (2) tiene una discapacidad según la definición de la Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos), o (3) padece una enfermedad catastrófica.
La definición de discapacidad de la Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos) es bastante amplia. Según la Fair Employment and Housing Act, un inquilino tiene una discapacidad si tiene cualquier problema de salud que afectaría una actividad importante de la vida si no recibiera tratamiento u otras medidas de mitigación.
6. Exija el pago mínimo obligatorio de reubicación en un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar en Oakland.
Un propietario que realiza un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar en Oakland debe pagar la siguiente asignación por mudanza a los inquilinos que han vivido en su unidad por más de dos años:
- $6,500 para estudios y apartamentos de una recámara
- $8,000.00 para apartamentos de dos recámaras
- $9,875 para unidades de tres o más recámaras
También se debe hacer un pago único de $2,500 a todo hogar donde viva al menos un inquilino de edad avanzada, con discapacidad o con una enfermedad catastrófica.
La mitad del pago de reubicación se debe pagar cuando los inquilinos aceptan desocupar la vivienda y la otra mitad al momento de la mudanza. Si el inquilino tiene la intención de impugnar el aviso de desalojo mediante el proceso de desalojo judicial (unlawful detainer), el monto total se debe pagar una vez que el propietario gane la demanda de desalojo. Aceptar los pagos de reubicación no significa renunciar a su derecho a demandar al propietario por desalojo injustificado si el propietario o su familiar no se muda a la vivienda dentro de tres meses o no vive en la unidad durante tres años.
7. Demande a su propietario en Oakland por un desalojo ilegal por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar.
Si su propietario hace cualquiera de lo siguiente durante el proceso de desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar, es probable que usted tenga un reclamo por desalojo injustificado según la Oakland Just Cause Eviction Ordinance (Ordenanza de Causa Justa para Desalojos de Oakland):
- Es un desalojo injustificado e ilegal en Oakland amenazar repetidamente con mudar al propietario o a un familiar a una unidad.
- Es un desalojo injustificado e ilegal en Oakland entregar un aviso de desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar “de mala fe, con motivos ocultos y con intención deshonesta”.
- Es un desalojo injustificado e ilegal en Oakland no incluir en el aviso de desalojo cualquiera de las divulgaciones que exige la Oakland Just Cause Eviction Ordinance.
- Es un desalojo injustificado e ilegal en Oakland no pagar la asignación mínima por mudanza que se exige en un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar.
- Es un desalojo injustificado e ilegal en Oakland realizar un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar y no ocupar la unidad dentro de noventa días.
- Es un desalojo injustificado e ilegal en Oakland realizar un desalojo por mudanza del propietario o por mudanza de un familiar y no ocupar la unidad durante treinta y seis meses.
Nuestro bufete acepta demandas por desalojo injustificado e ilegal con honorarios de contingencia, lo que significa que usted no paga nada a menos que obtengamos una compensación. Llame hoy a uno de nuestros abogados de inquilinos en Oakland al 510-250-5635.
