La ejecución hipotecaria puede ser una experiencia confusa y aterradora para los inquilinos. Los bancos y los inversionistas inmobiliarios cuentan con que los inquilinos no conozcan sus derechos para sacarlos ilegalmente de la propiedad. Saber qué es una ejecución hipotecaria y qué leyes protegen su arrendamiento le ayudará a permanecer en su hogar durante y después de este proceso.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Las ejecuciones hipotecarias pueden ser un proceso largo y complicado. Por lo general, una ejecución hipotecaria ocurre cuando el dueño de la propiedad no puede pagar su hipoteca y el banco recupera la propiedad. Luego, el banco vende la propiedad, normalmente en una subasta. Después de que se vende la propiedad, el nuevo dueño puede intentar desalojar a los inquilinos que residen legalmente en ella. Los derechos del inquilino en esta situación dependerán de si vive o no en una jurisdicción que tenga leyes de control de desalojos.
¿Cómo puedo obtener información sobre la ejecución hipotecaria?
Puede presentar un formulario llamado Request for Notice (solicitud de notificación) en la oficina del registrador de su condado. Una vez registrado este formulario, se le notificará de cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria. También podrá obtener una copia del Notice of Default (aviso de incumplimiento) y del Notice of Sale (aviso de venta), y conocer el estado general de la ejecución hipotecaria.
¿Me pueden desalojar si la propiedad que rento se vendió en una ejecución hipotecaria?
Es posible que el nuevo dueño pueda tomar posesión de la propiedad. Sus derechos como inquilino en una ejecución hipotecaria dependen de si su unidad se encuentra en una jurisdicción que tenga protecciones de causa justa para el desalojo. Hay varias ciudades en California que tienen leyes de control de desalojos. Algunas ciudades con ordenanzas de control de desalojos en el Área de la Bahía son San Francisco, Oakland, Berkeley, Hayward, Marin County (solo áreas no incorporadas), San Rafael, Fairfax, Alameda, Emeryville, San Mateo, East Palo Alto, Mountain View y San Jose. Hay muchas ciudades fuera del Área de la Bahía que también tienen protecciones contra el desalojo, como Santa Cruz, San Diego, Los Angeles y muchas más. Haga clic en cualquiera de las ciudades anteriores para determinar si su unidad tiene protecciones según la ley local de protección contra el desalojo.
Los inquilinos de California que no viven en una ciudad con leyes locales de protección contra el desalojo pueden estar cubiertos por las nuevas protecciones contra el desalojo de la ley estatal, si el edificio donde viven tiene al menos quince años de antigüedad y siempre que la unidad cumpla con todos los demás requisitos de la ley estatal. Los inquilinos deben leer nuestra guía sobre la California Tenant Protection Act (Ley de Protección al Inquilino de California) para determinar si la ley se aplica a su arrendamiento.
¿Me pueden desalojar si vivo en una unidad cubierta por la ley estatal o local de control de desalojos?
Si usted vive en una jurisdicción que tiene una ley de causa justa para el desalojo, no lo pueden desalojar durante ni después de la ejecución hipotecaria. Los tribunales han determinado que las protecciones contra el desalojo siguen aplicándose independientemente de la ley estatal o federal. Gross v. Superior Court, 171 Cal. App. 3d 265 (1985) y 123 Stat. 1660, Sec. 702(a)(2)(B).
Las leyes de desalojo por causa justa protegen a los inquilinos contra el desalojo, a menos que exista una causa justa para terminar su arrendamiento. Las causas justas pueden ser por culpa del inquilino o sin culpa del inquilino. Algunas causas comunes por culpa del inquilino son que no haya pagado la renta, haya incumplido una cláusula del contrato de arrendamiento o esté causando molestias. Los desalojos para que el dueño se mude a la unidad (cuando el propietario o un familiar suyo busca mudarse a la unidad) y los desalojos bajo la Ellis Act (Ley Ellis, cuando el propietario desea retirar la unidad del mercado de alquiler de forma permanente) son causas comunes de desalojo sin culpa del inquilino. Los inquilinos que no están cubiertos por protecciones locales pueden estar cubiertos por las protecciones estatales contra el desalojo.
