Desalojos bajo la Ellis Act según la San Francisco Rent Ordinance
La Ellis Act (Ley Ellis) permite a un propietario retirar un edificio del mercado de alquiler. Vea Cal. Gov’t Code § 7060. Todas las unidades del edificio se retiran del mercado de alquiler, incluso las unidades sin inquilinos. Las restricciones de alquiler aplican al propietario actual y a todos los propietarios posteriores. El propietario debe registrar las restricciones ante el Assessor-Recorder (Oficina del Tasador y Registrador).
Restricciones de alquiler bajo la Ellis Act
Durante diez años después del retiro bajo la Ellis Act, la unidad tendrá restricciones de alquiler. Id. Las restricciones de renta siguen siendo válidas incluso si el propietario demuele el edificio y construye unidades nuevas.
Derecho a regresar
Los inquilinos desalojados que deseen regresar a la unidad con la renta original deben enviar una solicitud al propietario dentro de los treinta días posteriores al desplazamiento y deben mantener actualizada su información de contacto con el propietario y con el Rent Board (Junta de Alquileres). Id. Una vez que el propietario decida volver a alquilar la unidad retirada bajo la Ellis Act, debe notificarlo al Rent Board y al inquilino. Id. Aun cuando el inquilino no se haya reservado el derecho a regresar dentro de los treinta días posteriores al desplazamiento, los inquilinos todavía pueden ejercer su derecho a regresar dentro de los treinta días siguientes al aviso de nuevo alquiler presentado por el propietario ante el Rent Board.
Daños punitivos contra el propietario por volver a alquilar unidades retiradas bajo la Ellis Act
Cuando un propietario vuelve a alquilar una unidad, los inquilinos desplazados pueden reclamar daños contra el propietario. El monto de los daños depende de cuándo el propietario vuelva a alquilar la unidad. Mientras más pronto intente el propietario volver a alquilarla, mayores serán los daños. Un propietario que intente volver a alquilar una unidad dentro de los dos años posteriores a un desalojo bajo la Ellis Act es responsable de daños reales y de daños punitivos ilimitados. Por el contrario, si el propietario vuelve a alquilar una unidad después de dos años, los daños punitivos se limitan a seis meses de renta.
Requisitos del aviso de desalojo bajo la Ellis Act y asistencia para la reubicación
Si un propietario desea retirar unidades del mercado de alquiler, debe entregar a todos los inquilinos un Aviso de Intención de Retirarse del Mercado de Alquiler (Notice of Intent to Withdraw from the Rental Market) de 120 días. El aviso también debe presentarse ante el San Francisco Rent Board. Todos los inquilinos tienen derecho a asistencia para la reubicación de aproximadamente $5,000 por inquilino: la mitad debe pagarse al momento del aviso y la otra mitad al mudarse.
Inquilinos de edad avanzada y con discapacidad
Los inquilinos de edad avanzada o con discapacidad que lleven al menos un año en el edificio tienen derecho a extender los 120 días a un año. Se considera de edad avanzada a una persona de sesenta y dos años o más. La discapacidad se define según la Fair Employment and Housing Act (Ley de Empleo y Vivienda Justos), que se encuentra en Cal. Gov’t Code § 12926. Si un inquilino es de edad avanzada o tiene una discapacidad, debe notificarlo por escrito al propietario dentro de los sesenta (60) días siguientes al Aviso de Intención de Retirarse. Los inquilinos de edad avanzada y con discapacidad reciben una asignación adicional para la mudanza de aproximadamente $3,000, la mitad pagadera dentro de los quince días siguientes a la notificación al propietario y la otra mitad al mudarse. Es importante señalar que, aunque una unidad tenga un inquilino de edad avanzada o con discapacidad, los inquilinos de las demás unidades aún pueden ser desalojados dentro de 120 días. Como dato adicional, una situación en la que se impide al propietario retirar todas las unidades es cuando uno o más inquilinos tienen un contrato de arrendamiento a plazo fijo que aún no ha vencido. Por ejemplo, si un nuevo inquilino tiene cuatro meses restantes en un contrato de un año, no se puede desalojar a ninguno de los inquilinos del edificio durante cuatro meses.
Demanda de desalojo
Si un inquilino sigue en una unidad después de vencido el aviso de 120 días, el propietario puede presentar una demanda de desalojo contra el inquilino. La única defensa contra un desalojo bajo la Ellis Act es que el propietario no haya seguido las garantías procesales establecidas por la ley de California. Vea Cal. Gov’t Code § 7060.6.
