Cómo lograr que su propietario haga las reparaciones
Si un propietario no responde a varias solicitudes de reparación por escrito, el inquilino debe obligar al propietario a hacer las reparaciones. No tenga miedo. De hecho, la ley protege al inquilino que hace valer sus derechos frente a un propietario. Es más, el Cal. Civil Code § 1942.5 crea una protección adicional para el inquilino contra el desalojo durante 180 días después de una solicitud de reparación.
Presentar una demanda contra el dueño
Según la gravedad de los problemas de reparación, un inquilino puede tener reclamos contra un propietario que se pueden litigar en el Superior Court. En casos de infracciones graves y continuas, como falta de calefacción, moho, aguas negras, roedores, goteras, agujeros en las paredes, fallas de seguridad y problemas eléctricos y de plomería, un abogado puede aceptar el caso por honorarios de contingencia. Cuando un caso se acepta por honorarios de contingencia, el cliente no paga hasta que se recupere dinero. Los daños en una demanda presentada por el inquilino pueden incluir la devolución de la renta pagada, daños punitivos (para castigar al propietario), pago por sufrimiento emocional y daños por lesiones físicas.
Según la ley de California, los inquilinos pueden tener una o más de las siguientes causas de acción contra un propietario:
Incumplimiento de la garantía de habitabilidad
Todo contrato de arrendamiento residencial incluye de forma implícita una garantía de habitabilidad. Véase Green v. Superior Court, 10 Cal. 3d 616, 638 (1974). El California Civil Code § 1941.1 establece los requisitos mínimos para una unidad residencial habitable: a) impermeabilización eficaz; (b) ventanas y puertas sin roturas; (c) instalaciones de plomería y gas en funcionamiento; (c) agua corriente fría y caliente; (d) un sistema de drenaje adecuado; (e) calefacción; (f) iluminación y cableado eléctrico en funcionamiento; (g) áreas exteriores limpias; (h) ausencia de roedores y plagas; (i) un número suficiente de botes de basura; (j) pisos, escaleras y barandales en buen estado; y (k) un buzón con cerradura.
Para probar un reclamo por incumplimiento de la garantía de habitabilidad, el inquilino debe demostrar: (1) una condición inhabitable; (2) conocimiento real o conocimiento implícito del propietario; y (3) daños. Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d 903, 918-19 (1980). El conocimiento implícito significa que el propietario debió haber sabido o pudo haber sabido del problema mediante una inspección razonable.
Los daños por incumplimiento de la garantía de habitabilidad incluyen la devolución de la renta pagada y los honorarios de abogados. El plazo de prescripción por incumplimiento de la garantía de habitabilidad es de dos años para un contrato verbal y de cuatro años para un contrato por escrito. Cal. Code Civ. Proc. §§ 339 y 337. Esto significa que un inquilino solo puede reclamar la devolución de la renta de los últimos dos años en un contrato verbal y de los últimos cuatro años en un contrato por escrito.
Causar angustia emocional por negligencia
Casi siempre, no hacer las reparaciones le causa sufrimiento emocional al inquilino. El sufrimiento emocional incluye angustia, miedo, horror, nerviosismo, pena, ansiedad, preocupación, conmoción, humillación y vergüenza. Los daños en un reclamo por causar angustia emocional por negligencia se calculan según cuánto sufrimiento padeció el inquilino. Es difícil de medir. Algo que el inquilino puede hacer para ayudar con el cálculo de los daños es llevar un registro de su angustia emocional, por ejemplo: “1 de mayo de 2010 a la 1 a.m.: no pude dormir porque oía a las ratas royendo el sofá”.
Para probar un reclamo por angustia emocional por negligencia, el inquilino debe demostrar que: (1) el propietario cuidó la propiedad de forma negligente; (2) el inquilino sufrió una angustia emocional grave; y (3) la negligencia causó la angustia emocional. CACI No. 1620. Existe angustia emocional grave si una persona común y razonable no podría sobrellevarla. Id. El plazo de prescripción para causar angustia emocional por negligencia es de dos años. Cal. Code Civ. Proc. § 335.1.
Causar angustia emocional de forma intencional
En casos extremos de descuido por parte del propietario, el inquilino puede buscar una compensación por causar angustia emocional de forma intencional. Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d en 921. Los elementos de este agravio son: (1) conducta indignante del propietario; (2) intención de causar angustia emocional o indiferencia temeraria ante la probabilidad de causarla; (3) sufrimiento emocional grave; y (4) causalidad real e inmediata. Id., que cita a Newby v. Alto Riviera Apartments, 60 Cal. App. 3d 288, 296 (1976). A un inquilino se le pueden otorgar daños punitivos por causar angustia emocional de forma intencional. Los reclamos por daños punitivos no están cubiertos por el seguro de responsabilidad civil de la propiedad del propietario. Es probable que presentar un reclamo por causar angustia emocional de forma intencional ponga muy nervioso al propietario porque no está cubierto por el seguro. Esto aumenta la probabilidad de llegar a un acuerdo. El plazo de prescripción para un reclamo por causar angustia emocional de forma intencional es de un año. Cal. Code Civ. Proc. § 340.
Desalojo implícito
Cuando los problemas de reparación obligan a un inquilino a abandonar una propiedad, el inquilino puede presentar una causa de acción por desalojo implícito (constructive eviction). Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d en 921, que cita a Groh v. Kover’s Bull Pen, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963). La propiedad debe estar en tan mal estado que no sea apta para su uso. Id.
El plazo de prescripción por desalojo implícito es de dos años para un contrato verbal y de cuatro años para un contrato por escrito. Cal. Code Civ. Proc. §§ 339 y 337. Esto significa que el inquilino debe presentar el reclamo dentro de los dos o cuatro años posteriores a su mudanza.