A menos que el dueño de la propiedad tenga una causa justa según su ordenanza local o según la ley estatal, la que corresponda a su arrendamiento, no lo pueden obligar a salir de su hogar.
¿Me pueden desalojar si vivo en una unidad que no está cubierta por las leyes estatales ni locales de control de desalojos?
Por lo general, un inquilino con un contrato de arrendamiento a plazo fijo puede quedarse en la unidad hasta que venza el contrato. Id. Sin embargo, un nuevo dueño puede extinguir un contrato de arrendamiento a plazo fijo entregándole al inquilino un aviso de desalojo de noventa días si (1) el nuevo dueño se va a mudar a la unidad, (2) el inquilino es el dueño que perdió la propiedad en la ejecución hipotecaria o es su hijo, cónyuge o padre, (3) el contrato de arrendamiento no fue resultado de una transacción en condiciones de mercado entre partes independientes, o (4) la renta del contrato está considerablemente por debajo de la renta justa de mercado. California Code of Civil Procedure § 1161b. La carga de la prueba recae en el nuevo dueño, quien debe demostrar que el contrato de arrendamiento entra en una de estas excepciones. Id.
Un inquilino de mes a mes tiene derecho a un aviso de desalojo de noventa días. Id.
¿Qué hago si me cortan los servicios públicos durante la ejecución hipotecaria?
Cuando su propietario no está al corriente con los pagos de su hipoteca y la propiedad está en ejecución hipotecaria, es probable que su propietario también haya dejado de pagar las facturas de los servicios públicos. Si le cortan los servicios públicos, puede hacer que los reconecten. La California Public Utilities Commission (Comisión de Servicios Públicos de California) exige que las compañías de servicios públicos permitan que los inquilinos pongan los servicios a su propio nombre. Usted no será responsable de las facturas que adeude el propietario. Si vive en una jurisdicción con control de rentas, también puede presentar una petición ante el Rent Board (junta de rentas) para obtener una reducción de la renta, ya que los pagos adicionales de servicios públicos pueden considerarse un aumento ilegal de la renta.
Si tiene dificultades para que le reconecten los servicios públicos, también puede llamar al departamento local de Code Enforcement (cumplimiento de códigos), que ordenará al propietario que restablezca el servicio.
¿Qué significa “dinero a cambio de llaves” (“cash for keys”)?
Muchos bancos y nuevos dueños están dispuestos a pagarles a los inquilinos para que se muden. Para los inquilinos que viven en jurisdicciones con protecciones de causa justa para el desalojo, una oferta de pago de “dinero a cambio de llaves” suele ser demasiado baja para justificar una mudanza. Además, los inquilinos deben saber que algunas jurisdicciones con leyes de control de desalojos tienen regulaciones sobre los acuerdos de compra de arrendamiento (buyouts). En estas jurisdicciones, los propietarios deben hacer ciertas divulgaciones a los inquilinos antes de siquiera comenzar las negociaciones, y el propietario debe notificar al Rent Board.
En las jurisdicciones sin control de desalojos, los inquilinos con contrato mes a mes recibirán menos que los inquilinos con contratos de arrendamiento a plazo fijo. Al negociar un pago, tenga en cuenta su depósito de garantía, los intereses del depósito de garantía (si aplican en su jurisdicción) y los costos de mudanza.
Durante y después de una ejecución hipotecaria, se pueden usar tácticas ilegales o métodos engañosos para obligar a los inquilinos a dejar sus viviendas. Si usted es inquilino y tiene preguntas sobre sus derechos relacionados con la ejecución hipotecaria, llame a Tobener Ravenscroft LLP para hablar con un abogado de inquilinos.
