¿Puede un agente inmobiliario entrar a una unidad?
Sí. Un agente de bienes raíces puede entrar a una unidad para mostrarla a posibles inquilinos o posibles compradores. Cal. Civ. Code § 1954.
¿Qué debe hacer un agente inmobiliario antes de entrar a una unidad?
Para mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores, primero se debe entregar al residente un aviso de intención de entrar (Notice of Intent to Enter). Esto le da al residente un “aviso razonable” de la fecha, la hora y el motivo de la entrada propuesta. Un aviso “razonable” es de veinticuatro horas, a menos que se pueda probar que no es suficiente. Este aviso debe hacerse por escrito y puede entregarse personalmente al inquilino, dejarse con una persona de edad y discernimiento adecuados en el inmueble, o dejarse sobre, cerca o debajo de la puerta de entrada habitual de la unidad. El aviso puede darse de forma verbal, en persona o por teléfono, pero solo si el agente inmobiliario le ha dado al inquilino, dentro de los 120 días anteriores a este aviso verbal, un aviso por escrito de que la propiedad está a la venta y de que el agente puede comunicarse verbalmente con el inquilino para darle aviso de entrada a la unidad. Cuando el agente inmobiliario finalmente entre a la unidad, debe dejar dentro de ella un aviso por escrito de su entrada.
¿Cuándo no se requiere un aviso de intención de entrar?
- Para responder a una emergencia;
- Si el inquilino está presente y da su consentimiento para la entrada en el momento de la entrada; o
- Después de que el inquilino haya abandonado o entregado la unidad.
¿Hay límites en los días y horarios en que un agente inmobiliario puede entrar a una unidad?
Salvo que se acuerde lo contrario, la entrada solo puede programarse durante el horario laboral normal (de lunes a viernes, de 8 a.m. a 5 p.m.). Cal. Civ. Code § 1954(d). Sin embargo, si el agente o corredor de bienes raíces del propietario entra a la unidad para mostrarla a posibles compradores o inquilinos, o para realizar una casa abierta (open house), el horario de fin de semana se considera dentro del “horario laboral normal” para ese tipo de actividades.
En un caso reciente, el tribunal determinó que “el término ‘horario laboral normal’ en la sección 1954 significa un horario objetivamente razonable según los hechos y las circunstancias del caso, teniendo en cuenta el derecho de los inquilinos al disfrute pacífico y el derecho de los propietarios a vender su propiedad. Por lo tanto, cuando un propietario desea mostrar una vivienda arrendada a compradores posibles o reales, solo puede entrar a la propiedad en horarios razonables, a menos que el inquilino consienta otro horario”. Dromy v. Lukovsky, 219 Cal. App. 4th 278, 286 (2013). En ese caso, el tribunal confirmó la decisión del tribunal inferior que permitió al propietario mostrar la unidad en venta durante horarios limitados los fines de semana. Id at 280.
Los agentes no pueden abusar del derecho de acceso ni violar la garantía de disfrute pacífico
El agente inmobiliario, agente de bienes raíces o corredor de bienes raíces no puede abusar de su derecho de acceso ni usarlo para acosar al inquilino. Cal. Civ. Code § 1954(c). El acoso incluye métodos agresivos, coerción, fraude, intimidación o la alteración del derecho del inquilino al “disfrute pacífico”.
Esta garantía de disfrute pacífico está implícita en todos los contratos de arrendamiento de California e impone al propietario el deber de asegurar la posesión pacífica de la unidad por parte del inquilino. Cal. Civ. Code § 1927. Esto protege el derecho del inquilino a la privacidad y a la paz y tranquilidad.
Si el agente está interrumpiendo el disfrute pacífico del inquilino en su hogar y lo está acosando al entrar continuamente a la unidad en contra de la ley, el inquilino puede llamar a la policía y también debe consultar con un abogado. Los propietarios y sus agentes inmobiliarios, agentes de bienes raíces o corredores de bienes raíces a quienes se les compruebe haber acosado a inquilinos son responsables de daños punitivos de hasta $2,000 por cada infracción. Cal. Civ. Code § 1940.2.
La ciudad de San Francisco, la ciudad de Oakland, la ciudad de Berkeley y la ciudad de San Jose tienen leyes locales contra el acoso que prevén indemnizaciones monetarias. S.F. Cal., Rent Ordinance § 37.10B, Oakland, Cal., Mun. Code § 8.22.600, Berkeley, Cal., Mun. Code § 13.79.060 y San Jose, Cal., Mun Code § 17.23.1270. Estas leyes establecen específicamente que abusar del derecho de entrada constituye acoso.
¿Existen restricciones de entrada derivadas del COVID-19?
La California Association of Realtors (Asociación de Agentes Inmobiliarios de California) ha publicado sus Pautas para las mejores prácticas inmobiliarias durante el COVID-19, de acuerdo con la orden de permanecer en casa del gobernador Newsom emitida el 19 de marzo de 2020, e incorporando las directivas de los Departamentos de Salud Pública y de Relaciones Industriales de California Cal/ OSHA) “COVID-19 INDUSTRY GUIDANCE: Real Estate Transactions” (Guía de la industria sobre el COVID-19: transacciones inmobiliarias), vigentes durante la Etapa 2 de expansión del “Resilience Roadmap” (Hoja de ruta de resiliencia).
En general, las pautas actuales incluyen:
- Que los agentes inmobiliarios solo entren a la propiedad si el inquilino da su consentimiento, después de haber sido informado de los riesgos de que otras personas entren a la propiedad;
- Tanto el inquilino como el agente inmobiliario declaran que, a su leal saber y entender, no son positivos de COVID. Para este fin puede usarse el formulario C.A.R. Coronavirus Property Entry Advisory and Declaration (Form PEAD-LR);
- El inquilino debe permanecer fuera de la propiedad mientras se muestra y;
- No debe haber más de dos personas (además del agente) en la propiedad al mismo tiempo.
Puede haber órdenes locales de la ciudad y del condado más restrictivas en vigor.