Negligencia y negligencia per se
El propietario también puede ser responsable por lesiones físicas, incluidas enfermedades. Si el propietario ha violado una ley estatal o local y la violación ha causado una lesión, se presume que el propietario es responsable según la ley de California. Véase CACI No. 418 y Cal. Evid. Code § 669. Esto significa que un jurado o un juez debe presumir la responsabilidad del propietario. El propietario puede refutar esta presunción demostrando que tomó medidas para proteger a los inquilinos más allá de las que exigen las leyes estatales y locales. Un reclamo por negligencia debe presentarse dentro de los dos años a partir de la fecha de la lesión. Cal. Code Civ. Proc. § 335.1.
Violación de la ordenanza local de rentas
Las ordenanzas locales de rentas con frecuencia incluyen disposiciones que permiten otorgar daños punitivos contra los propietarios. Estas disposiciones normalmente protegen a los inquilinos contra el desalojo injustificado o los aumentos ilegales de renta. Si el inquilino puede demostrar que el propietario se negó a hacer reparaciones porque el inquilino pagaba una renta controlada, el inquilino podría obtener una indemnización por daños punitivos contra el propietario. El plazo de prescripción de un reclamo por daños punitivos es de un año. Cal. Civ. Proc. § 340.
Reclamo por infracciones de inspección de edificios no corregidas según el Cal. Civ. Code § 1942.4
Cuando un propietario no ha corregido un aviso de inspección de edificios dentro de 35 días, cada inquilino tiene derecho a los daños reales, más una multa de $100 a $5,000 que determine el tribunal, Cal. Civ. Code § 1942.2. Estos daños se suman a cualquier otro reclamo que el inquilino pueda tener. El término “daños reales” incluye los daños por angustia emocional. McNairy v. C.K. Realty, 150 Cal. App. 4th 1500 (2007). La ley también exige que se otorguen honorarios de abogados a la parte vencedora. Cal. Civ. Code § 1942.2(b)(1)(2).
Se deben demostrar todos los siguientes elementos: (1) el edificio tiene un defecto sustancial que viola el Civ. Code § 1941.1, el Health & Saf. Code § 17920.10 o el Health & Saf. Code § 17920.10 17920.3; (2) el propietario recibió un aviso de infracción del inspector de edificios; y (3) el propietario no hizo las reparaciones necesarias dentro de 35 días.
Prácticas comerciales desleales
El inquilino también puede recuperar renta retroactiva mediante un reclamo por prácticas comerciales desleales. Cal. Bus. & Prof. Code § 17200. La indemnización es acumulativa, por lo que una indemnización por prácticas comerciales desleales no reduce la que se otorgue por otras causas de acción. Id. § 17205. El inquilino debe estar ocupando la vivienda para presentar un reclamo por prácticas comerciales desleales. Stoiber v. Honeychuck, 101 Cal. App. 3d 903, 928, que cita a Barquis v. Merchants, 7 Cal. 3d 94, 110 (1972).
Presentar una petición ante la agencia local de control de rentas
Varias ciudades permiten que el inquilino presente una petición contra el propietario para que se reduzcan los pagos de renta hasta que se resuelvan los problemas de reparación. Véase San Francisco Rent Board Decrease in Services Petition; City of Oakland Rent Adjustment Program Decrease in Housing Services Petition; y City of Berkeley Rent Stabilization Board Individual Rent Adjustment.
El inquilino debe demostrar una disminución sustancial de los servicios de vivienda. Esto podría incluir falta de calefacción, moho, aguas negras, roedores, goteras, agujeros en las paredes, problemas de seguridad y problemas eléctricos y de plomería.
Las agencias de control de rentas solo tienen la facultad de reducir la renta, lo que significa que el inquilino debe seguir viviendo en la unidad en malas condiciones para obtener una compensación. Los inquilinos pueden recuperar hasta tres años de renta pagada. Como el inquilino debe vivir en la unidad, esta no siempre es la mejor opción. Sin embargo, si el propietario no tiene dinero para pagar una sentencia en una demanda en el Superior Court y no tiene seguro de responsabilidad civil de la propiedad, una petición ante la agencia local de control de rentas puede ser la única forma de que el inquilino obtenga una compensación.
Reportar al inspector de edificios de la ciudad
Nada hace que un propietario avance con una reparación más rápido que comunicarse con el departamento de inspección de edificios. El inspector de edificios obligará al propietario a hacer las reparaciones imponiéndole multas por incumplimiento. Aunque los inspectores suelen hacer muy bien su trabajo, se recomienda que los inquilinos estén presentes el día de la inspección para señalarle al inspector los problemas de reparación.
No llame al inspector de edificios si la unidad es ilegal. El inspector de edificios podría exigir que el propietario destruya la unidad.
Reparar y descontar
El inquilino puede reparar una condición inhabitable y luego descontar el costo de la renta. Cal. Civ. Code § 1942. Esta es una estrategia peligrosa y no se recomienda. Si se hace de forma incorrecta, podría resultar en un aviso de desalojo de tres días por falta de pago y en una demanda de desalojo.
Para hacerlo correctamente, se deben seguir estos pasos:
- el inquilino debe solicitar la reparación por escrito y darle al propietario 30 días para repararla, o menos si se trata de una emergencia;
- luego, el inquilino puede pagar la reparación de la condición con un costo de hasta un mes de renta; y
- después, el inquilino puede descontar esa cantidad de la renta.
La opción de reparar y descontar solo se puede usar dos veces al año. Id.
