Propietarios de casas móviles en California: aumentos de renta y desalojos
Actualizado: 3 de junio de 2013
¿Qué requisitos rigen los aumentos de renta por parte de los dueños o la administración de parques de casas móviles en jurisdicciones sin control de rentas?
La Mobilehome Residency Law (Ley de Residencia en Casas Móviles) permite a los dueños o a la administración de parques de casas móviles aumentar las rentas. Sin embargo, el parque debe dar un aviso de noventa días antes de cualquier aumento. Cal. Civil Code § 798.30. Los tribunales de California hacen cumplir estrictamente este requisito de aviso. Véase, p. ej., Rich v. Schwab, 162 Cal. App. 3d 739, 743 (1984) (que determinó que un aviso insuficiente del propietario es “nulo para todos los efectos”). El aviso de aumento de renta no necesita contener una explicación. Sin embargo, el dueño o la administración del parque solo puede cobrar a los propietarios de casas móviles “la renta, los servicios públicos y los cargos incidentales razonables por servicios efectivamente recibidos”. Cal. Civil Code § 798.31.
Los gobiernos de las ciudades o condados pueden imponer restricciones de control de rentas y requisitos de aviso distintos para los aumentos de renta. Por lo tanto, un inquilino solo puede determinar si un aviso de aumento de renta es válido revisando las ordenanzas locales de control de rentas.
¿Cuáles son las causales de desalojo o de terminación del arrendamiento en un parque de casas móviles?
Los dueños o la administración del parque solo pueden terminar el arrendamiento de un propietario de casa móvil por las siguientes razones:
- no cumplir con una ordenanza local o una ley o reglamento estatal dentro de un plazo razonable después de recibir un aviso de incumplimiento de una agencia gubernamental;
- “molestia sustancial” a otros residentes dentro de las instalaciones del parque;
- condena por prostitución o por un delito grave relacionado con sustancias controladas en el parque;
- no cumplir con una regla razonable del parque incluida en un contrato de arrendamiento;
- falta de pago de la renta, de los cargos de servicios públicos o de los cargos incidentales razonables por servicios durante un período de cinco o más días a partir de la fecha de vencimiento (siempre que el propietario de la casa reciba posteriormente un aviso por escrito de tres días para pagar el monto adeudado);
- expropiación del parque; y
- cambio de uso del parque o de cualquier parte de este, lo que significa que todo el parque, “o una parte funcional de él, ya no se usa como parque de casas móviles”. Keh v. Walters, 55 Cal. App. 4th 1522, 1532 (1997).
(Cal. Civil Code § 798.56)
¿Cuáles son los requisitos de un aviso de desalojo para un residente de casa móvil?
Cuando el dueño o el administrador de un parque busca terminar un arrendamiento, el propietario de la casa móvil debe recibir un aviso por escrito con un mínimo de sesenta días de anticipación para vender o retirar la casa del parque. Véase Cal. Civil Code § 798.55. La forma del aviso debe cumplir con el Cal. Code of Civil Procedure § 1162. El dueño o la administración del parque debe enviar una copia del aviso al propietario legal, a cada acreedor con gravamen subordinado y al propietario registrado de la casa móvil. El aviso debe incluir una declaración de la(s) razón(es) de la terminación con hechos específicos como la fecha, el lugar, los testigos y las circunstancias.
